成果发布会现场
宇宙的循环往复是人类一直好奇的话题，它有固定的时间和规则，一切都守恒。
房地产行业的转型发展同样遵循守恒定律，从“供给侧改革”到“构建新模式”的探索，从快速推进到回归产品本身，品牌房企都在转型升级中寻找确定性，提升核心竞争力。
在当下市场，如何强化存量、优化增量？绿城给出的答案是，找到确定性，不断优化优势，不断改变劣势，以“长期主义”为锚，呈现新时代的“好”。以长期蕴藏的优质产品和服务、满足客户需求，打造核心竞争力，是“家”的价值所在。
8月23日，绿城中国发布2024年中期业绩公告，这是一份各项指标位居行业前列的成绩单：权益销售额位列行业前6位，较去年提升3位；新增投资额位列行业前4位，较去年提升4位；回款率高达103%，领先行业。
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变革创新遵循市场规律
近年来，行业中的未知数、市场的变数比以往更加复杂、迅速，对于企业而言，及时应对是正确的，但也难免仓促、艰难，好在有些善于未雨绸缪的企业，已经学会了如何应对“未知”。
2019年起，绿城提出“2025战略”，朝着“全面发展尖子生”的方向迈进，不断完善产品和服务、更新经营战略，绿城中国董事局主席张亚东曾说：发展是一个时代赋予的不同任务。
行业近几年的挑战就是“去库存”和“保交楼”，2024年也不例外。先看绿城今年上半年这两项成绩的完成情况：3月召开去库存专题会议，批准186个项目交楼，决策作出，一线公司迅速落实，重点项目月均成交由9个增至20个，增幅达122%，即便在销售难度较大的三四线城市，依然实现销售面积69万平米（占比25%），金额172亿元（占比20%），整体销售率低于一二线城市4个百分点；同时，6.5万户、677万平米按期保质交付，没有出现任何拖延。
随着城镇化率上升，城市个体地块独立价值开始凸显，绿城拿地的投资策略也开始转变，由最初聚焦一二线城市，到高能城市，再到高能地块聚焦“好项目”。新项目要保证利润率，安全性、确定性高的项目如果现金流模型好，利润要求可以适当放宽，1-8月绿城拿地总量稳居第一，投资策略更加精细化，“干一个接一个”是关键。
台州市凤栖朝明
为了获得市场认可、加速销售，绿城致力于产品的不断进化和创新，打造“高颜值、极品、极智、低碳、全循环、健康”的好房，让客户满意。值得一提的是，去年绿城推出了实景全维度示范区，将售楼处、样板间、景观、泛主题会所、架空楼层甚至地下车库等实景呈现，让客户真正体验到“所见即所得”的感受。
例如上半年入市的义乌凤栖潮鸣，半个月内就吸引了1500余人次到场，创下“首期公证摇号18天即售罄，销售额超20亿元”的纪录，经验印证了“好房”在不同城市的成长性和爆发力。
凭借优质土地和优质产品服务的双重基础，绿城在“去库存”和“保交楼”的灵活营销上大有可为，在行业低迷时期提供获客转换策略。今年上半年，绿城推出6个预售项目，超额完成销售目标57亿元，同时要求续售项目“旧改新”，全面升级服务，优化销售路线和销售说辞，做好续售推广，二季度日均销售3.9亿元；针对难售项目，及时调整销售策略，实施针对性措施，最终促成长约住宅库存、商业办公、车位等共计215亿元的销售。
基于对土地、产品、交通等多方面趋势的判断，顺应时代和市场规律，绿地不断进行能力和战略的线性迭代，在严峻的市场环境中不断推出受欢迎且口碑良好的产品。
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动态保护，确保安全稳定
无论是加还是减，扩张还是收缩，根据房地产行业多年来的变化规律，在周期中生存和发展的企业，都具备着顺应当下的“定力”。这种定力，一方面有助于企业准确判断形势，做出更正确的决策，另一方面确保在不确定的环境下企业能力迭代和能量变化的动态守恒，从而在激烈的竞争下完成增量创新。
绿城的各项能力都是迭代的，但比能力迭代更难的是长期守恒。数学上有个著名的拉马努金恒等式，无论平方和平方多少次，最后的结果都是“N”不变。绿城的“N”就是“稳步前进”，如何让这个“N”保持不变，就看绿城如何设计和使用“平方”和“平方根”算法中的“值”了。
第一个“N”代表绿城品质价值守恒，即保持产品力和客户满意度的持续守恒，探索品质价值创新。近年来，绿城顺应客户需求和市场变化，不断提升产品和服务品质。顺应行业由去库存向去杠杆转变，以及史上最密集的楼市调控，绿城意识到政策和市场环境将更加严苛，行业竞争更加激烈，客户要求和标准越来越高，因此率先确立了“品质至上”的发展战略，提出打造“六品绿城”的理念，即内外“品质”、过程“品质”、工作“品位”、结果“品牌”、团队“品格”。 ”，精神彰显“品格”；将“TOP10质量标杆”目标和“最懂产品”“最懂客户”的支撑写入公司战略；2024年6月，行业进一步率先推出企业好房子标准。
绿城好房系统
品质引领，绿城连续14年在“中国城市居民居住满意度”调查中斩获优异成绩，连续12次荣膺“顾客满意度领先品牌”。《居住满意度调查报告》显示，绿城综合满意度得分92.9分，位列其进入的16个城市综合满意度第一；综合忠诚度得分89.6%，位列其进入的12个城市综合忠诚度TOP1。
第二个“N”是绿城的投资动能守恒，即保持土地投入与项目变现链条的守恒，探索项目价值创新。近年来，绿城顺应土地市场结构变化，不断在高能城市获取优质地块，提升变现能力和回报率。今年上半年新增项目15个，预计新增货值333亿元，其中核心二线城市新增货值占比94%；截至6月30日，其一、二线城市货值占比分别为1.3%和1.7%。一、二线城市货值占比高达79%，长三角区域占比57%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。
同时，绿城今年上半年推出的18个项目整体销售额突破300亿元，整体表现不俗，首销率高达78%；一二线城市项目销售贡献占绿城总销售额高达80%，在杭州、上海、宁波、西安、北京等13个核心城市销售排名稳居当地前十。
第三个“N”是绿城的金融节能，即保持财务健康和企业前瞻的动态养成，探索企业价值创新，金融能量是助力企业发展的骨架和血液，近年来，绿城顺应产业转型升级趋势，在持续多元化发展的同时保证了金融结构稳健。
一是“收支相抵”节能减排。2024年上半年，绿城营业收入达695.6亿元，创历史新高，非房屋业务收入稳步增长；同时，管理费用持续下降，由2022年上半年的19.4亿元，下降至2022年上半年的19.4亿元，2024年同期进一步下降至16.9亿元；
二是“资金、债务”节能减排。截至6月底，绿城货币资金达751亿元，创历史新高，其中可用资金437亿元；同时，现金短债比维持在2.1倍的高位，平均融资成本降至1.3倍，一年内到期贷款占比维持在23.8%的低位。
三是“融资发展”的节能减排。在金融机构的支持和国内外资本市场的畅通融资渠道下，绿城获得了优质的股东信用背景和稳定的业务。今年上半年，绿城在境内债券市场成功发行总额51.34亿元人民币。公司还完成了8.17亿美元的美元债券发行，其中包括40亿美元的三年期中期票据和11.34亿美元的一年期供应链ABN。二级市场债券估值收益率波动性也出现下降，反映出市场信心的持续增强。公司已基本完成2024年到期海外债务的置换，并提前完成了2025年到期3亿美元海外债务的置换。对此，境内证券机构中金公司和境外评级机构摩根士丹利均给予绿城“正面”评级和“展望”。
凭借对价值、投资、财务等多环节的精准管控，绿地为探索渐进式创新、实现公司高质量可持续发展奠定了基础。
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