8月4日，招商地产发布公告，公司董事会于近日收到袁家华先生的书面辞职报告，袁家华先生因工作安排原因，辞去公司董事、董事会战略与可持续发展委员会委员职务，辞去上述职务后将继续在公司工作。
我在“投资部”工作三年了
根据招商地产今年3月发布的2023年年报披露的信息，袁家华为新加坡公民，1966年1月出生，本科学历，现任公司董事、招商商业管理总经理，历任凯德中国城总经理、项目经理、华南、东北、华中、华北区域总经理、凯德中国总部商业管理董事总经理等职务。
但今年4月，在招商局商业管理举行的第一季度经营分析会上，袁家华的职务已变为“企业首席顾问”；在今年5月的一次公开活动中，他的公开身份也是“招商局商业管理首席顾问”；而去年底，袁家华还以招商局商业管理董事长的身份出席过一次公开活动。从董事长到首席顾问的职务转变，让外界开始怀疑，袁家华在公司内部的地位是否发生了变化，或者这是否意味着他在组织架构中被边缘化了。
事实上，现年58岁的袁家华在“招商局集团”任职仅三年。公开资料显示，2021年4月，袁家华辞去凯德集团职务，加入招商蛇口，担任其旗下招商商业管理总经理。同月，他被任命为招商地产董事。在加入“招商局集团”之前，袁家华的职位是凯德中国总部商业管理董事总经理。他在凯德中国工作25年，拥有扎实的实战经验，打造了上海来福士广场等知名商业地标项目。
2023年初，袁家华再次升任招商地产董事长。据招商地产2023年年报显示，袁家华的年薪高达535万元，薪酬也是招商地产管理层中最高的；2021年，袁家华在招商地产的税前薪酬仅为170万元。
三年涨薪300万，袁家华在招商商管的三年里，公司表现如何？截至2023年底，招商商管在管商业项目70个（含筹建项目），管理面积397万平方米，其中自营项目3个，代管招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。
2023年，招商地产资产管理业务整体营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，占总营收的4.47%，整体毛利率约50.74%。 其中商业运营收入2.45亿元，占总营收的比重仅为1.57%。 可见，商业运营业务在招商地产整体营收中的规模依然不大。
今年以来，人事变动频繁。
在袁家华辞职的20天前，今年7月，招商地产发布公告称，董事会已于近日收到陈林的书面辞职报告，陈林因工作调整原因，辞去公司副总经理职务，辞职后仍将在公司继续工作。
公开资料显示，陈林出生于1985年2月，今年39岁，管理学硕士，曾就职于招商局集团人力资源部、招商蛇口综合管理部人才管理总监、党委组织部副部长，招商地产总经理助理、综合管理部总经理等职务。
今年5月，招商地产发布公告称，聂黎明因工作调动，辞去公司董事长、董事、董事会战略与可持续发展委员会主席职务。辞去职务后，将不再担任公司任何职务，将在公司实际控制人招商局集团有限公司任职。
此前，聂黎明已执掌招商地产三年多。1972年出生的聂黎明曾担任招商蛇口运营管理中心、华北大区、深圳大区负责人，招商蛇口副总经理等职务。2019年12月，聂黎明当选为招商地产董事，2021年3月5日当选为董事长。
接替聂黎明出任招商地产新任董事长的吕斌，比他年轻10岁。1982年3月出生的吕斌，今年42岁，此前曾在招商蛇口担任多个重要职务。在升任招商地产新任掌门人的同时，吕斌还继续担任招商蛇口数字城市科技副总经理、首席数字官、总经理职务。
这意味着，近三个月来，招商地产已发布三份高管变更公告。其中，袁家华、陈林2023年年薪分别为535.61万元、183.11万元，位列第一、第三；而聂黎明的薪酬来源于招商蛇口。2023年，聂黎明的年薪为435.6万元，位列第三。
高管频繁变动，导致招商地产董事会出现2个非独立董事席位空缺。8月4日，招商地产宣布新增陈志恒、赵芳为第十届董事会董事候选人。陈志恒现任招商蛇口工业区控股有限公司运营管理部总经理、招商蛇口数字城市科技有限公司总经理；赵芳现任招商蛇口工业区控股有限公司产品管理部总经理。
毛利率下滑经营困境亟待解决
随着高薪高管频繁离职的消息愈演愈烈，外界对招商地产的经营状况也保持了一定的关注。面对公司经营困境、毛利率不断下滑的局面，此次人事调整是否意味着公司将迎来新的经营策略？
招商地产是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，隶属于招商蛇口控股。财报显示，2023年招商地产实现营收156亿元，同比增长约20%，归母净利润7.4亿元，同比增长约24%。虽然业绩持续稳步增长，但公司盈利能力不足的问题一直被外界诟病。
2023年，招商地产综合毛利率约11.56%，较上年同期的11.84%下降约2.4个百分点，处于行业较低水平。招商地产解释称，2023年，房地产市场由增量转向存量，非住宅业态公开市场竞争激烈，客户成本压缩与刚性成本上升的双重挤压，对公司基本物业管理收入及利润带来冲击。
不过从纵向来看，近五年招商地产综合毛利率持续下滑，数据显示，2019年至2023年，招商地产毛利率分别为18.26%、13.61%、13.76%、11.84%、11.56%。
“预计2024年行业毛利率仍面临较大压力，下行趋势依然存在。”招商地产CFO姜夏在2023年业绩会上指出，公司已提前做好准备。一方面加强细分领域专业能力建设，夯实非住宅业务壁垒，持续深耕高毛利业务；另一方面深化公司内部降本增效，降低经营成本。
据了解，为提升整体毛利率，招商地产2021年构建“沃土云林”商业模式，在夯实物业管理沃土的基础上，充分利用招商集团的资源协同，将线上业务延伸至各领域，形成云；同时培育专业增值服务公司，形成森林，与沃土共同发展成长。
其中，招商地产提供的专业增值服务包括现场销售及房产经纪、建筑技术服务、设施管理服务、停车管理服务、安保服务等，其相关平台包括楼宇科技、南光电梯、正章干洗、中航物业等。在招商地产6月25日召开的股东大会上，管理层表示未来将做好现有项目，并开始积极拓展新项目。从公司近期的扩张来看，在市场竞争加剧下，专注于提供专业增值服务，并试图以此反哺和带动毛利率的提升。
撰文：南都万财社记者 孙洋
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