文/图：羊城晚报全媒体记者 范涵月
老旧小区整治是广东省十大民生实事之一，事关民生实事。羊城晚报全媒记者近日从广东省住房和城乡建设厅获悉，今年以来，广东扎实推进老城区改造工作，截至7月底，全省已启动1281个老旧社区改造，累计批到中央资金24亿元， 创历史新高。
在老旧居民区整治过程中，广东不少地方在筹资层面、转型模式层面下力创新。在广州，全省首个自拆自建工程已启动;在佛山，国有企业深度参与实施无障碍环境建设和因养适老理念，打造完整社区;在珠海，社区居民参与规划，自筹资金改造公共设施......一批老旧社区得到振兴，居民生活质量明显提高。
政策创新，“吃螃蟹”有规矩可循
广州市白云区黄石花园社区是一座建于20世纪90年代的大型社区，拥有1800多名常住人口。据社区工作人员介绍，社区内30%以上的居民年龄在60岁以上，进行适龄改造势在必行。
黄石园林所在的白云区黄石街周边创意产业资源丰富，青年劳动者众多，居住区还包括广州市直管公有住房353套（其中闲置公有住房66套）。为为社区改造项目筹集资金，解决后续管理问题，黄石花园改造创新性地采用设计-施工-运营一体化模式（EPCO）。这是广州首次在老旧居民区改造中尝试这种模式。
黄石花园通过整合闲置的直管公有住房资源，引入房地产管理公司 Group，投入社区改造。企业在投入社区基础设施和公共空间改造的同时，也可以通过对闲置的直管公有住房进行改造、运营和租赁，获得一定的收益，并持续反馈社区后续的运营维护。
据介绍，黄石园将把6个闲置架空楼层的公共空间进行升级改造，打造成为社区居民日常休闲活动和社交休憩的功能区。同时，建筑立面、公共道路、排水排污管网、社区绿化等基础设施也进行了整体升级改造，共有约15个公共空间、79个适宜老年人设施。
在花都区广州北站东侧老旧小区的微改造中，一幢不起眼的五层建筑——集群街2号，开创了广东省居民集资拆迁新址的先例。
集群街2号位于花都区新华大街丰盛社区，始建于20世纪70年代。 业主代表钟女士是集群街2号三楼的居民，在她的叙述中，漏水、落尘、厨卫布局等问题长期影响着一家四口的生活质量。
由于微改造未能解决集群街2号的住房安全问题，且根据相关规定，老旧小区的微改造资金不能用于破旧房屋的拆迁重建，花都区决定以这栋老楼为试点，积极探索多产权人老旧房屋拆迁重建之路， 在全市率先出台破旧房屋拆迁重建试点方案，按照“谁受益、谁出资”的原则，落实业主出资责任制。预计2号集群街拆迁建设投资约800万元，主要由居民出资，业主将于2024年3月初按预估价格4600元/平方米完成预付款。
针对原有房屋功能不完善、住宅不成套等问题，本项目在严格控制建资增幅的前提下，根据居民意愿定制设计，对未成套房屋进行成套改造，确保每户住宅独立完整， 户型为方形，日照充足，厨卫面积符合《住宅设计规范》标准。同时，在不减少原有房屋套面积、符合规范标准的基础上，将外部电梯调整为内置式电梯，避免增设电梯侵占外部道路。据悉，二号集群街道项目预计于2024年底前完成新楼主楼的建设。
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黄石园林、集群街二号改造模式的创新，离不开政策层面的支持。据悉，2023年5月，《广州市老城区改造引进社会资本参与改造试行办法》发布，鼓励社会资本参与老旧社区改造项目的投资、设计、建设、运营和管理，提供公共服务和增值服务，以营业收入回馈社区管理。2024年7月，《广州市城镇危房改造实施办法（试行）》印发，支持通过维修、加固或拆除整治等方式支持危房改造。对破旧不成套住宅和90平方米以下成套住宅的，允许成套装修，并适当增加建筑面积，以满足基本居住需要，改善居住环境。
补短板，民生设施惠及老幼
汇景城社区是佛山市禅城区最大的居住社区，建于1995年，汇景社区6500名居民中有5600人居住在汇景城社区。针对基础设施老化、功能缺失、配套设施不完善等民生短板，汇景社区老旧小区改造进行了雨污分流、道路整治、停车位规划、新增活动区域等一系列改造，使社区公共空间焕然一新。
汇景城社区共有106栋住宅楼，其中91栋为无电梯住宅楼。随着近年来老旧居民区加装电梯工作的不断推进，2024年将正式印发《佛山市既有住宅加装电梯管理办法》，以联合评审的形式推动电梯加装方案审批，鼓励实施“统一规划、 “分段加装电梯”的集中申报、集中联合评审、批量建设的模式。得益于此，惠景城社区已建成电梯70台，其中7台已申请立项，安装率达到84%。
据社区负责人介绍，惠景社区现有60岁以上老年居民3558人。在微改造过程中，社区充分利用公共物性，打造老年人食堂、老年大学、文体教室、图书馆自习室等公共活动空间，并将无障碍坡道、无障碍电梯等适龄设计融入其中，充分考虑老少群体需求。在暑假期间，许多居民来到这些公共场所放松和学习。周边学校和教育机构的志愿者也可以为社区内的孩子们带来免费的辅导，如陶艺、美术、电子琴等。
居民们响应迅速，打通了改造的“最后一米”
“基层最难做的就是人的工作，在实施改造之前，我们开了60多次有记录的会议，有很多次会议没有留下记录。” 珠海新城中心广场的居民华告诉记者，作为建筑设计行业的从业者， 他在早期作为社区规划师，深度参与了自己社区的改造工作。
新城城中心广场社区所属的珠海市南村社区党委书记林文生表示，早在2017年，社区整治就是在商委会换届、业主大会成立之际自发开展的。此后，社区按照居民和代表的意愿，利用自有公款实施了停车场、转角花园、旧体育场馆改造、空调排水管道建设等一批工程。“公款的使用需要经过业主大会、业主委员会、理事会、监事会等多轮参与，重点围绕社区公共环境改造、公共区域收费等方面进行，保障社区健康运行和自我更新。”“林文生说。
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从“外来者”到“业主”的参与度不断提高，这在许多老旧社区的改造中得到了体现。“现在我们小区的每一栋楼都都配备了电梯，希望走廊的改造也能尽快提上日程。”在已实现电梯安装全覆盖的珠海城市公交花园小区，一位居民向记者表达了对小区进一步转型的期待。据了解，在该小区改造中，珠海市以政府补助、财政共享等形式调动居民积极性，每部电梯总补贴约10万元，约占安装总成本的20%。社区所属的梅花街道相关负责人告诉记者：“公交园内有很多居民是公交公司的老员工，在第一台电梯安装后，其他楼宇的居民也能看到实实在在的好处，让居民的观念从'我要改变'变成了'我要改变'。”
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