万科披露半年度业绩，销售回款率超 100%，实现多赛道 REITs 突破

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8月30日晚间，万科披露半年报，财报透露出一系列积极变化：上半年公司实现营业收入1427.8亿元，销售额保持行业第一梯队，销售回款率超过100%；二季度营业净利润实现现金流由负转正，今年无海外公开债；此外，万科在多轨道REITs实现突破，商业REITs完成上市。

万科高管在业绩发布会上表示，公司下半年到期的公开市场信用债目前仅剩20亿元境内债券需要兑付，公司将确保公募债券平稳、按期兑付。

万科董事局主席郁亮在会上表示，“经过三年的调整，房价已经回落到相对合理的水平，政策对多元化住房需求的支持也在不断加大，这些都在为市场需求的回升积累能量，为新发展阶段的到来提供土壤。”

值得注意的是，今日房地产板块全线上涨，万科A收盘上涨逾8%，万科企业上涨近10%。

债务：确保安全偿还

会上，“保缴费”成为最受舆论关注的议题。

财报显示，万科二季度经营性净现金流由负转正，实现正现金流42亿元。上半年，万科完成境内公债发行73亿元，境外公债发行约104亿元。债券偿还方面，今年仍有20亿元9月份到期的境内公债需要兑付。

资产负债表显示，截至2024年上半年末，万科持有现金924亿元，有息负债3312.7亿元，占总资产的23.3%，其中一年内到期的负债1019.5亿元。

万科首席财务官韩辉华表示，运营方面，公司瘦身工作取得积极进展，三项工作合计回笼现金约1370亿元：

一是积极销售，销售金额继续保持行业第一阵营，在28个城市名列前茅，二季度以来公司月均销售规模保持在200亿元以上，同时，回款效率继续保持领先，回款率超过100%。

二是积极推动大宗交易、盘活资源，上半年回笼资金超百亿元，财报显示，前七个月万科大宗交易签约金额204亿元，资产类型涵盖商业、酒店、写字楼、长租公寓等多种业态。

三是全面落实聚焦主业的要求，逐步退出非主业和投资。

“融资方面，万科得到各方大力支持，融资渠道保持畅通。”韩辉华强调，上半年万科实现新增融资和再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持平稳，融资模式转型取得长足进步。白名单方面，我们按照“该报的都报”原则积极申报，5月份获得了招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产行业单笔最大贷款。

展望下半年资金面情况及偿债安排，韩惠华表示，下半年预计交付近10万套房屋，交付量同比下降40%，国内仅有20亿债券到期用于偿还公开市场信用债。除了经营性产生现金流外，万科将尽力稳定存量银行融资规模，积极转型融资模式，继续争取银团贷款、经营性物业贷款等机会提供增量流动性，从而确保债务安全偿还。”韩惠华说。

发展：房价及位置相对合理

对于开发主业，郁亮再次表示，从中长期来看，潜在住房需求虽然已过历史高位，但绝对量依然巨大。“经过三年调整，房价水平已经回落到相对低位，处于合理位置。新建住房产品的性价比已经大大提升。”郁亮称。

郁亮认为，目前新建住宅产品和服务能力较之前已经有了很大的提升，行业产品迭代速度目前已经加速到每3、4个月出一代新品，开发商在产品与服务的竞争中，消费者在价格的竞争中，同时经过三年的调整，房价已经回落到相对合理的水平，新建住宅产品的性价比已经大大提升。

万科联席总裁、开发运营部首席合伙人张海表示，从客户角度看，购房者更加细分化、理性化，实惠的价格、所见即所得才是客户愿意考虑、成交的首要因素。物美价廉的产品依然能保持热销。未来投资也将进一步向城市中存在真实改善需求的街区和区域集中。

郁亮重申，供给方面，新房供应相对不足，今年住宅新开工面积同比下降24%，按照这个趋势推算，全年面积预计在5亿平方米左右，即便在一些城镇化充分成熟的城市，与其他国家相比，目前的供应水平也相对较低。“供需关系的改善，为市场走出低谷、重拾上行动力提供了条件”，郁亮说。

但在新房市场持续调整的背景下，万科上半年归母净利润亏损98.5亿元，公司将业绩亏损归因于开发业务结算规模及毛利率下降、计提减值准备、部分非核心金融投资发生损失等四个原因。同时，为了更快回收资金，万科在资产交易、股权处置等方面动作更为果断，部分交易价格低于账面价值。

对此，韩辉华表示，万科表示将从两方面稳定开发业务的毛利率：一是提升存量资源的利用效率，二是维持当前新项目投资后的变现水平。

韩慧华称，公司自2022年以来积极投资的52个项目，平均推盘周期5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回笼周期约12个月，平均销售毛利率约18%。到今年年底，这批货预计有80%的货值可以销售出去。她预计，随着这部分“热水”资源逐渐进入结算期，将对万科的业绩起到一定的补充作用。

降本增效：执行更加严格

展望下半年，万科表示，将继续坚定实施“一揽子”计划，围绕“保交房、保还款、转高质量发展”三条主线开展工作，聚焦主赛道，推动公司早日回归健康发展轨道。

其中，“保证交房、保证还款”标准明确，公司预计全年交付18.8万套，确保公债如期顺利偿还。

继续坚持转型发展、高质量发展，聚焦主业，坚持住宅区综合开发、物业服务、租赁住房三大核心业务，积极推动非主业投资退出、非主业金融投资清退转出。关键词强销售保交付，积极推进销售回款，以现金流保障为核心开展各项工作，强化产品优势、代建优势、即开即售优势。同时，继续开展资产交易和REITs发行工作，积极回收资金。

万科COO刘晓表示，截至7月底，万科大宗交易签约金额200亿元，涵盖写字楼、商业、酒店、公寓等31个项目，能够完成“一揽子计划”中2024年的资产交易目标。1月份，万科大宗交易将继续沿着既定路线推进，目前在谈项目19个。万科后续资产交易的重点将放在提升资产管理质量上。

同时，万科董事会秘书朱旭表示，为应对当前严峻的经营挑战，适应新的行业发展模式，下半年公司将更加严格地落实瘦身降本增效举措。

据悉，万科下半年降本增效主要聚焦两点：

一是更新组织机制，加强瘦身强身。立足总体部署，以建设一把手能力为重点，根据实际需要设置差异化组织架构；减少组织层级，缩短决策链条，提高决策效率和质量；加强斗争文化，强化干部考核更换，激活组织新动能；完善公司治理，强化内部控制，防范重大风险。

二是全力降本增效，实现2024年全年管理费用同比再下降15%。一方面进行全员盘点，在业务瘦身、组织精简的基础上，明确提出组织规划调整目标，推动组织提效。一方面压缩费用，细化梳理费用项目，降低行政支出标准，确保降本增效。