（文/揭红娟 编辑/马媛媛）“我相信，美的地产的开发业务，终有一天会重回舞台。”美的地产首席财务官林戈表示。
8月19日，美的置业召开2024年半年度业绩发布会，董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼执行总裁王大载，执行董事兼首席财务官林戈出席会议。
会上，管理层介绍了2024年的业绩数据，期内，美的地产实现营收251.34亿元，同比下降30.83%；毛利约23.21亿元，同比下降51.6%；公司拥有人应占利润约3.76亿元，同比下降51.94%；公司拥有人应占核心净利润约4.19亿元，同比下降51.1%。
为应对业绩下滑压力，降低与房地产开发业务重资产性质相关的债务及信用风险，美的置业对房地产开发业务进行重组，并通过实体分销的方式将其从集团中剥离。
“但这并不意味着美的地产放弃了这个行业。”首席财务官林戈坦言，无论是大股东还是美的地产的管理团队，都对房地产行业保持着信心，但现在正值特殊阶段、周期交替的过程中，过去常规的应对方案无法用来克服这次危机，所以美的地产采取了非常规、特殊的重组方案。
债务偿还压力较小
不可否认，受行业出清转型影响，美的地产的业绩数据并不理想。
2024年上半年，美的地产及其子公司连同合营企业和联营企业合同销售金额约人民币202.1亿元，同比下降50.17%；确认总销售面积227.7万平方米，较2023年同期增加339.1万平方米，同比下降32.9%。
由于确认销售面积减少，美的地产开发业务出现下滑。数据显示，2024年上半年，美的地产房地产开发销售金额为241.05亿元，同比下降32.04%。
需要指出的是，在开发业务下滑的同时，美的地产的物业管理服务、商业地产投资及运营表现出较强的韧性。
以物业管理服务为例，2024年上半年美的地产物业管理服务金额为8.4亿元，同比增长15.89%，主要由于承包管理物业建筑面积增加所致。
数据显示，2024年上半年美智服务合同面积9218万平方米，第三方业务占比20%，报告期内非住宅业务合同面积约1100万平方米，合同收入约3.2亿。此外，借助控股股东强大的产业链资源优势，物业管理业务从住宅业务延伸至产业园区、医疗康养等领域。
王大载指出，未来物业管理服务要继续聚焦核心业务即住宅核心业务，并依托强大的产业链资源优势，将服务管理延伸至产业园区、医疗、康养等多元化赛道，不断优化和提升住宅项目客户服务体验的同时，不断拓展和延伸医院、产业园区服务第二赛道，强化核心竞争力。
还值得一提的是，凭借基本面稳健、财务稳健的优势，美的地产是行业内为数不多获得融资的房企之一。
报告期末，美的置业已发行三期中期票据合计41.2亿元，计息负债合计371亿元，较去年同期减少66.6亿元；净负债率50.1%，现金短债比13.56亿元，折旧摊销前利润1.26，扣除非经常性损益前资产负债率67.8%，三条红线均保持在绿区；加权平均融资成本4.54%，继续维持在较低水平。
同时，美的地产积极优化债务结构，截至报告期末，公司一年内到期的有息债务90.8亿元，月均偿债金额仅为7.6亿元；报告期内，公司总现金135亿元，偿债金额13.5亿元，偿债压力较小。
股权重组
“行业目前正处于混改清退时期，可以说非常艰难。”美的地产首席财务官林戈表示，为了渡过这次危机，美的地产采取了非常规、特殊的重组方案。
6月24日，美的置业发布公告称，公司将进行股权重组，将旗下全资房地产开发业务的产权由上市公司重组至控股股东。股权重组方式采用香港资本市场常用的实物分配方式。
美的置业计划内部重组旗下房地产开发及销售业务（房地产开发业务），即将房地产开发业务从上市公司业务中分离出来，转向轻资产模式，以运营类业务为核心，包括物业管理、商业地产投资及运营以及地产科技。
中指研究院公司研究总监刘水对观察者网表示，将房地产开发业务从集团中剥离出来，将降低集团因房地产开发业务重资产属性而承担的负债及信用风险，并为股东提供变现其持有的股份的选择权，从而降低与公司股权相关的房地产开发业务的投资风险。
刘水进一步指出，转向轻资产模式将实现更高的利润率（与房地产开发业务相比），并降低其在房地产市场的周期性风险敞口。
美的置业表示，此举是为了降低负债水平和信用风险，将业务模式重心转向轻资产，保留集团价值重估空间，未来将围绕房地产开发全价值链，打造低杠杆、轻资产的综合实力，继续探索房地产开发新模式。
据悉，美的置业拟将旗下房地产开发业务重组为子公司（简称“私人公司”），再将私人公司股份以实物形式派发给全体股东，同时提供每股5.9港元的现金替代方案，现金替代方案的市盈率较公司股价上涨20.82倍，远高于市场可比公司，较公告发布前最后一个交易日每股3.75港元的收盘价溢价57.3%。
重组后，房地产开发业务产权整体上移，由美的控股直接管理，同时美的地产管理团队保持不变，继续承担控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理，提供建设、销售、物业等服务。
重组完成后，美的置业将构建“开发建设+物业服务+资产运营+地产科技”的业务模式，业务本质没有改变，将更加聚焦民生产业，采取低杠杆、轻资产的方式，继续深耕房地产开发全价值链。
对于重组后上市平台的收入目标，管理层透露，上市平台的收入目标复合增长率不低于25%，净利润率复合增长率不低于20%，公司将保持行业内有竞争力的股息政策。
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