相较于杭州、郑州、大连等此前出台政策的城市，广州在很多细节上都有其独特之处，比如要求必须是出售现有房屋，允许市内企事业单位使用自有建设用地存量与广州安居集团等单位共同建设， 而且，住房也可以优先出售给符合条件的内工，并允许在城中村改造中获取富余村民。
特别需要注意的是，虽然广州在《办法》中并未对分配型保障性保障住房的定价作出明确安排，但在“保资金、保小利”的定价原则下，通过划拨土地、提供土地，一些专业人士认为，未来同区商品房可能“折5%或6%。作为参考，香港居屋单位与住宅安置型经济适用房相若，价格比市价低约6%。
尽管上述细节仍处于征求意见阶段，未必最终落地，但专业人士认为，随着今年广州市募集的1万套安置保障性住房逐步落地，也将对未来有需要的群体的购买行为产生重大影响。
与其他城市相比，广州的安置保障性住房管理措施焕然一新
根据国务院14号文件要求，安置型保障性住房的功能针对的是“保障性住房重点关注住房困难、低收入的工薪阶层，以及本市需要的人才等群体的引进”。与郑州、大连等城市包括无房户和有房但人均居住面积在20平方米以下的城市相比，考虑到广州一直都是国内人口流入的大城市，这反映了广州优先保护住房困难人群的政策目标，广州设定的门槛无疑更高。
此外，与其他城市相比，广州在提高住房方面采取了更加多样化的方法。除了在城中村改造中集中新建和建设外，还可以购买村民自住以外的重建和搬迁房屋，并允许企事业单位使用自有土地合作建设，部分住房可以优先提供给单位符合条件的员工。
特别是企事业单位可以在自己的土地上建设保障性住房，并向其他城市符合条件的内业工人供货，目前还没有类似的规定，只有杭州市今年4月公布的《杭州市保障性住房安置管理办法（试行）》（征求意见稿）提出，《关于准入条件的规定》 为机关事业单位工作人员购买、回购保障性住房，由市政管理部门另行制定。”
“广州的做法符合国务院14号文件的规定，”广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉记者，14号文件包括了利用现有闲置土地进行建设，企业事业单位的自有建设用地闲置时，可以用来建设保障性住房。”
不过，也有人担心，广州的这种做法是否会成为又一变相的单位福利细分或购房行为，在未来购置这些房产时，如何确保公开、公平、公正，尤其值得关注。
北京市住房和城乡建设委员会还参照此前北京等地国有企业在自有土地上建设保障性住房的做法，也明确指出，这些住房并非专门针对国有企业内部的定向销售，而是在满足相关条件的情况下，向社会开放购买和抽签， 无论单位属于何处，均有资格购买。
此次，在城中村改造中允许村民购买剩余安置房以筹集住房资源的做法，也打破了以往的做法。过去，在猎德、阳箕、琶洲的城中村改造房屋中，持有集体土地证书的村民只能出租自己的房子，如果想卖掉，就必须换取国有土地证书，并支付土地出让金。按照这一方式，未来村民也可以选择卖给广州安居集团等单位，考虑到保障性住房的土地供应方式主要是分配，预计村民将不需要支付土地出让费，相当于在原有两种选择的基础上又多了一个新的选择。
对此，李玉佳还表示，广州采取这一做法的主要目的是为了更好地支持当前城市城中村的改造，并为此明确规定，如果城中村改造工程因建设保障性住房而无法平衡， 可以开展区域协同，预计这些做法也能使未来的城中村改造和住房能够更好地满足市场需求，避免项目因供需错配而闲置。
中心城区 + 既有房屋 + 打折销售 第一批房源会卖出去吗
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对于备受关注的保障性住房如何定价，此次广州也提出，按照保本小利的原则，将按照土地整理成本+建设成本+相关税费的公式进行成本计算，因为没有土地流转成本，有低成本政策资金的支持， 据李玉佳估计，未来同地区商品房的定价可能“折价5%或6%。
今年7月，广州安居集团刚刚公布了今年募集的1万套配置保障性住房总体情况，其中新增5个项目分别位于天河区奥体新城、番禺区新造二期、白云区马里站北侧、荔湾区葵坪南侧、海珠区新滘西、 基本在中心城区范围内。
特别是该物业位于海珠区新建溪的地理位置非常优越，距离广州塔不到4公里，步行5分钟即可到达年底即将开通的地铁11号线怡景路站，南侧是海珠湿地，北侧是合生新天地商圈， 以及东侧的万达广场商圈，拥有优良的自然湿地景观和成熟的生活设施，共提供约1200户住宅。
目前，新教西周边二手商品房均价在6万元左右，如果未来保障性住房定价是商品房6%左右，相当于均价3.5万元，考虑到保障性住房的类型和面积在90平方米以下，预计这里一套保障性住房的总价在300万左右， 这已经进入购买力区间的广州首套住房刚好需要，再加上广州市针对销售保障性住房的规定，这一特点加上价格优惠，无疑将对广州刚需的群体非常有吸引力。
比较功能与住宅安置型经济适用房相近的香港居屋单位的定价和销售情况，过去价格比市价低6%左右的香港居屋单位可以热销，认购倍数超过50倍，低于认购倍数则近20倍， 因此，预计今年广州兴建的上述房屋，未来很可能会面临热潮。
在李玉佳看来，随着安置式保障性住房试点的逐步实施，未来将形成低端需求为公共租赁住房、中等需求为保障性住房、高端需求为市场导向的差异化物业市场供给格局，保障性住房的完全封闭管理也是隔离绝对商品房市场的冲击， 通过房地产市场的供给侧解决当前房地产市场需求断裂的问题，为中等收入群体提供经济适用房，同时也对冲当前房地产市场低迷对经济的影响。
不过，按照广州市今年提出的至少1万套保障性住房供给情况来看，与2023年广州市新增户籍人口21.7万人相比，这批保障性住房能够覆盖的住房需求群体数量仍然相对有限。未来，广州市是否会根据户籍人口的增长情况，适当增加每年建造的房屋数量，也将成为人们关注的焦点。相比之下，目前香港居屋所覆盖的房屋市场需求约为20%，而新加坡祖屋所覆盖的市场需求为80%。
根据广州市住房“十四五”规划，在“十四五”期间，广州市将筹措各类保障性住房约66万套，相当于商品房供给量，而这66万套保障性住房中将配置多少保障性住房，市住房和城乡建设部门尚未公布。
“关键在于今年拟建的安置式保障性住房的未来市场反馈，如果能通过出售达到保持微利和可持续经营的目标，那么广州可能会通过增加保障性住房来对冲目前房地产市场的下滑趋势，”李玉佳最后告诉南都记者。
广州市新闻部出品
作者通過： Nandu Wei Kai
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