8月30日，万科发布2024年半年报。报告期内，万科实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性净现金流较一季度明显改善，实现正现金流42亿元。万科保持稳健经营，坚守财务安全底线，今年没有海外上市债。尤其值得注意的是，万科在多个赛道的REITs上实现突破，商业REITs已上市，物流、租赁住房REITs也已进入申报程序。
有机构人士认为，万科上半年能保住安全线实属不易，但真正值得关注的是万科在REITs上的积极进展。目前，全国存量资产规模已达数百万亿，未来REITs市场发展空间依然巨大。万科在多个业务领域实现REITs及Pre-REITs基金的突破，并得到多家知名投资机构的认可，表明万科在REITs领域已经确立了自己的优势。
可以说，万科已经拿到了一张进入行业下半场的重要入场券。
8月30日，万科举行2024年中期业绩宣讲会
加强商业基础
今年上半年，房地产行业仍未走出下行趋势，面对严峻的市场形势，万科夯实经营基础，筑牢安全防线。
报告期内，万科实现营业收入1427.8亿元，归属于上市公司股东的净亏损98.5亿元。
对于亏损原因，万科在半年报及业绩发布会上给出了坦诚、详细的解释，主要原因是房地产开发项目结算规模和毛利率大幅下降、按照审慎原则对部分项目及应收账款计提了减值准备、部分非核心金融投资发生损失、部分重大资产交易及股权交易发生损失等。
业绩亏损在当前市场环境下屡见不鲜，行业高速增长时期，房企为了不落后，在激烈的土地竞争中高价拿地，随着行业进入深度调整期，以价换量成为必然，利润亏损是必然结果。
随着高价土地逐渐消化，万科的盈利能力将得到恢复。
万科董事会秘书朱旭介绍，2022年至今，万科已投资82个项目，其中50个项目已开售，平均开售周期5.7个月，股东现金流归正时间缩短至12个月以内，平均税前毛利率18%，累计销售金额达1476亿元，基本符合投资预期。
值得一提的是，万科积极投资的52个项目整体投资实现率高达87%，其中北京东路项目、武汉光谷金耀项目、上海海上盈翔项目投资实现率均达100%。
“这是一个比较积极的信号，这些资源大概有80%会在年底前销售完毕，未来会逐步进入结算期，对利润的提升会有一定的补充作用。”万科执行副总裁、首席财务官韩辉华表示，长期来看，稳步提升经营能力是可持续发展的基础，万科会在这方面投入更多的精力。
今年上半年，在行业低迷的背景下，万科依然取得了优异的业绩，为未来的利润贡献奠定了基础。
报告期内，万科实现销售1273.3亿元，在14个城市中排名第一，在14个城市中排名第二，在9个城市中排名第三，继续保持行业第一阵营地位。
二季度以来，万科月均销售额保持在200亿元以上，并继续保持领先的回款效率，回款率超过100%。支出端，随着交付高峰过去，下半年交付量同比下降40%，新增回款压力减小。通过运营层面的持续发力，万科二季度经营性现金流较一季度明显改善，实现42亿元正现金流。
万科董事长郁亮认为，从中长期看，潜在住房需求虽然已过历史高峰，但绝对量依然巨大。从短期看，经过三年调整，新房性价比在提升，对多元化住房需求的政策支持也在不断加大。这些都在为市场需求复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
全面化解风险隐患
万科在稳住基本经营基础的同时，把经营安全放在第一位，制定实施“瘦身强身”一揽子计划，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。
今年1至7月，万科实现大宗交易签约金额204亿元，资产类型涵盖商业、酒店、写字楼、长租公寓等多种业态，包括2月份以23.8亿元转让七宝万科广场50%股权、5月份以22.35亿元转让深圳湾超级总项目、6月份以13.2亿元完成南翔印象城100%股权交易等。
万科执行副总裁、首席运营官刘晓表示，未来四个月，万科大宗交易将继续沿着既定路线推进，目前有19个项目正在谈判过程中。“我们测算过，每1亿元的经营性改善，将带来10亿元的优质经营性物业贷款或类似的新融资模式。万科后续资产交易的重点是提升资产管理质量，这不仅可以支撑优质资产交易，还可以在外部融资环境越来越好的情况下，支撑万科的融资模式转型。”
REITs、Pre-REIT基金等创新工具取得积极进展，打通了多种资产交易路径。其中，印力完成32.6亿元商业基础设施REITs发行，年化分红率5.44%；保障性租赁REITs、物流仓储REITs已报送地方发改委审批；建湾租赁Pre-REIT基金实现广州项目拓展，交易金额8.4亿元；中信万科消费基础设施Pre-REIT基金8月成立，规模22.34亿元。
积极利用金融支持政策，推动融资模式转型。今年以来，万科累计获得经营性地产贷款219亿元，申请“白名单”项目175个，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月获得交通银行65亿元固定资产一揽子融资。截至7月底，万科累计新增融资和再融资超过670亿元。
截至8月底，万科已完成偿还境内公债73亿元、境外公债104亿元，万科合并报表范围内有息负债及供应链融资总额较年初减少约172亿元。
对于下半年资金情况及偿债安排，韩辉华表示，目前需要兑付的公开市场信用债仅有9月份到期的20亿元境内公债。“万科将稳住既定经营目标，继续保持销售和回款平稳，加快大额交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡收支节奏，在全面完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用现金流。”
在各类债务偿还安排上，万科除了在经营端创造现金流外，将尽可能稳定存量银行融资规模，积极转型融资模式，并继续争取银团贷款、经营性物业贷款等机会提供增量流动性，从而保障债务安全偿还。
构建未来能力
在保持安全的基础上，万科没有等待机会，而是创造机会，为逆转积蓄力量。
随着房地产行业的发展变化，REITs成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs之于商业地产的重要性，类似于抵押贷款之于住宅开发，不仅可以盘活存量资产、贡献现金流，还能打通“投融建管退出”商业模式闭环，进而推动企业不断提升资产管理水平。未来全国将有万亿级的存量资产，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。
目前，万科已成为行业内少数在多业态、多层次房地产基金上取得突破的公司，并逐步建立起符合行业未来发展模式的资产证券化通道。4月，印力房托上市，发行规模32.6亿元，万科的保障性租赁房托和物流仓储房托也已进入申报程序。此外，今年万科还成立了首只商业地产Pre-REIT基金，此前成立的建湾租赁Pre-REIT基金也实现了募资增幅。
此外，万科REITs及Pre-REITs基金均获得众多专业投资者支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。国寿投资、中信证券、建信信托、平安财富、招商财富等多家知名投资机构参与了印力房托的认购，建行、中信、泰康等也与万科联合设立了基金产品。
在核心主业上，万科积极探索新的发展模式，构建面向未来的能力。
万科联席总裁、开发运营部首席合伙人张海表示，住房市场供需关系发生较大变化，各类租赁住房、人才住房等为解决住房困难的急需人群提供了更多选择，满足客户对更高品质生活追求的改善型产品在新建住房市场中占据着越来越重要的地位。
为了建好房子、实现高质量发展，万科具体提到四个方面：一是以客户为中心，打造充满活力的社区生活场景；二是根据客户需求新变化对成本费用的投入进行结构性调整，提升产品的质量价格比、性价比；三是对项目进行全周期、全维度的现金流精算；四是推动树立未来城市产品新优势。
报告期内，万科首个“未来城市理想单元”上海嘉定理想地项目实现了公共服务设施先于住宅部分开放，加强了社区与城市的功能联系，实现了“从好房子到好社区再到好城区”的呈现。未来城市理想单元模式已在多地推广，包括广州理想花都、上海雅彬里四期项目、武汉云泊滨江、成都古翠隐秀等均在尝试进一步拓展未来城市理想单元模式。
正如张海所说，解决一些困难，提高迈向“新”的能力，需要耐心和时间，对当下的耐心，意味着对未来的信心。
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