自日前央行发布《二季度中国货币政策执行报告》以来，业界就开始讨论全国房租是否即将大幅上涨？真的是这样吗？我们一起来聊聊吧：
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货币政策重点关注房地产市场
在央行货币政策执行报告中，“房地产”一词被提及26次，比一季度增加了3倍。可见，本轮货币政策对房地产市场的高度重视，是史无前例的！其中有两段话特别值得大家关注：
第一段提出，“住房租赁行业是未来房地产市场发展的重要方向。下阶段，要继续发挥政策对住房租赁行业的带动作用，完善住房租赁金融支持体系，盘活存量、去库存，助力住房租赁行业启动。”
第二段说，“资产之所以有价值，是因为能产生现金流收入，也就是租金。租金是影响房屋价值的核心变量，房屋价值主要受未来租金折让的影响。房屋的住宅性质及其整体稳定性。租金折让决定了房产的底价和基础，也会受到未来房价涨跌预期的影响。”
总结3点：
1、指出租金是影响房屋价值的核心变量；
2、住房租赁行业是未来房地产发展的重要方向。
3.盘活存量、去库存，助力住房租赁行业起步
长期以来，大部分买房的人，都没有太关注租金收益，很多人贷款30年买房，结果就直接空置着等房价涨，毕竟房价飞涨的年代，几乎没有人关心租金，只在乎利润。
就拿上海来说，2024年的租金水平只比2004年高出135%，但如果2024年上海整体房价比2004年高出400%以上，那么怎么赚更多的钱大家还是很清楚的。
但未来情况就不一样了，央行报告也明确指出：“过去10年，租金在我国CPI中的比重年均增长超过1.2%，若假设未来这一租金增速能长期维持，则按静态租售比计算，住房总收益率有望超过3%。”
别小看3%，这个目标如果能够实现，不仅将大大超过现在的银行存款利率，甚至将超过很多投资产品的收益。
而且从目前的租售比来看，这种可能性越来越大，比如经过近两年国内房价调整，2024年全国50个重点城市的租金回报率基本稳定在2%左右，一线城市租售比已经达到1.5-2%，二线城市2.0%，三四线城市则超过2.5%。
也就是说，未来房地产的价值增值，很大一部分将来自于租金折扣。
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市场供应过剩，租金回报有可能吗？
众所周知，按照我们现在的存量来看，市场不但不缺房，有些地区甚至出现了供大于求的趋势。那么在这样的市场环境下，租金收益真的能支撑收入吗？
其实说到这个就不得不说这两年富人的所作所为。为什么这两年存款总额会大幅增加呢？说白了就是资本市场投资回报率低，各种投资理财风险加大，这种情况下人们更倾向于保证本金的安全。当然，未来几年往银行存款里加钱确实能获得一些收益。
比如，目前四大国有银行5年期定期存款利率为1.80%，银行中长期理财产品波动较大，但整体平均收益率在2.80%左右，5年期以上住宅商业贷款利率可低至3.18%……
但一个明显的问题是，考虑到当前的经济形势和央行的做事风格，未来预计中央利率还有进一步下行的趋势。
如果银行存款的收益率越来越低，并且未来就业趋于稳定，整体薪资水平上升，那么未来的租房需求和租房议价能力就会增强。
因此我们预计未来存款准备金率和利率可能继续下调，从货币端刺激生产、消费和就业的恢复。
对于这一点，央行二季度货币政策执行报告也明确提到国内有效需求、新旧动能转换、结构调整持续深化等问题。
未来随着这些问题的逐步改善，住房租金价格上涨并保持合理的年化收益区间将成为新常态。
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个人租金收入还有希望吗？
说到房屋租金收入，其实很多人也担心一个问题，随着未来国家队稳步有序推进租赁、分配式保障房，个人在缺乏竞争优势的情况下，仍有可能通过房屋租赁获得稳定的收入？
其实，我们可以从三个方面来详细解释这个问题：
第一，租赁市场足够大。
有机构预计，到2024年，我国租房人口将在2.4亿左右，这是一个非常庞大的规模。
未来很可能是：保障性住房分配渗透率会进一步提升，但人口也会进一步向重点一二线城市聚集，长期来看租房人群规模仍将维持在2亿以上。
二是保障性住房租赁会分流部分需求，但市场化调控仍是主力。
从2021年至2023年保障性住房建设来看，权重为573万套。如果未来30年我国仍有约2亿人口涌入热点城市，那么平均每年新增租房需求约600万套。这意味着，长期来看，保障性住房缺口仍然较大。
第三，未来租赁市场的议价能力本质上取决于就业和整体薪资水平。
因此对于普通民众来说，若想获得长期稳定的房屋租赁收益，需要去人口长期净流入、整体商业环境较为繁荣、产业增加值较高的地方。
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