据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，包括深圳、福州、长沙、佛山、惠州等城市相继调整容量规划方式，浙江省内多个城市从不同角度出台政策，如明确压缩土地拍卖中住宅楼宇共用面积等。
采访中，第一财经记者了解到，如果某些公共空间或者空中花园不计入容积率，也会对房屋实际容积率产生间接影响，开发商可以在设计过程中对产品进行调整，有助于减少公用面积，有效提升实际容积率。
比如，合肥在具体政策中提到，“正常标准阳台，无论是否封闭，投影面积不足容积率20%的，只按一半容积率计算”。开发商在设计项目时，理论上可以将阳台面积做成房屋总建筑面积的20%以内，只算一半面积，相当于直接提高了实际容积率。
8月19日上午，合肥一家龙头地产公司人士向第一财经记者表示，合肥调整建筑面积规划新规后，多数房屋的实际容积率会有所提升，面积越大的房子，实际容积率提升越明显，对于购房者来说，相当于花同样的钱买到了实用面积更大的房子。
“比如我们项目130平米以上的房子，市场上一般的入住率在78%左右，但经过调整后，可以达到90%以上。”
大家都在关注实际入住率指标
近期，不少城市调整了容积率计算方法，提高了实房比例。
7月29日，昆明市发布《昆明市城市详细规划技术指南》（征求意见稿），优化调整25项指标，明确提出降低容积率、减少共用面积等措施，同时鼓励建设第四代住房。
具体来说，昆明市在优化房屋面积计算基础上，改变了容积率计算方式，包括配送室、生活垃圾收集点、公共卫生间等大部分公共服务设施，今后将不再计入容积率。
7月2日，合肥市发布《关于优化调整建设项目容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，放宽阳台、露台容积率计算规则；扩大社区公共休闲空间；控制停车位数、绿地率、住宅面宽等指标下限。
此外，温州、湖州、义乌等城市在土地拍卖时也增加了土地容积率计算新规则，部分新挂牌住宅用地写明，空中花园绿化阳台、社区景观绿亭连廊、开放式风雨廊等不计入容积率，挑高客厅仅算单层面积。
7月22日，温州在出让核心区桃花岛单位地块时提到，在满足特定要求的前提下，空中花园绿色阳台不计入住宅建筑面积和容积率。
7月17日，湖州市德清县德清五阳街道地块土地出让要求中提到，空中庭院建筑面积不得超过13847平方米(水平投影面积，占总建筑面积的25%)，且不计入容积率。
值得一提的是，上述城市提到的“部分公共区域不计入容积率”，都是对实际容积率有间接影响，通过影响公共区域来影响实际容积率。
比如某些公共区域不再计入容积率，也就是说不会计入总建筑面积，从而提高单位建筑面积在总建筑面积中的比重，也就是提高了户型比例。
此外，容量规划规则的调整也可能影响开发商在设计上的决策，增加设计的灵活性。容量规划规则调整后，开发商可能会重新考虑公共空间的设计和使用。例如，可以采用更有效的空间规划，减少不必要的走廊宽度，或优化楼梯和电梯的布局，为住宅单元腾出更多空间。
还有一些条款会直接影响实际房价。
例如，佛山将住宅单元阳台建筑面积上限提高一半，取消了对飘窗建筑面积的要求。昆明提出，进深不超过2.4米、投影面积不足容积率20%的正常标准阳台，无论是否封闭，都只计算一半的容积率。深圳提出，符合一定条件的飘窗可以不计入建筑面积，修改后进深由0.6米提高到0.8米。
这次容量标准的调整，如果开发商在设计上做出调整，会直接提升实际使用率，比如前文提到的合肥，阳台面积最高可达房屋面积的20%，而只算了一半的面积。
8月19日上午，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴锐对第一财经记者表示，当前房地产市场调控政策主要集中在需求侧和供给侧。调整容积率计算方式本质上是供给侧政策，主要通过改变规划和建筑设计规范来影响开发商在某块土地上可建设的房屋面积和户型，鼓励开发商建设更优质的产品，保证市场上有更多好房子提供给消费者。
现有项目实际入住率大幅提升
随着各地陆续出台建筑面积规划新规，市场有声音表示，这可能意味着公共区域正在逐步被取消。
8月19日下午，中国城市发展研究院农业和文旅产业振兴研究所常务副院长袁帅在接受《每日经济新闻》记者采访时提到，调整容积率计算方式，的确是为了提高实房比，但这并不意味着公有面积会完全消失，两者不能混为一谈。
“从长远来看，可能会促进房价结构的调整，让房屋的实际价值更加凸显，同时由于可以获得更多真实的居住空间，从而提高购房者的购买力。”袁帅说。
中国矿业大学（北京）管理学院硕士企业导师支培元提到，目前提高实租比的途径是优化建筑设计规划，合理配置公共空间，而不是直接取消公共区域。即便实租比达到100%，也不意味着物理上公共区域消失，而是意味着房屋使用面积与建筑面积的比例达到了一个理想状态。
值得一提的是，新规出台后，一些城市的项目已经将实际容积率作为重要宣传点。
例如合肥中海悦府作为合肥市建筑面积规划新规实施后首个入市的项目，就以超过90%的实际容积率作为重要宣传卖点。
位于昆明的还有万科贵御东方和万科都会半岛项目，昆明市调整容积率计算方式后，根据宣传资料，上述两个项目不同户型实际房源配比可达94%至145%。
采访中美客网记者了解到，调整容积率规则后，不少城市实际房租配比可提高10个百分点左右。
合肥上述房地产开发商介绍，过去合肥市场的高层建筑实际容积率普遍在78%左右，如今按照新规，户型实用面积可以提升到90%以上，客户相对更愿意接受。
“实际容积率提高，购房者获得的实际居住空间会更大，这也是政策回应居民对居住品质要求提高的一种方式。”8月19日下午，中国企业资本联盟副会长白文曦对第一财经记者表示，实际容积率提高或将提升购房者的购房意愿。
每日经济新闻
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