内需始终是经济发展的动力，党的二十届三中全会《决定》提出要“加快培育完整的内需体系”，前不久中共中央政治局召开会议，强调“深化创新驱动发展，挖掘内需潜力”，要求“以拉动消费为重点扩大内需，经济政策着力点要更多转移到惠及民生、促进消费上来”。
房地产消费是总需求管理的关键一环，当前促进住房消费的关键是要用好货币政策工具，近期市场对存量房贷利率下调的讨论不断，一方面部分购房者觉得有必要下调存量房贷利率；另一方面不少投资者认为，银行体系利差已经很低，进一步压缩银行利差容易引发系统性风险。
双方各有各的理由，至于降低现有的房贷利率，我们从2022年10月开始就不断呼吁根据房地产情况和市场调研情况进行调整，直到今天，我们依然相信，在非常时期，一个非常措施，也就是改变市场预期，会让我们以时间换取空间，尽快走出需求不足的局面。
这话不无道理，限购政策、房地产信贷、预售制度等改革重构，确实可以促进房地产信心和行业复苏，但行业真正健康运行，需要市场成为房地产资源配置的抓手，而这其中，房贷利率等最关键的杠杆，在金融和货币手段中至关重要。
人们看到，在房地产口碑方面，住房城乡建设部等部门近3年来一直在大力协调各方推进住房保障工作，住房保障工作不仅关系到以人民为中心的发展思想，更关系到行业口碑和市场信心，关系到市场预期和经济稳定。
应该看到，当前房地产发展的主要任务之一是稳定房地产，促进市场回暖平稳运行，防止市场过度降温。在房地产供需政策持续宽松的情况下，货币政策纾困和消费支持十分重要，因为在房地产需求不足的环境下，企业利润疲软，继续投资意愿不足，居民住房消费意愿下降，导致企业和个人对未来住房消费的信心和预期不断减弱，金融风险压力将随之增大。
回到存量房贷利率的情况，虽然从去年开始存量房贷利率有所下调，但新贷与存量房贷的利差仍然较大，以北京为例，存量房贷利率大多为4.75%，而新贷利率则为5.75%，最低房贷利率可低至3.4%，相差135BP(基点)。
另一份最新的财务数据是，今年上半年A股上市银行半年报中，6家国有商业银行和9家股份制银行中，仅有5家个人住房抵押贷款余额较去年底有所增加，但这15家银行今年上半年个人住房抵押贷款余额共计减少了3099.57亿元。
这些数据呈现的事实已经很清楚，近期我们也注意到银行人员对于下调存量房贷利率有自己的看法，认为解决存量房贷问题需要各监管部门综合考虑，从防范金融风险、有效解决问题等多方面进行深入研究和考量，避免盲目进行“一刀切”式的调整。
这种担心不无道理。但发展仍是首要问题。从这个角度看，房贷利率其实是一个需要系统性解决的问题。一方面，金融业要进一步开放征求意见，积极听取有关部门意见。市场利好，可以科学适当调整边际存量贷款利率；一方面，对符合“首套标准”的存量二套房，可以允许房贷利率转为首套利率。改革需要勇气和突破。此外，对二胎认定和家庭首套房的住房公积金贷款政策，也可以从未成年人年龄标准限制上适时调整放宽。
总体来看，当前房地产行业的一大特点就是缺乏自我修复能力，从它基本面面临的挑战来看，蕴含着改革的勇气和迫切性，在面向未来、推动房地产改革发展的过程中，我们既要确保方向正确，也需要根据经济环境分清轻重缓急，调整优化与房地产消费相关的金融、货币、财税政策。我们可以扪心自问，因为存贷利差下降了，银行利润下降了一点，但是资产却上升了，资产负债表改善了，不良贷款减少了，持有资产的估值上升了，对金融安全和经济稳定有很大的帮助。
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