招商积余人事变动:袁嘉骅辞去董事职务,仍继续在公司工作

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8月4日,招商地产发布公告,公司董事会于近日收到袁家华先生的书面辞职报告,袁家华先生因工作安排原因,辞去公司董事、董事会战略与可持续发展委员会委员职务,辞去上述职务后将继续在公司工作。

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我在“投资部”工作三年了

根据招商地产今年3月发布的2023年年报披露的信息,袁家华为新加坡公民,1966年1月出生,本科学历,现任公司董事、招商商业管理总经理,历任凯德中国城总经理、项目经理、华南、东北、华中、华北区域总经理、凯德中国总部商业管理董事总经理等职务。

但今年4月,在招商局商业管理举行的第一季度经营分析会上,袁家华的职务已变为“企业首席顾问”;在今年5月的一次公开活动中,他的公开身份也是“招商局商业管理首席顾问”;而去年底,袁家华还以招商局商业管理董事长的身份出席过一次公开活动。从董事长到首席顾问的职务转变,让外界开始怀疑,袁家华在公司内部的地位是否发生了变化,或者这是否意味着他在组织架构中被边缘化了。

事实上,现年58岁的袁家华在“招商局集团”任职仅三年。公开资料显示,2021年4月,袁家华辞去凯德集团职务,加入招商蛇口,担任其旗下招商商业管理总经理。同月,他被任命为招商地产董事。在加入“招商局集团”之前,袁家华的职位是凯德中国总部商业管理董事总经理。他在凯德中国工作25年,拥有扎实的实战经验,打造了上海来福士广场等知名商业地标项目。

2023年初,袁家华再次升任招商地产董事长。据招商地产2023年年报显示,袁家华的年薪高达535万元,薪酬也是招商地产管理层中最高的;2021年,袁家华在招商地产的税前薪酬仅为170万元。

三年涨薪300万,袁家华在招商商管的三年里,公司表现如何?截至2023年底,招商商管在管商业项目70个(含筹建项目),管理面积397万平方米,其中自营项目3个,代管招商蛇口项目58个,第三方品牌输出项目9个。

2023年,招商地产资产管理业务整体营业收入6.98亿元,同比增长50.13%,占总营收的4.47%,整体毛利率约50.74%。 其中商业运营收入2.45亿元,占总营收的比重仅为1.57%。 可见,商业运营业务在招商地产整体营收中的规模依然不大。

今年以来,人事变动频繁。

在袁家华辞职的20天前,今年7月,招商地产发布公告称,董事会已于近日收到陈林的书面辞职报告,陈林因工作调整原因,辞去公司副总经理职务,辞职后仍将在公司继续工作。

公开资料显示,陈林出生于1985年2月,今年39岁,管理学硕士,曾就职于招商局集团人力资源部、招商蛇口综合管理部人才管理总监、党委组织部副部长,招商地产总经理助理、综合管理部总经理等职务。

今年5月,招商地产发布公告称,聂黎明因工作调动,辞去公司董事长、董事、董事会战略与可持续发展委员会主席职务。辞去职务后,将不再担任公司任何职务,将在公司实际控制人招商局集团有限公司任职。

此前,聂黎明已执掌招商地产三年多。1972年出生的聂黎明曾担任招商蛇口运营管理中心、华北大区、深圳大区负责人,招商蛇口副总经理等职务。2019年12月,聂黎明当选为招商地产董事,2021年3月5日当选为董事长。

接替聂黎明出任招商地产新任董事长的吕斌,比他年轻10岁。1982年3月出生的吕斌,今年42岁,此前曾在招商蛇口担任多个重要职务。在升任招商地产新任掌门人的同时,吕斌还继续担任招商蛇口数字城市科技副总经理、首席数字官、总经理职务。

这意味着,近三个月来,招商地产已发布三份高管变更公告。其中,​​袁家华、陈林2023年年薪分别为535.61万元、183.11万元,位列第一、第三;而聂黎明的薪酬来源于招商蛇口。2023年,聂黎明的年薪为435.6万元,位列第三。

高管频繁变动,导致招商地产董事会出现2个非独立董事席位空缺。8月4日,招商地产宣布新增陈志恒、赵芳为第十届董事会董事候选人。陈志恒现任招商蛇口工业区控股有限公司运营管理部总经理、招商蛇口数字城市科技有限公司总经理;赵芳现任招商蛇口工业区控股有限公司产品管理部总经理。

毛利率下滑经营困境亟待解决

随着高薪高管频繁离职的消息愈演愈烈,外界对招商地产的经营状况也保持了一定的关注。面对公司经营困境、毛利率不断下滑的局面,此次人事调整是否意味着公司将迎来新的经营策略?

招商地产是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业,隶属于招商蛇口控股。财报显示,2023年招商地产实现营收156亿元,同比增长约20%,归母净利润7.4亿元,同比增长约24%。虽然业绩持续稳步增长,但公司盈利能力不足的问题一直被外界诟病。

2023年,招商地产综合毛利率约11.56%,较上年同期的11.84%下降约2.4个百分点,处于行业较低水平。招商地产解释称,2023年,房地产市场由增量转向存量,非住宅业态公开市场竞争激烈,客户成本压缩与刚性成本上升的双重挤压,对公司基本物业管理收入及利润带来冲击。

不过从纵向来看,近五年招商地产综合毛利率持续下滑,数据显示,2019年至2023年,招商地产毛利率分别为18.26%、13.61%、13.76%、11.84%、11.56%。

“预计2024年行业毛利率仍面临较大压力,下行趋势依然存在。”招商地产CFO姜夏在2023年业绩会上指出,公司已提前做好准备。一方面加强细分领域专业能力建设,夯实非住宅业务壁垒,持续深耕高毛利业务;另一方面深化公司内部降本增效,降低经营成本。

据了解,为提升整体毛利率,招商地产2021年构建“沃土云林”商业模式,在夯实物业管理沃土的基础上,充分利用招商集团的资源协同,将线上业务延伸至各领域,形成云;同时培育专业增值服务公司,形成森林,与沃土共同发展成长。

其中,招商地产提供的专业增值服务包括现场销售及房产经纪、建筑技术服务、设施管理服务、停车管理服务、安保服务等,其相关平台包括楼宇科技、南光电梯、正章干洗、中航物业等。在招商地产6月25日召开的股东大会上,管理层表示未来将做好现有项目,并开始积极拓展新项目。从公司近期的扩张来看,在市场竞争加剧下,专注于提供专业增值服务,并试图以此反哺和带动毛利率的提升。

撰文:南都万财社记者 孙洋

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