公寓潜水
近期，深圳公寓成为热议话题。
据悉，位于南山大学城板块的京基御景峰，以五折优惠方式发售157平米和228平米商办公寓，在售楼盘最低单价约3.8万元/平米，总价约585万元/套。
项目开业初期，平均挂牌价约7万元/平方米，最低挂牌单价约6万元/平方米，其中228平米户型挂牌总价约1300万元/套，157平米户型挂牌价约1000万元/套。
目前，御景峰二手住宅最新成交均价在5.7万至6.6万元/平方米。
虽然过去深圳的商办公寓价格一直低于普通住宅，且并非市场主流产品，一直处于滞销状态，但需要注意的是，此次出现在热搜中的京基御景峰，是位于南山西丽的项目。
项目位于5号线长岭埤地铁站入口，1站可达深圳北站，4站可达留仙洞总部基地，9站可达宝安中心，可直达前海湾、罗湖，周边景观远眺塘朗山、长岭埤水库，位置不错。
但还不足以支撑该项目的价格。
据中房网数据显示，2024年上半年成交公寓1337套，同比下降62.4%；成交面积7.4万平方米，同比下降68.2%，成交面积占去年总成交的22.1%。公寓成交均价51437元/㎡，近几年仅比2022年高出一成。即便公寓供应量大幅下降，成交量也跌至谷底。
如今开发商都选择亏本出售如此大宗的资产，足以说明深圳公寓市场的冷清，以及开发商对回收资金的迫切。
据了解，有网友在社交媒体平台爆料，京基主导的多个项目均不同程度停止支付过渡费。
例如京基集团牵头承接的罗湖罗坊村拆迁项目，7月份已暂停交过渡费；同样由京基牵头承接的宝安石岩旧改项目也暂停交两个月过渡费；又如罗湖蔡屋围青青村，今年6月份起已停止交过渡费；又如龙岗布吉牧前湾旧改项目，原预计延期15天交纳但至今仍未付款。
住宅建筑远离高峰
公寓的“断裂”并非唯一，深圳二手房市场的调整也可如此形容。
8月份，深圳二手房网上签约套数为3804套，为5·17新政之后的最低水平；新房成交套数为2537套，较为平稳。
虽然网签数据客观上存在时延，但这也说明了一个问题：政策利好经过三个月左右时间才被市场充分消化。
深圳市房地产协会追踪的更及时的数据也显示出同样的信号。
深圳市房地产业协会统计的数据是以二手房买卖合同发起时间为准，这意味着数据的时延大大降低，能够更好地反映当前深圳房地产市场的情况。
深圳市房地产协会统计显示，8月深圳二手住宅成交4671套，环比下降13.2%，同比增长50.0%。
同时也说明了一个值得关注的问题——深圳二手住宅依然是“以量换价”。
而7、8月的数据显示，二手房市场“以价换量”的幅度进一步扩大。
近日，深圳人的朋友圈泄露了一份数据，显示二手房社区的成交量相比巅峰（2021年2月左右）已经回落了多少。
注册小区有300多个，除去部分公寓的数据，整体的回撤幅度基本在30%-50%之间。
其中，据深圳各大房产平台数据显示，与住宅成交高峰期相比，调整幅度超过50%的小区有27个。
比如，曾传拆迁的月亮湾花园成交均价已调整约55%；曾有名校撑腰、拆迁扶持的彭盛年华成交均价已调整约56%；曾是人气小区的光明一号成交均价已调整约50.7%。
也就是说，如果说去年年底深圳楼市还小幅回落至2019年的话，那么到今年8月份，大部分已经基本恢复到了2020年暴涨之前的水平。
但深圳楼市最初不到一年时间就上涨了30%-50%，甚至仅仅半年就上涨了一倍。
如果你对2020年还有印象的话，就会发现如今潮水已经退去，市场价格花了三年多的时间才回到2019年左右。
例如，2020年宝安花漾年花村成交均价在一年左右，由约9.5万元/平方米跃升至约12.8万元/平方米；福田八卦岭宿舍成交均价在一年左右，由约7.5万元/平方米跃升至约13.6万元/平方米；南山崇城花园成交均价在一年左右，由约11.46万元/平方米跃升至约16.7万元/平方米。
可以看出，相比较而言，收缩阶段的深圳房地产市场韧性相对较强。
作者 | 飞天小女警
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