阳台用玻璃窗封起来就变成卧室了？
在新房市场，“房比”成为不少楼盘的重要卖点。为了展示扩大后的空间，部分开发商会在创意样板房中采用“封窗”等改造手段，将原本半封闭的空间改造成室内的一部分。呈现给购房者的却是面积只有一半的“+1房”，常常被打出“N+1房”的广告，这种做法在业内被称为“偷面积”。
“这个房间是阳台房，交付时会带落地窗，整个房间和样板房一模一样。”新快报记者近日以购房者身份走访市场，海珠区某住宅项目宣称将以“阳台改房”方式交付，但现场并未有“阳台房”交付标准的提醒。中铁建西牌悦府的销售人员在项目实景样板房中反复向记者承诺：“交付前会将阳台空间改建成卧室。”
新快报记者看到销售人员带领消费者参观该户型的实景样板房，其中一处阳台已被玻璃窗封闭，并展示为卧室，但卧室内并无“温馨提示”标识告知该位置为“阳台”。在中铁建西牌悦府的户型宣传册中，开发商将4号楼140㎡的“江汉户型”描述为“4房2厅2卫”。但记者查阅广州市住房和城乡建设局阳光佳园平台发现，记者参观的4号楼11层的实景样板房显示，房屋信息为“户型3房2厅，非封闭阳台2个，封闭阳台0个”。
楼盘申请的是3室，承诺交付的是4室。所谓的“阳台改房”是如何通过验收的？一位业内专家告诉新快报记者，非封闭式阳台需要在交付时达到“非封闭”状态才能通过验收。开发商通常在规划阶段将部分区域设计为半封闭式阳台，并报批，通过竣工验收后，再进行二次装修，将这些阳台封闭起来。“这里有两种可能，一种是开发商直接装修；另一种是业主与第三方装修公司签订装修合同，实际上是开发商的装修公司装修。但这两种方式的责任方不一样，前者的责任方是开发商，后者的责任方是业主。”
如果认定为违法建筑，可能会被拆除
“烟场房”上市多年，即使买家明白其中的营销成分，但“免费空间”的承诺还是让不少买家觉得“不妨一试”。然而，近年来，拆违、“违章建筑限制二手交易”的案例频频出现，给这些业主造成了沉重打击。
几年前，广州南沙区越秀滨海悦城就有90多位业主将免费入户花园改建成房间，结果交房三年后仍拿不到房产证，改建部分被认定为违法加建，最终被拆除。此外，去年南沙星河山海湾四期多栋小高层，顶楼单位将半开放式阳台用玻璃封住，建独立房间。南沙区南沙街道综合行政执法队曾对一些被投诉的业主发出《整改通知书》。海珠区一名街道工作人员告诉新快报记者：“如果有人投诉物业违法建设，街道核实后，一般都会发通知，要求业主先自行修复。”
从近期的案件来看，如果下达“责令改正通知书”，即使相关部门不强行拆除该房产，也会影响该房产未来的流通。去年11月，广东省高级人民法院公布了一批房屋买卖合同纠纷典型案例，其中就包括热点问题——违法建设。其中一例，业主莫先生是广州荔湾区一栋楼的房产登记人，该房产的房产证上写明室内建筑面积89平方米，总层数3层，由于之前加盖了两层，目前楼高5层。买家连先生在办理房屋过户手续时，被告知该楼涉及违法建设，当时已被房管部门限制交易。因无法继续办理房屋过户手续，连先生要求解除合同，但业主不同意。最终，买家将业主告上法庭，并胜诉。
该案法官提醒，买受人在签订房屋买卖合同前，应关注房屋产权登记，核实产权证上所列面积、其他权利，以及是否存在可能影响合同履行的扣押等情况，并到现场查看房屋现状。如发现房屋现状与登记不符，买受人应及时与卖方沟通，了解真实情况；如房屋存在违法建筑，买受人应慎重考虑能否承担违法建筑被拆除的风险，谨慎购买。
律师：交付“羊盖房”涉嫌违法建设
北京金苏律师事务所主任王宇晨对新快报记者表示：“在样板房中将阳台空间展示为卧室，且未在创意空间设置‘温馨提示’告知明确交房标准，违反了《房地产广告发布规定》第十三条、第三条的规定。”
“如果房产证上显示的是阳台空间，说明在原规划中是阳台；如果将阳台围起来改成卧室，开发商最终超出房产承载面积交房，就是违规，涉嫌违法建设。”王雨辰进一步指出，如果销售人员承诺的“交付阳台改房”最终没有兑现，说明实际交付与宣传不符，涉嫌虚假宣传。王雨辰提醒：“为了逃避责任，部分开发商还会在买卖合同的补充协议中约定‘沙盘、宣传品、口头承诺等不属于合同的组成部分，对开发商不具有约束力，一切以合同约定或实际交付为准’。买家在签订合同前需要仔细阅读相关内容。”
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