双屿东区内部。摄影：董红艳
近日，重庆出台文件规定中心城区住宅物业费收费标准，规定有电梯的住宅楼宇物业服务费最高为1.9元/平方米/月，基于此，大批小区提出申请，要求降低目前高昂的物业费，另一方面，一些老旧住宅小区的物业管理公司因物业费太低而退出。
华夏时报记者近日查阅发现，已有30年历史的北京顺义双屿东区小区物业管理费仅为每月每平方米0.53元，该小区的物业管理公司北京大隆物业管理有限公司（以下简称“大隆物业”）发布公告称，因物业费过低且连年亏损，难以为继，宣布将于近期退出该小区物业管理。
大隆物业项目部相关工作人员称，大隆物业走的是正常的退出程序，双屿东区社区工作人员称，大隆物业退出双屿东区后，肯定会有新的物业公司进来，目前已经有物业公司进行了评估。
面对业主与物业公司的博弈，多位业内人士就物业费的收费标准、代收率等问题展开讨论，指出老旧小区设施稀少，即使小区面积大，每平方米0.5元的物业费也只能勉强维持业务运转，赚不了多少钱；老旧小区物业管理更换已十分普遍；物业管理费定价应更加明确，有效避免物业公司与业主的纠纷；物业公司需保持物业管理费85%以上的代收率，以优质服务促进物业管理正循环。
老旧小区物业管理退出
双榆东区又名双榆小区，是北京顺义区后沙峪片区最早建成的商品房小区之一，始建于1994年，楼龄近30年。根据贝壳网房源信息，双榆东区为板楼，共有15栋楼，共计1050户，在售房源面积多为七八十平米。
值得注意的是，该小区物业管理费低至0.53元/平方米/月，远低于新房几元的物业管理费标准，也低于大部分二手房小区的物业管理费标准。
近日，该小区物业公司因收费标准过低宣布退出。记者在双屿东区实地探访时注意到，小区门口、单元楼入口墙壁上都贴有不少大隆物业署名的通知。《物业退出通知》中提到：由于小区物业管理费过低，人力、物力成本不断增加，公司连年亏损，难以维持，根据相关规定，大隆物业决定于2024年9月1日退出，正式启动双屿东区的物业服务工作。
从事社区治理咨询师工作的大志告诉《华夏时报》记者，老旧小区设施稀少，即使小区面积大，0.5元每平方米的物业管理费也只能勉强维持运营，企业实在赚不了多少钱，只能养活一个团队而已。
为进一步了解情况，记者拨打了天眼查监控的大隆物业的电话。电话接通后，相关工作人员告诉《华夏时报》记者，他们只是大隆物业后勤办人员，不清楚具体情况。具体情况需要给项目部打电话了解。大隆物业项目部相关工作人员表示，大隆物业是按照正常的提款程序进行的，但对于提款的具体原因，并未做太多解释。
根据《北京市物业管理条例》第七十五条规定，物业服务合同期限届满六个月前，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者聘请新的物业服务提供者，并书面通知原物业管理委员会。物业服务提供者不接受续聘的，应当提前90日书面通知业主委员会或者物业管理委员会。在合同权利义务存续期间，任何一方提出解除合同的，应当提前60日书面通知另一方。
在北京二手房市场，不少老旧小区的物业管理费标准都在1元/平方米/月以下。据贝壳找房网房源信息显示，顺义东兴二区小区的物业管理费标准为0.5至0.55元/平方米/月。1月份，朝阳区麦子店街道社区的物业费标准为0.6元/平方米/月，通州区梨花园小区的物业费标准为0.8元/平方米/月，大兴区双河北里的物业费标准为0.5至1.3元/平方米/月，最高为0.8元/平方米/月。
“现在老小区更换物业管理很常见。”双屿东区一位社区工作人员告诉《华夏时报》记者。走访中，记者从相关工作人员处了解到，双屿花园东区旁边的双屿东区去年也更换了物业管理公司。
标准怎么制定、费用如何收取？
截至目前，距离大龙物业宣布退出双屿东区仅剩半个月时间。上述社区工作人员向记者透露，大龙物业退出双屿东区后，肯定会有新的物业公司入驻，目前正在对几家物业公司进行评估，如果在期限内无法成交，大龙物业仍需提供服务直至新物业公司入驻，小区物业管理不会出现空白。目前，0.53元/平方米/月的基础涨价幅度还未确定。
2010年，北京出台了住宅物业服务标准，住宅小区物业费不再按照房屋面积全额收取，住宅物业服务分为五个档次。去年底，北京又出台了《北京住宅项目物业服务合规手册》。2023版《物权法》明确了物业服务企业开展经营活动应当遵守的监管规则和标准，并指出了违法风险和法律责任，为规范物业服务提供了依据。
“北京市物业管理相关法规并没有对不同等级物业管理的收费标准进行详细规定，目前，北京市物业管理费的收费标准多是根据项目自身情况和运营成本，参照同区域、同类别、同质量的物业管理费标准进行评估、计算和确认。”大志解释道。
北京金苏律师事务所主任王宇晨在接受华夏时报采访时表示，合理的物业收费标准应在符合法律规定的前提下，兼顾业主需求与服务水平、业主支付能力与公司利益保障，寻求平衡点，在满足社区管理需求与保证公司盈利之间形成良性循环，从而促进物业服务市场的长远发展。
“关于物业管理费的水平，小区的物业和业主经常会有不同看法，这种矛盾在全国各地都很普遍。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示，地方政府需要让物业费的定价更加明确，如果标准都列出来，双方就没必要争论了。同时，现在的物业管理可以在保持原有的小区管理架构的情况下，尝试采取一些比较灵活的措施，比如将业务外包，引入流动性强的物业管理公司来做不定期的管理。
记者注意到，2023年11月，广州也出台了物业费新规，住宅首层前期物业服务费最高不超过2.8元/平方米/月。2024年6月1日，重庆正式实施《重庆市物业服务费管理办法》，前期物业服务费最高为1.9元/平方米/月。基于此，大量社区呼吁降低目前高于“1.9元”的物业费标准。
除了物业费标准低，大龙物业的退出是否还有其他原因？上述社区工作人员透露，大龙物业的退出可能与自身业务方向调整有关。此外，记者注意到，在双屿东区社区大门出口处贴有一张关于2024年物业服务费征收的通知，同样是大龙物业的署名，日期为2024年6月。通知称，双屿东区从2024年1月1日起开始征收2024年度物业服务费，每年的物业管理费都是收齐的，但是还有一些业主欠费，我们要求那些拖欠费用的业主尽快缴纳。对于拒绝缴纳物业管理费的，大龙物业可能会上门催缴，甚至会提起诉讼追缴。
物业费收缴难问题也引发广泛关注，武汉经开区一位业主告诉记者，自己所在小区刚交付物业时，物业费缴纳比例应该相当高，因为如果不交物业费就拿不到物业管理人员的补偿金。记者从小区业主群了解到，目前部分业主以物业服务不到位、物业费太高等为由拒绝继续交物业费。
在不少房地产开发商陷入流动性危机之际，脱胎于房地产开发商的物业管理公司大多因管理面积稳定、现金流可观，由“配角”公司演化为优质资产。当前形势下，物业管理公司发展压力大，物业管理费收缴率明显下滑。据克而瑞物业调研数据显示，受房价下跌、满意度下降等因素影响，典型城市物业管理费收缴率均出现不同程度下滑，整体下滑幅度在2%-3%之间，上海2023年收缴率将降至90%，同比下降2个百分点，而北京2023年收缴率则远低于上海，收缴率降至80%，同比下降4个百分点。
“一个小区如果能维持85%的物业费收缴率，基本就符合预期了”，严跃进说。王雨辰指出，实现物业费收缴率的正循环，往往需要结合不同物业公司的经营状况、投入成本等，固定统一的物业费收缴率并不能保证物业管理的正循环。物业管理公司的收缴率至少要保证能覆盖成本，在此基础上还有钱可以用来提升服务水平，比如引进新设备、员工培训、服务升级等，以优质的服务稳住原有的服务小区，不断拓展市场，从而实现物业管理的正循环。
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