“公司每年都会有新的战略调整，甚至每半年都会进行一些反思和调整。我们的资源准备可以支持公司形成比较大的经营规模，占据比较合理的市场规模，并在规模内健康运营的投资”。
在8月26日举行的华润置地有限公司（股价：12.00港元，市值：242.06亿港元；以下简称华润置地）2024年中期业绩电话会议上，华润置地执行董事、首席执行官林伟国表示，从中长期来看，公司在资源方面，无论是人力、产品还是财力，都已经做好了充分的准备，以便在机会出现的时候能够及时跟上。
中报显示，今年上半年华润置地实现营业收入约327.53亿元，同比增长约34.5%，其中，房地产开发板块营业收入约310.11亿元，同比增长约34.5%。同比增长约36.4%；权益持有人应占利润约人民币8.17亿元，较去年同期减少约36.4%。
销售方面，报告期内，中建国际连同其合营及联营公司累计实现归属于公司股东权益的合同销售金额约人民币508.7亿元，对应总合同销售面积约约245.9万平方米，总现金回笼资金约979亿元。
《每日经济新闻》记者注意到，建发国际8月22日中报发布后的三个交易日内，股价出现小幅波动，8月23日跌幅逾2%；8月26日，上涨近1%；截至8月27日午间收盘，下跌逾5%，股价报12.00港元。
下半年土地征购将适当放缓
对于建发国际来说，拿地一直是其无法回避的话题，也是当天业绩见面会上投资者提及最多的议题。
中报显示，上半年建发国际在上海、厦门、杭州等核心城市新拿地14个项目，总拿地金额约420亿元，新拿地项目总金额达约742亿元，土地收购权益比例78%。
尤其是在杭州，4月16日，建发国际斥资28.38亿元，拿下蚂蚁归还的两块之江地块；4月29日，又斥资84.95亿元，拿下未来科技城巨幅地块；半个月后，又携手杭州东部湾区新城建设，以19亿元底价拿下杭州东部湾区新城低密度地块……据中指院统计，2019年上半年，今年以来，建发在杭州累计拿地金额高达158亿元，超越滨江、绿地，位居杭州房企拿地金额榜单第一名。
不仅如此，今年3月，经过51轮竞价，建发国际以溢价率31.9%、总价10.34亿元、楼面价17146元/平方米拿下武汉宝通寺地块。这也是武汉上半年溢价率最高的地块，6月14日，以57.6亿元拿下厦门湖里区06-08五缘湾区域地块。
“上半年我们在拿地的时候，综合考虑了整体市场情况，把流动性放在第一位，选择了一些投资回收期短的项目。”建发国际管理层表示，公司库存一直比较充足。存量相对较小，补充库存可以维持一定的库存规模。公司将根据各个城市的容量，结合公司在当地的竞争力和市场份额来选择土地，防止在城市进行超出自身能力的投资，重点关注需求更可靠、扩建豁免风险更低的城市，从而提高库存的流动性。“下半年，我们也会基于整体库存能够满足需求的基础上，放缓（拿地）速度。”销售需求，但我们仍然会对一些需要补货的城市进行补货。”
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对于拿地利润，林伟国坦言，整体预期利润率基本维持在8%左右，“2022年拿地项目销售已达90%以上，利润略高于“2023年下半年及今年上半年取得的土地项目，大多略低于原有预期。”
值得注意的是，由于部分库存的积累，建发国际过去几年高价购地的影响正在显现。今年上半年，该公司实现营业收入327.53亿元，归属于上市公司股东的净利润为归属于母公司的净利润8.17亿元，同比分别增长34.5%和-36.4%。
对此，公司管理层表示，归属于母公司股东的利润同比大幅下降，主要由于两个原因：期内毛利率同比下降至11.9%，以及上半年结转项目平均权益同比相应减少。
据介绍，上半年结转项目中94%为2020年至2021年中标项目，加上计提资产减值准备，整体毛利率较低。上半年，建发国际毛利率为11.9%，较上年同期上升0.8个百分点，但仍低于一些龙头房地产公司。
“在12.0%左右，是一个比较正常、稳定的水平。”林伟国解释，近年来华润置地的毛利率基本都会维持在10%-15%之间，这主要与房地产开发成本的波动有关。市场房价虽然会有所上涨，但毛利率的波动不会太大。
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优先考虑去库存周期和风险
与不少房地产开发商一样，华润置地也在加大去库存力度。
截至2024年上半年，建发国际在中国共有334个项目，总可售土地储备建筑面积1444.8万平方米，其中77%为2022年及以后获得的“新库存”建发国际管理层表示，将采取灵活的销售及运营策略，保证项目所在市场的合理流出率，力争有序、逐步出清。
记者注意到，上半年不少城市新房价格出现下跌，打折促销成为房企的“共同选择”。“有些楼盘确实有灵活的定价策略，比如让房价降下来，或者降价促销，但降价幅度不大。” “我们可以对楼层差、户型差的楼盘进行差异化价格调整，但公司的毛利无法承受大规模的折扣，”建发国际管理层表示。
值得注意的是，建发国际在7、8月份没有推出任何新项目，而7、8月份是传统的销售淡季。“集团将从9月份开始增加一些新供应，从销售方面，我们将努力保持我们的市场份额继续开展销售工作，但无法预测下半年销售形势是否会出现较大逆转，将优先考虑销售周期与风险，加强库存流动性改善。 “
债务方面，截至2024年6月末，华润置地未偿还有息负债平均融资成本约3.65%，较2023年末的3.75%进一步下降10个基点。
“公司的融资结构以银行贷款为主，原有的债务结构期限比较长，虽然当时债券的利率比较低，但现在比较高，但到期后必须偿还。” “未来公司还将继续降低负债水平。”林伟国指出。
中报显示，截至2024年6月底，建发国际净负债权益比率为45.7%，较上年末的33.64%有所上升；银行存款及库存现金总额为492.2亿元。由于期内计息借款及间接控股公司借款增加，建发国际负债率上升至约96.9%。此外，总借款中约有98.18亿元须在一年内偿还，其中约830.5亿元需在一年后和五年内偿还。
对于下半年市场，建发国际管理层表示，从7、8月份的情况来看，无论从环比还是同比来看，均未出现明显好转的迹象。整个市场波动较大，每小时、每月、每季度变化都很大，二手房整体供应量大，行业量价压力较大。“公司销售将尽量保持一定坚持行业市场地位，顺应趋势变化，坚持正确的商业逻辑为价值取向，努力实现持续稳健发展。”
封面图片来源：视觉中国-VCG7
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