据微信公众号“鄱阳县住房建设和保障中心”8月19日消息，近日，江西省上饶市鄱阳县发布关于印发《鄱阳县促进房地产市场高质量发展若干措施》的通知，涉及公积金贷款、购房贷款、住房抵押贷款等相关事宜，本文件自印发之日起施行，有效期至2025年12月31日。
优化金融税收支持：适时降低现有住房交易计税价格
充分发挥本级房地产融资协调机制作用，建立完善项目融资“白名单”机制，为尽可能多的符合条件的房地产项目提供融资和贷款，对不符合“白名单”要求的项目，应有针对性地提出解决方案。金融机构不应设置附加前提条件，应平等满足不同所有制结构企业房地产项目合理融资需求。实行“存贷联动”机制，将住房和建筑领域各类资金（包括但不限于住房公积金、住房专项资金等）与存贷联动，将各类资金（维修资金、预售监管资金、质量保修资金）倾斜存放在对融资协调机制支持力度大、“白名单”项目审批率高、入库项目多、实际贷款金额高的银行业金融机构。
降低商业性个人住房贷款首付比例。首套住房贷款最低首付比例降至不低于15%，二套房贷款最低首付比例降至不低于25%；取消首套、二套房贷款利率政策下限。存量贷款保证金支持保障性安居工程建设。对已签订新商品房预售资金监管协议的项目，不再收取商业性住房贷款保证金，适当降低住房公积金贷款保证金比例。
优化住房公积金贷款政策。支持用住房公积金购买新建商品住房；对家庭在当地无整套住房（无独立厨房、卫生间）的职工，如首笔住房公积金贷款已结清，再次申请住房公积金贷款，执行首笔住房贷款政策；对在岗职工首次使用住房公积金贷款购房，贷款限额调整为80万元；第二次使用住房公积金贷款购房，贷款限额调整为70万元。对拥有立体生态房的家庭，在贷款限额基础上增加20%的贷款额度；在外地存款并在上饶购买新建商品住房的职工，享受与本地职工同等贷款政策待遇；适时探索研究出台购买大面积、大空间优质改良型住房的公积金贷款政策。
落实交易税费优惠政策。落实居民置换住房个人所得税政策。自2024年8月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房，在出售现房后一年内在本县重新购买现房的，须缴纳个人所得税。购房人出售现房已缴纳的个人所得税，可按规定申请退还。支持税务机关会同住建部门，在市场价格连续三个月环比下降、累计降幅超过10%的情况下，及时降低现房交易价格应纳税额，打通房地产置换链条。
允许使用银行保函支付土地竞买保证金。土地竞买人可使用银行业金融机构出具的不可撤销、见票即付的保函支付土地交易市场竞买保证金，鼓励房地产开发企业全额购置土地，以预付方式支付土地出让金的，对预付的土地出让金部分，可由受益财政作为购置土地利息进行补贴（参考同期银行贷款利率）。
延长土地出让价款缴纳期限，自公告之日起至2025年12月31日，全县范围内土地交易，须自签订土地出让合同之日起一个月内支付50%的出让价款，剩余土地出让金最迟应自签订土地出让合同之日起两年内全额支付。
优化监管措施：加强“工减房”价格管控，网签价格不得低于挂牌价的90%
新建商品房预售资金重点监管部分继续按8%计提；在保留不少于2%预售监管资金的前提下，按照监管要求，支持使用商业银行出具的不可撤销即期独立保函。房地产项目融资贷款牵头行与预售资金监管账户开立银行不一致的，应将预售资金监管账户变更为牵头行。
妥善处理“职工住房”和“外拍房”。加强“职工住房”价格管控，网签备案价格应按不低于县发改委备案的“一房一价”的90%计算。县级人民法院要稳妥合法开展“司法拍卖房”工作。县级住建部门要加强对本地区商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“司法拍卖房”起拍价，确保全县商品房价格总体稳定。
进一步规范房地产经纪收费。鼓励按照成交价越高、服务收费标准越低的原则实行阶梯定价，严厉打击滥用市场支配地位收取不合理高额经纪服务费、虚假申报、恶意竞争等违法行为。探索“以旧换新”模式。鼓励国有企业、开发公司、租赁公司等市场主体积极参与“以旧换新”模式。
文件提出建立“一地一企一银一策”机制，加大对房地产项目融资支持力度，县主城区试点一批面积约30亩的标准土地，通过加强政银企联动，为企业开发建设提供融资支持。
优化新建商品住房项目审批服务。全面推行“即拿即建”，分阶段发放施工许可证，支持基坑支护、土方开挖阶段分别发放施工许可证；全面优化预售许可申领流程，商品住房项目开发投资比例达到25%以上、主体结构施工进度达到±0以上、施工进度和竣工日期明确、土地出让金全额支付后，方可办理预售许可。预售进行前，必须对全额预售资金进行重点监管。
“无过错人发证” 为购房者快速办理登记、办证手续
文件提出，探索推行现房销售模式，对新开工的现房销售项目，中标人可申请延期缴纳城市基础设施配套费，后取得现房销售备案。
水、电、气、网等专业单位要进一步完善服务机制，规范收费行为，明码标价，清理清理各种不合理收费，有效降低房地产项目开发建设成本。
支持房地产项目分段竣工验收和区域规划核查。项目工程规划、消防、人防、排水管网、质量及档案验收完成后，通过告知承诺、银行履约保函等方式完成分段竣工验收备案登记。房地产开发项目在满足功能要求、公共服务等配套设施已按建设进度同步落实的，可分期进行规划核查。因保障住房交付、稳定民生等特殊情况确需对个别项目进行规划核查的，建设单位或个人可提出书面申请，经自然资源主管部门批准，对已满足功能要求的个别项目分期进行规划核查。支持主体工程或单栋建筑尽快投入使用，其他验收部门要加强事中事后监管，在竣工验收时予以核查。
对因房地产企业未缴纳税费、土地被抵押、涉及查封等问题导致无法取得证件的房地产项目，分类施策、集中攻坚，按照自然资源部、住房城乡建设部、财政部、税务总局、金融监督局、最高人民法院《关于分类施策妥善解决保障性住房交付项目发证问题的通知》文件精神，按照“群众无过错，一证到底”的原则，及时为购房人办理登记发证手续。
允许土地分割和项目分期开发建设。制定支持房地产项目分期开发建设的政策，细化分期申领《建设项目规划许可证》审批程序，允许符合分期开发建设条件的项目在缴纳原金额50%的土地出让金后，以不超过已缴纳土地出让金比例的比例分期办理土地房地产证。首期土地房地产证仅用于办理预售许可。土地开发企业经县级人民政府批准，可按规定申请地块分割。对于企业不再开发或因经营需要无法继续开发的土地，可将地块分割后转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订出让协议后先办理预登记，投资额达到法定出让条件后再办理出让手续。土地处置所得收益应当优先用于保证偿付或者偿还先前的债务。
允许合理调整开竣工时间。县级自然资源部门要加强动态检查，督促企业按照出让合同约定按时开工、竣工；对逾期未开工未完成建设的土地，企业承诺在一定期限内开工建设的，可以经县人民政府批准，签订补充协议，根据项目合理开发周期重新协商开竣工时间及违约金支付条件。
妥善处置闲置存量土地。落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定。对2024年3月31日前供应的房地产用地，尚未开工建设，或者已开工建设但未竣工的，县级人民政府要制定闲置存量土地处置方案，将土地项目清单报省自然资源主管部门后妥善处置。在不增加政府隐性债务的前提下，支持依法依规稳妥处置通过回收、收购等方式出让的闲置存量土地。坚持按需购买原则，按照经济适用住房定价机制，房屋销售价款扣除建设成本和合理利润作为土地收购价款的上限；市场评估价，或者经审计确认的企业实际支付的原地价款、利息和直接投资等总和低于上限的，从下限确定土地收购价款。回收取得的存量土地鼓励优先用于保障性住房、公共基础设施建设，也可在优化规划条件后重新供应，帮助企业解决困难。
加快解决不动产登记历史遗留问题。落实地方政府主体责任，充分发挥专项工作组作用，加快解决影响已交付商品房登记的各类问题。针对查封等各类办证难情况，分类施策，集中力量办结，补充完善相关程序，依法办理登记发证。
优化配套措施：政府可购买、租赁现有商业建筑，用于幼儿园、文体中心等。
文件提出，推动商业存量清理，县级人民政府可购买或租赁现有商业办公用房，用于幼儿园、儿童服务中心、便民服务中心、健康服务中心、文体活动中心、创业中心等项目建设。医院、国有企业等各类机关、企事业单位原则上不再开工新建经营性、技术性用房。确需建设的，经批准可按规定收购附近存量商业用房或办公用房，自筹资金建设。
同时，鄱阳县还将支持国有企业以合理的价格收购已取得商品房预售许可证并完成竣工验收备案的项目，作为保障性住房使用，对可以结清管理的项目优先安排使用。用好国家保障性住房再融资政策，组织当地国有企业、房地产企业特别是债务即将到期、无力偿还的在建房源（主体工程已完工、一年内可交付使用）以合理的价格协商收购。对符合户型、面积要求的在售公寓和新建商品房，作为划拨销售或划拨租赁的保障性住房。
支持合作开发。支持企业利用土地、资金、技术联合开发，发挥各自优势，实现合作共赢。支持企业通过兼并重组、引入第三方基金等方式依法处置闲置存量土地，推动项目建设、化解风险。企业以现有土地作为资本金（入股）或者引入投资者共同设立新公司的，自然资源部门经县人民政府批准，可以与原建设用地使用者合作，新设立的公司依法签订协议，重新协商土地使用权年限，以新公司为土地使用者办理开发建设手续。不动产登记机构办理相应登记手续。
提前明确新建商品住房项目所属学区。按照就近入学原则，结合区域学位供给情况，在新建商品住房项目土地出让时明确项目所属学区。优化义务教育入学条件。已进行网上登记的新建商品住房入学合同，应当按照当年义务教育入学政策办理义务教育入学手续。
优化商品房规划条件：新划拨地块容积率控制在2.0及以下
文件要求，为切实提升住房品质，满足人民群众高品质住房需求，新划拨商品住宅地块容积率严格控制在2.0及以下，在满足城市景观控制要求的前提下，试点推广低密度、低容积率地块。大力推行立体生态住宅，鼓励按照立体生态住宅建设实施管理有关规定建设新建地块，努力打造一批高品质立体生态住宅社区。
依规调整商贸服务业用地。支持已出让尚未开工建设的商贸服务业用地调整用途，但未履行土地出让合同、产业监管协议或招商协议中有关产业项目建设协议以及因企业自身原因造成土地闲置的除外。可结合实际情况，依法依规，在符合国土空间规划、不超过公共服务设施和基础配套设施承载能力的前提下，经土地使用者自愿同意、与利益相关方充分协商，审慎合法使用商贸或居住用地。商贸服务业应调整为居住用途或有序调整商住比例，优先建设保障性住房、经济适用租赁住房。新划拨的商办商品住房项目用地应严格按照规划用途开发建设和出让，严禁擅自改变为住宅用途或住宅公寓。
允许调整住房套型结构。已规划设计但尚未开工的商品住宅项目，不得超过原有的建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等建设规划指标，不得改变原有的建筑风貌。在满足公共设施需要的前提下，经原批准单位同意，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不符合市场需求的住房类型进行调整，满足合理的自住和改善性住房需求。
优化商品住宅设计标准：业主免费使用的公共空间不计入容积率
优化商品房项目配套设施建设要求。对于项目周边公共服务设施已满足居民需求的项目，可按面积统筹安排，避免重复建设，并在土地出让时明确；幼儿园、社区管理服务设施、社区居家养老服务设施等建筑面积不纳入项目容积率计算范围。对于通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，建设垃圾收集室、公共卫生间、变电站等作为公共空间供业主免费使用的配电室、开关站、变电站、防风雨通廊、首层夹层、无障碍屋顶等建筑面积不纳入项目容积率计算范围。
同时，在确保安全的条件下，商品住宅项目主阳台设计进深由不大于1.8米调整为不大于2.4米，次阳台设计进深由不大于1.2米调整为不大于1.5米，主阳台进深由不大于1.8米调整为不大于2.4米，次阳台进深由不大于1.2米调整为不大于1.5米。主阳台进深由不大于1.8米调整为不大于2.4米，次阳台进深由不大于1.2米调整为不大于1.5米。主阳台水平投影面积按建筑面积的1/2计算，计入容积率，超出规定面积部分按全部面积计算，计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过户型面积的20%，超出规定面积部分按全部面积计算，该面积计入建筑面积，计入容积率；每套商品住宅设计的设备平台水平投影面积之和未超过该单元面积3%且不超过5平方米的，不计算建筑面积，不计入容积率；优化飘窗设计要求，飘窗宽度可与房间宽度相同。已批准但尚未开工建设的项目，允许按照本规定对原设计方案进行调整。
优化商品住宅建筑层高设计约束，标准层高由不大于3.2米调整为不大于3.6米；层高超过3.6米的，按楼层水平投影面积的倍数（建筑层高的1/3）计算建筑面积，并计入容积率。
优化商业居住区机动车停车位建设标准，平均每户建筑面积100平方米以上的商业居住区，按每户不低于1.0个停车位建设机动车停车位；平均每户建筑面积100平方米以下的，可按每户不低于0.8个停车位建设。
优化商品住宅项目架空楼层使用，在满足消防安全要求、作为非经营性公共设施的前提下，商品住宅项目架空楼层可进行半围合（栽种绿植、树木等），设置健身、读书、党建、儿童游戏、青少年交流、老年人休闲等社区公共活动场所。不得以任何形式将架空楼层对外出售或变相出售。
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