8 月的最后一个工作日，招商蛇口赶上了提交申请的最后一刻。上
半年，招商蛇口继续锚定行业“前五”目标，尽管开发业务平均结转单价下降，盈利能力端再次面临挑战。
报告期内，招商蛇口实现营业收入512.7亿元，比上年同期微降0.33%;归属于上市公司股东的净利润14.2亿元，同比下降34.17%。
另一方面，招商蛇口非开发业务端稳步增长，控股业务多点入市，公租房REITs获得证监会核准登记，收入增长第二曲线逐步趋于稳定。
行业洗牌速度进一步加快，忙碌的招商蛇口在稳扎稳打基本面攻坚战的同时，不断强化资管业务能力。
掌握基础知识
从销售端和陆地端的观察来看，招商蛇口的“前五”目标触手可及。上
半年，招商蛇口实现总承包面积438.71万平方米，累计承包销售金额1009.52亿元，销售规模位居行业前五，销售权益占比同比提升9个百分点至65%。
不过，结果需要与去年交出的成绩单进行对比，招商蛇口发展的业绩遇到了挑战。
根据 2023 年中期数据，招商蛇口已实现合同销售面积 683.96 万平方米，累计合同销售金额 1664.36 亿元。
今年上半年，招商蛇口开发业务营收399.03亿元，同比下降4.15%，占总营收比重下降3.1个百分点至77.82%。
这
销售面积及价值下降，加上中期报告所披露期间房地产项目平均结转单价下降，拉低招商蛇口开发业务的收益，这也可能是导致总收益小幅下滑的核心风险敞口。
受开发业务低迷影响，招商蛇口当期也有毛利率和净利润。
毛利率方面，招商蛇口发展业务收入下跌，成本上升2.37%，毛利率同比下跌5.58个百分点至12.24%。
从地区来看，只有华东地区实现了收入和毛利率的正增长，而华北、江南、西部和华南地区的收入则因毛利率而出现不同程度的下降。其中，华北地区毛利率下降16.994个百分点至1.39%。
招商蛇口在中期报告中表示，开发业务毛利率同比下降受结转产品类型、结转数量、区域结构影响。
这
开发经营项目结转毛利率同比下降，子公司转让权益投资收益同比下降，导致当期归属于招商局蛇口母公司的净利润同比减少34.17%。
今年以来，市场持续弱势复苏，楼市呈现「脉动复苏」。核心区有很多房地产公司争夺优质土地，但更多时候，土地拍卖大多以底价交易，市场热度两极分化，房企变得更加谨慎。
与去年同期收购的 25 块地块相比，招商局蛇口今年的拿地更为谨慎。规模的萎缩，不仅带来了核心城市未来的土地储备，也带来了招商蛇口保持基本面的挑战。上
半年，招商蛇口在北京、上海、杭州等“核心10城”收购了7个地块，总建筑面积80.13万平方米，地价总额146.14亿元，占投资金额的86%。
招商蛇口除了专注于传统的土地招标、拍卖和挂牌市场外，招商蛇口对上海的执着也体现在老旧的改造项目中。招商蛇口与徐汇城投合作，承接上海新长桥改造项目。
然而，市场持续低迷，与其大刀阔斧地地，不如以长线流动和审慎为己任，才是招商蛇口维持目前市场基本发展的第一策略。
面对当前不明朗的市场环境，招商蛇口在中期报告中表示，将加大“向内求”的力度，追求品质取胜。
招商蛇口在维持基本面方面能取得多大成就，取决于质量战略能否恢复下行的市场信心和需求。
非开发业务透视
相较于开发业务的挑战，招商蛇口的资产运营和城市服务业务在今年上半年相对稳定，业绩增长的第二曲线开始形成。
从收入来看，资产运营业务实现收入 30.97 亿元，同比增长 13.05%;城镇服务业收入82.73亿元，同比增长16.94%。
虽然非开发业务的成交量不到开发业务的一半，但稳健的增速已成为支撑招商蛇口当期业绩的重要一环，也是其抵御房地产行业下行风险的又一业务支点。
半年报显示，招商蛇口管理范围内全口径资产营业收入36亿元，同比增长15%;达到 18.59 亿元，同比增长 14%。报告期内，招商蛇口三年以上成熟运营期项目回报率达到6.34%，同比提高0.2个百分点。
从业态来看，招商蛇口集中商业收入8.38亿元，管理范围内集中运营商业项目38个，经营总建筑面积约215万平方米，在建和在建项目总经营建筑面积约296万平方米， 这与去年同期持平。
期间新增上海松江泗井TOD集中商业项目，新增三亚崖洲商园、厦门海洋世界等新项目。
公寓业态方面，招商蛇口长租公寓业务营业收入为人民币6.29亿元，经营总建筑面积约133万平方米，已开业项目共计3.24万套，建设期规划总建筑面积约83万平方米。
中期报告显示，招商蛇口上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开7个项目，新增新房2898套。其中，深圳亦战士林振帝项目开张3个月内出租率达100%。上
半年，招商蛇口也把目光投向了租赁住房REITs赛道，在蛇口博时工业园REITs成功上市三年后，初步探索了租赁住房REITs，持有位于南山区的One Stack Bay项目和One Stack ， 深圳。在
中期报告发布同一天，招商蛇口租赁房屋REIT获得中国证监会的注册批准。
在物业管理板块，招商蛇口旗下的物业管理及轻资产运营服务平台招商积累实现营收78.39亿元，同比增长12.34%;管理项目2209个，管理面积3.85亿平方米。上
半年新增代理建设项目26个，新增管理面积约178万平方米，累计管理面积超过1800万平方米。
这
各业态相对明显的增长路径对招商蛇口非开发业务的表现造成了影响，期内资产运营和城市服务分别占总收入的 6.04% 和 16.14%。
此前，招商蛇口表示，围绕房地产开发主营业务构建多元化业务，是公司在房地产行业低迷时期抵御周期性的竞争优势。
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