西安新房价格也持续上涨，自2023年3月以来，西安新房价格已连续上涨14个月，直至今年5月出现短暂回落，当月新房价格环比下降0.1%。目前，西安房价已恢复上涨趋势，近两个月新房价格再次回升。
不过，相较于上海一二手房价格同步上涨，西安房地产市场明显两极分化，当地二手房价格有所下滑，今年7月西安二手房价格环比、同比分别下跌0.6%和5.9%。
从产品类别来看，大面积改善性项目推高了上海、西安的房价，两市144平方米以上商品住宅价格涨幅最为明显。据国家统计局数据，今年1-7月，上海144平方米以上新建住宅均价同比上涨5.7%；西安144平方米以上新建住宅均价同比上涨5.5%。
不仅房价上涨，上海新房、二手房成交量近期也出现“量价齐升”的现象。中指院等机构数据显示，今年6、7月上海二手房成交量分别为2.37万套、1.8万套，同比分别增长95%、45%；本地新房销售也在加速，6、7月新房成交均面积为69万平方米，较1-5月月均值上涨41%。整体来看，今年6月上海新房成交量创一年新高，二手房时隔三年重回巅峰。
西安房地产市场成交量的上涨主要体现在二手房市场。据西安市住建局数据显示，7月份西安二手住宅网上挂牌量为9268套，环比上涨约12.96%。当地二手房市场呈现“以价换量”的走势。
伴随商品住宅市场走势，两地土地拍卖市场也呈现独立走势。据中指院监测数据，2024年上半年前20个城市住宅土地出让金总额为3660.2亿元，其中上海以423.2亿元位列第三，西安以323.7亿元位列第四。
今年两地商品房供应量也处于较高水平，房地产开发商积极投放新项目。例如，据中指院西安分院监测，2024年1月至7月，西安商品房意向登记平台完成项目登记242个，约3.4万套房源入市，较去年同期增长5.76%。
据中指院披露的2024年1-7月西安市房企销售规模榜单显示，西安市排名前十的房企合计销售额达664.6亿元，同比增长10.12%，龙头房企市场竞争优势明显，市场集中度也进一步提升。
无论是从新房价格涨幅、土地出让规模，还是房地产开发商新开盘数量来看，今年上海、西安两地房地产市场均逆势而上。
上海中原地产市场分析师陆文曦对杂志表示，目前上海的房价更多的是结构性的上涨：“相比90平米以下、90平米至144平米的产品，144平米以上的房子价格更加平稳，这种结构性的上涨对市场冲击比较大。”
在陆文熙看来，上海二手房置换链条正在逐渐打通。“近两个月来，上海二手房交易相当活跃，总价在3亿至5亿元左右的二手房成交量也在逐渐增多，整个置换链条在慢慢变得顺畅。”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学对本刊表示，在全国房价普遍下跌的背景下，西安新房价格的突然上涨与当地人口净增长、住宅用地供应、商品住房产品结构等因素有关。例如，改善性产品需求增加推高了房价。不过，与新房价格的持续上涨相比，西安的二手房价格正在下跌。新房价格的持续上涨可能会将更多的购房者挤压到二手房市场。
高端改善型房产推高价格
上海迎来“豪宅”热潮之年
楼市政策利好、高端物业供应增加是推动上海、西安楼市升温的重要因素。今年5月份以来，除了利好楼市的“5·17新政”、上海“九条措施”新政、西安解除限购等政策，购房门槛和成本均有所降低。
同时，当前核心城市房价上涨与高端改善型楼盘销售密切相关，尤其是上海，今年以来均价“10万+”的高端楼盘密集推出，催生出不少“阳光销售”。
今年是上海“豪宅”入市的一年，各类高价楼盘纷纷涌现，中海地产顺昌九里、新鸿基地产滨江凯旋门、融创外滩一号院、保利博览天悦、香港置地旗园、凯德茂名住宅、上海陈家100家柏道等高端改善型地产项目销售成绩亮眼，其中中海顺昌九里、滨江凯旋门、上海陈家100家柏道等项目更是取得了“阳光”的成绩。
中指研究院的数据显示，今年以来销售额超50亿元的项目已增至13个城市的17个，其中上海以10个居首。销售额超百亿的3个大型项目中，上海就有2个，分别是上海中海顺昌九里和泛海国际住宅区（融创外滩一号），销售额分别为188.6亿元和102.9亿元。
进入8月，上海高端楼市持续火爆，本土“豪宅”频频入市。8月17日，上海两大“豪宅”同时开盘，均实现“首日售罄”。其中，位于黄浦核心区的融创外滩一院二期第二批开盘，本次共推出110套，均价17.1万元/平方米，当天全部售罄，总销售金额56.74亿元；位于普陀区的越秀苏河和悦府开盘首日也全部售罄，均价约10.36万元/平方米，124套共销售17.35亿元。
目前，上海“豪宅”竞争已进入下半场。除了上述的融创外滩一号院、越秀·苏河·和悦府，新湖、融创开发的锦园项目、龙盛集团旗下的龙盛湾尚、绿城前滩百合花园、保利博览天悦等多个高端项目近期纷纷入市。其中，龙盛湾尚首推，销售均价13.38万元/平方米，120套售出115套；国贸地产与中铁建联合开发的新阳寺·尚园也迎来第三批推盘，本次新增98套，均价9.995万元/平方米，首开销售率约95%。
中海、绿城成为区域销售冠军
绿城中国在上海投资巨资
在上海和西安，中国海外发展和绿地中国成为今年畅销榜的最大赢家。
今年1至7月，中海地产连续蝉联上海地区销售冠军。根据中指研究院的数据，中海地产以274.12亿元的区域销售额，位居上海房地产销售榜首（见表二）。
这期间，中海地产创下多项销售纪录。6月底，位于上海徐汇滨江的领地九旭开售首日，清盘过程不到90分钟，项目均价14.61万元/平方米，当日销售收入66亿元。同样在这个月，中海顺昌九里49套风格别墅，均价29.8万元/平方米，在开盘即宣布售罄，创下上海新房均价新高。回溯，今年3月，中海顺昌九里第三批512套高层，均价17.2万元/平方米，当日销售额近200亿元，成为全国“楼市之王”。
绿城中国紧随其后，以今年1-7月区域销售额174.66亿元位居上海房地产销售榜第二位。在热点楼盘集中的上海，绿城外滩兰亭、绿城秦澜花园、绿城留香花园上半年分别实现销售额54.55亿元、42.9亿元、34.76亿元。
在同样领涨新房价格的西安楼市，绿城中国位居销售榜首。根据中指研究院发布的西安1-7期房企销售榜单，绿城中国以136.1亿元的销售额领跑西安市场（见表三）。其中，位于高新区的绿城海棠三章项目为绿城贡献了54.7亿元的销售额。
货源充足的房企未来销售业绩支撑可能性更大。在上海、西安等热门城市，全国龙头房企和地方国企均重点在当地“囤粮”。从前期扩库规模来看，中指院榜单显示，今年1-7月，招商蛇口、国贸地产、中建一号入围上海房企拿地金额榜前三，门槛均超过47亿元（见表4）。中铁建、保利发展、西安城投地产入围西安拿地金额榜前三，门槛均超过34亿元（见表5）。
行业调整周期仍在继续，立足长三角区域的绿城中国决心重金布局上海。在去年上海第二批集中土地供应中，绿城中国以139亿元的大手笔投入，成功拿下三幅地块。近日，上海土地拍卖规则回归“价高者得”，绿城中国继续加大布局。今年8月，绿城分别以48亿元、12亿元的总价拿下上海徐汇区滨江地块和虹口区江湾镇地块。其中，徐汇区滨江地块13.1万元/平方米的楼面价，创下了国内土地拍卖楼面价新高。
至此，绿城成为新“地王”。此前，根据中指院数据，绿城中国1-7月拿地228亿元，位列行业第二；总拿地金额496亿元，位列行业第四。以此计算，以单价拿下上海“地王”的绿城，已成为拿地金额最大的房地产商。
在陆文熙看来，核心城市房地产市场仍有政策提振空间，比如上海部分地区放松了人才落户政策，将进一步带动购房需求增长。他补充道，“对于即将到来的‘金九银十’，核心城市肯定会出现成交量的季节性回升，但新房和二手房的价格走势有所不同，总体来看，二手房价格仍处于调整通道，而新房价格则相对平稳。”
（本文于8月24日刊登于《证券市场周刊》，原标题《上海、西安房价领涨全国 中海、绿城受益匪浅》。文中提及的个股仅供举例分析，不构成投资建议。）
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