社交平台上关于“0首付”购房的帖子
“今天我一个朋友在深圳宝安西乡买了一套房子，0首付，一分钱都没付，还拿到了几十万，现在楼市这么火爆吗？”华夏时报记者近日观察发现，在深圳、广州、佛山等地“0首付”返现购房经验分享的帖子出现在社交平台上，引发网友热议。
据了解，“0首付”通常是由房地产开发商或房产中介通过预付款的方式获得，或者通过虚拟抬高房价，以抵押贷款的方式从银行获得首付。
那么“0首付”能买房吗？有风险吗？
近日，南宁、郑州等地住建局、房屋管理局相继发布“0首付”购房潜在风险警示。郑州市住房保障和房产管理局（以下简称“郑州房管局”）称，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，而且通常需要通过签订阴阳合同、虚高房价等违法行为才能实现，不仅增加了购房者的贷款利息和每月房贷还款负担，还存在较大的贷款欺诈法律风险。
多地实行“0首付”购房
“开发商给了我50万首付，结果首付竟然是0，真是想都不敢想，就没有做不到的事！无中生有的赚钱时代真的来了！”近日，类似这样的分享“0首付”购房经验的帖子在社交平台上大量出现。记者发现，这些帖子大多由深圳、广州、佛山等地的房产中介发布。
8月12日，记者通过社交平台与多位发布“0首付”买房经历的房产经纪人交流得知，目前市场上主要有两种“0首付”方式。
第一种是开发商开出首付，也称高估价高贷款。即原房价300万元，开发商把房价抬高到400万元，其中100万元首付就视为买家已经付清，后续还要再申请300万元的商业贷款。这样，买家拿到的就是一套价值300万元的房子，银行贷款300万元就相当于没付首付。
此外，由于总价不变，采用“开发商给首付”方式的购房者将比正常贷款方式支付更多的利息，而开发商则会将首付的超额利息以购物卡或活动等形式返还给购房者。
“上一位客户直接退了一张价值8万元的购物卡，如果兑换现金的话就是0.91(91折)，也就是说可以得7.2万元。不过，并不是所有楼盘都有这个活动，有的楼盘项目需要我们去跟开发商沟通后，才能听清整个过程，不存在黑幕交易。”深圳房产中介陈康(化名)对记者说。
需要注意的是，第一种“0首付”操作是需要开发商配合的。在广州做“0首付”的房产中介张宇（化名）告诉记者，“绝对需要开发商的配合，有开发商的配合，这个审批率才有保障。因为房子的价格是开发商说了算，银行审批的贷款额度也是开发商说了算。”
张宇进一步表示，但现在只有少数房地产项目愿意做这种操作，因为开发商必须为此提供利息补贴。
第二种方式是办理首付贷款，用首付贷款去申请商业贷款。所谓首付贷款，就是当购房者首付资金不足时，房产中介或者金融机构可以为购房者提供资金。对于一套房子来说，广州首套房最低首付比例是15%，所以首付需要15万以上，房贷85万。
“我们正常情况下可以到银行申请到15万元的首付贷款，现在首付贷款的利率很低，基本在3%左右，具体要看客户的资质，还可以采取先付利息、后付本金的方式还款。”张宇说。
没有风险？
对于“0首付”购房是否存在风险以及兴起的原因，张宇告诉记者，“没有风险，这个操作我帮客户做过，很正常，以前不可以，这两年才可以做，只是银行现在手上有很多钱，下不来。”
那么，“0首付”真的无风险吗？
近日，南宁、郑州等地住房和城乡建设局、房屋管理局就“0首付”购房可能存在的风险发布声明。南宁市住房和城乡建设局表示，0首付购房存在诸多风险和不确定性，并非可持续的购房方式。南宁市住房和城乡建设局还称，近年来，多地监管部门均警告民众警惕“0首付”购房风险。具体风险包括：一是加大购房者还款压力；二是存在资金风险；三是可能存在法律风险。
郑州房管局直接表示，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺的问题，而且通常需要通过签订黑合同、虚高房价等违法行为才能实现，不仅增加了购房者的贷款额度，增加了购房者的利息负担和每月房贷还款负担，还存在较大的贷款欺诈法律风险。
此外，郑州市房管局还提到，“0首付”涉及的一些违法操作，在网签合同中无法明确约定，不会受到法律保护，一旦房地产开发商不履行承诺，银行无法完成贷款审批程序，会给购房者造成经济损失，购房者也难以追究法律责任和索赔。
2017年9月9日，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合发布《关于规范住房融资加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号），明确提出，严禁房地产开发商、房地产中介机构违反规定为购房者提供首付融资、首付分期付款和变相垫付首付等行为。
值得一提的是，据媒体报道，前段时间，参加两年前深圳坂田新城金华府“免息首付”活动的业主表示，开发商指定的第三方合作公司没有按照约定向银行还款，开发商与第三方公司各执一词，互相推卸责任。
金华府项目官方微信公众号发布声明称，项目自开售以来从未提供过免息首付，与广东江光远实业投资有限公司不存在贷款服务合作关系。声明提到，已向江光远发出问询函。
“可能存在骗取银行贷款的违法行为”
8月12日，北京金苏律师事务所首席律师王雨辰在接受华夏时报记者采访时指出，从商品房销售角度看，这种“0首付”方式是违法的，而且“0首付”往往伴随着这种方式，这种方式本身是被明令禁止的，因为它涉及到开发商从事预付款、融资、首付贷等违规操作。
从银行贷款角度看，如果真的出现“0首付”，则意味着根本不符合银行的贷款和放贷标准，某种程度上可能存在骗取银行贷款的违法行为。
从购房者角度看，风险并不小，因为此类不正常操作是法律所禁止的，对于尚未获得贷款批准的购房者，可能面临贷款不获批准的风险；对于已经存在贷款违法违规行为的购房者，可能存在贷款合同提前终止、购房者被要求提前全额偿还贷款的风险。
王宇晨还提醒，“0首付”看似没有手续费，但为了按时支付剩余首付，一些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、中介等渠道筹措资金，这样不仅会产生新的成本，还会带来更多的融资风险，尤其是有些机构对融资提供复利，容易陷入金融陷阱。
“我们建议购房者：第一，不要购买‘0首付’或者低首付的房屋，这种行为可能是一种隐性违法违规行为。如果发现开发商有这种行为，可以向当地市场监管局、房管局或者其他地方政府部门举报。另外，如果真的是‘0月供’或者‘0首付’，那么贷款材料可能是伪造的，可以向当地金融监管局投诉。银行的贷款审批管理也应该加强。”王雨辰说。
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