近年来，从“万汇大厦”、朴景园到福瑞丝，万科长租公寓体系逐渐建立，覆盖经济型到中高端产品。
日前，柏悦公寓官方账号发布推文显示，万科高端长租公寓品牌Fores目前已开业三家店，分别是紧邻深圳福田CBD的Fores福田、位于世界级文化总部深圳华侨城的Fores南山、以及位于成都双子塔地标的教子汇国际公寓。
与此同时，富力地产在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区域的门店也即将开业。
富丽堂皇并非万科新品，已有7年历史，但从近期的布局来看，万科有意加速布局高端长租公寓。
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“集团旗下的‘泊优’是全国最大的中心化公寓提供商”，万科在2023年财报中这样描述其住房租赁业务。
从2007年推出首个政策性租赁项目——广州万汇大厦项目，到2016年将全国青年公寓品牌统一为“公园公寓”，再到2023年首次盈利到现在，万科走过了一段漫长而曲折的历程。
经过近8年的发展，已经形成了三大系列、6条产品线，其中三大系列分别是青年公寓、中高端公寓、多人宿舍，6条产品线分别是青年公寓系列的公社、城青年之家、四合院，中高端公寓系列的@home、富瑞斯，以及企业多人宿舍。
据万科最新发布的2024年一季度财报显示，旗下柏景业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。截至3月底，租赁住宅业务运营管理长租公寓23.8万套，累计开业17.95万套，入住率93.9%。
与ParkU定位为“城市青年长租公寓”，目标人群为城市年轻白领、创业者、自由职业者等不同，福瑞斯更主打中高端市场，瞄准追求高品质生活的城市精英人群。
两者的价格差异一目了然，根据博寓公寓小程序显示，富瑞福田店的租金在1.1万至2.2万元之间，而距离最近的博寓梅村店的租金则在1198元至4198元每月之间。
因此，的出现，更多是为了延伸和丰富“泊友”长租公寓的产品线。
但无论是低端还是高端，长租公寓的回报周期都相当长，增加重资产不会是目前的考虑。
其中，加入租房保险体系也成为了运营的重要一环，毕竟只有投保了，才能拿到公募REITs的“通行证”。
截至3月底，万科园汇管理的租赁住房中已有10.82万套纳入保障性租赁住房范围。
6月21日，资本市场传出消息，万科拟申请发行以“泊友”为标的的REITs，预计募资规模约10亿元。
中低端产品可以转化为租赁住房，寻求发行REITs，高端产品也可以借力人才住房，与地方国资进行合作。
万科侨福在成都金融城地标建筑“侨子双塔”北塔倾力打造的高端项目——侨子汇国际公寓，携手侨子园金融商务区，将成都市及高新区的ABCD人才纳入优惠住房队列。
符合《成都市急需紧缺高端人才目录》《成都高新区急需紧缺高端人才目录（2021年修订）》规定的A、B、C、D类人才优先安排住宿，公寓租金每间不同，根据人才等级分别给予20%、10%、9.5%、9.7%的优惠签约价。
此外，万科还与深圳、济南等地地方国资联手。
进一步观察市场动态，在高端租赁市场有如此布局的并非只有万科，今年8月22日，广州安居集团还携手雅诗阁，共同打造首个人才高品质酒店式服务公寓项目，为聚集互联网创新产业、数字科技、会展及总部经济现代服务业的琶洲板块提供稀缺的人才服务式公寓资源。
从这个角度来看，万科或许也有意让福瑞斯利用人才住房解决方案。
过去和现在的生活
可以说，富里斯是含着“金钥匙”出生的。
首创国际公寓原名“汇盛庭国际公寓”，是国内房地产龙头企业“首创集团”旗下嘉信酒店管理部管理的自营品牌。
2017年7月，万科斥资11.73亿元从首开集团手中接管深圳福田福瑞公寓及相关资产，不改名，将其打造成为旗下高端长租公寓品牌。
当时市场充满疑虑，在土地稀缺、地价越来越贵的深圳市场，富瑞公寓看似是一笔好资产，首凯为何要卖掉它？
2005年，第一家福瑞斯诞生于深圳繁华的中心地带——福田香蜜湖，俯瞰福田中心区和红树林深圳湾。
据当时接近首开的人士透露，该项目运作良好，投资回报还不错。“目前深圳楼市处于高位，出售后公司也能获得不错的财务回报。”
据观点新媒体2017年报道，富瑞斯公寓建筑面积1.42万平方米，共有165套公寓，包括一居室、两居室、三居室，年均入住率超过70%。2013年，公寓还对硬件设施进行了升级。
即便是位于福雷斯国际公寓附楼的福雷斯商务中心，定位为具有国际水准的高端服务式办公室，共提供91个标准工位，当时的入住率也超过了90%，毛利率也超过了50%。
放眼目前，万科虽然尚未单独公布复地的经营状况，但从目前已开业的3家公寓来看，分别是位于深圳福田CBD的复地福田、位于深圳华侨城的复地南山以及位于地标建筑成都双子塔的交子汇国际公寓，这些店均位于城市核心地段或地标建筑内。
与此同时，富瑞公寓在济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等城市核心区即将开业的门店也各具特色，同样坐落于城市繁华地段。
其中，苏州高新区店位于太湖科学城功能区，为高端商务人士打造山水环绕的品质居所；济南CBD店毗邻万象城、龙湖奥体天街丝带公园等配套，为住户提供美好生活的平衡点。
深圳太子湾店位于街区核心区域，提供按摩、健身、养生等配套服务，为追求品质生活人士打造远离喧嚣、拥抱海风、尽享繁华、尊享尊严的居住度假胜地。
而未来万科侨城在中高端租赁市场中的表现，还需拭目以待。
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