“市场变化太快了！”从业十余年的地产中介王强（化名）向《华夏时报》记者感叹，以前为了贷款能批，必须贿赂客户经理，现在客户经理要给客户佣金才能拿到单，贷款审批速度大大加快，甚至可以当天就批下来。
个人住房抵押贷款一直被银行视为最佳资产，在房地产鼎盛时期，到银行办理房贷的人络绎不绝，为了快速拿到贷款，不少购房者送礼、宴请宾客、动用关系，买房的手段层出不穷。
如今，这条潜规则已经改变。
“现在银行都会给办理房贷的人返利，如果你通过中介买房，不要求的话，可能最后还是会拿到这些返利。”在社交平台上，多地网友分享了自己“房贷返利”的经历。
《华夏时报》记者调查发现，各个城市、各个银行的“返利”比例不尽相同，从0.4%到1%不等，部分银行甚至还赠送金条。
对此，知名经济学家盘和林在接受华夏时报记者采访时指出，房贷利率就是房贷的价格，所谓“回扣”本质上就是房贷价格的下降，而下降的关键原因还是当前房贷需求不旺，“人多粥少”，银行争夺房贷客户，打价格战。
“返利”暗暗火爆
所谓“房贷返利”，是指银行按照贷款总额的一定比例，向提供房贷服务的中介机构(如房产中介、担保公司)返还佣金的现象。
记者注意到，提供“房贷返利”的银行多为股份制银行、城商行和农商行，主要针对二手房商业贷款部分。
“千万别错过。”今年7月，上海的王女士买了第一套房子，她在“5G冲浪”时在社交平台上了解到个人房贷有返利，于是就在网上签了房。后来，她又联系了一家能给“返利”的银行，意外收获了2万多元。
但她告诉记者，自己花了很大力气才找到一家能给“返利”的银行，“网上说有‘返利’，线下说没有，经常要我私下沟通，或者在网上‘摸索’，根本就找不到。”
王女士告诉记者，她在“房贷返利”体验帖留言后不久，就有人联系她，有中介的，也有银行的工作人员。她坦言，具体返利多少要看沟通结果，“可以争取多拿一点。一点一滴都算数，毕竟现在赚钱不容易。”
王强告诉记者，为了增加订单量，目前上海部分银行可以给中介最高1万元的佣金（1%），贷款100万元可以返还1万元，但多数银行给中介的佣金只有0.8%或者1万元以下。
记者注意到，部分银行将“返利”行为做得更加隐秘，选择以现金形式返还给借款人。“他们给了我5克黄金，但银行说不允许直接现金支付。”一位购房者说。
“目前，四大银行都不搞‘返利’。”江苏一位房产中介告诉记者，购房者如果通过知名房产中介平台申请银行贷款，是不会有任何房贷‘返利’的，银行的‘返利’都被平台‘吞’了。”
在盘和林看来，对客户来说，降低房贷利率和“返利”的实质意义是一样的，但有些银行总部对利率报价有要求，分行则以“返利”低价吸引客户，以规避利率限制。
值得一提的是，调查中，多位房产中介告诉记者，房产中介一般都会对新房提供“佣金回扣”。
一位在北京从业多年的房产中介告诉《华夏时报》记者，买家如果通过中介购买新房，按照双方谈判可以拿回一定数额的现金，中介会把佣金的一部分给到买家。”
银行陷入内卷化状态，抵押贷款大幅减少
“这说明，当前银行面临着同质化竞争、房贷客户争夺战激烈、行业内部竞争加剧等问题。”在谈到“房贷返利”乱象为何不断抬头时，盘和林如此解释。
近年来，为了达成绩效考核目标，银行员工“以工代赈”已经成为行业公开的秘密。此前，银行员工花费数十至数百元“网购”个人养老金开户目标等新闻曾登上热搜榜。社交媒体上，银行员工“各网点都在搞营销”、“每天辛苦工作就是为了支持公司”等自嘲言论屡见不鲜。
记者注意到，基层人员“本事”不断增强的另一面，是银行个人住房贷款总量持续缩水。
据央行发布的2024年上半年金融统计报告显示，今年上半年人民币贷款增加13.27万亿元，分部门看，住户贷款增加1.46万亿元，其中短期贷款增加2764亿元，中长期贷款增加1.18万亿元。
总体来看，居民中长期贷款以房贷为主，也就是说今年上半年房贷增速明显放缓，数据显示，2024年上半年居民中长期贷款1.46万亿元，较2023年下降19.2%，较2021年高峰期下降66%。而2023年、2022年、2021年同期，这一数字的增量分别为1.46万亿元、1.56万亿元、3.43万亿元。
此外，作为房贷发放主力军，截至2023年末，六大行房贷余额约25.81万亿元，较上年末减少5569亿元。此前，2022年，六大行房贷余额共计增加4049亿元。2018年共计增加2484.3亿元。
三年间，个人房贷业务从银行增长的主要推动力变成了主要拖累因素。
“回扣”并非新鲜事
值得一提的是，随着“房贷返利”关注度不断提升，部分地区已停止“房贷返利”。
近日，记者从业内获悉，江苏银行业协会发布《关于禁止个人住房抵押贷款回扣行为共同维护银行业公平竞争秩序的倡议书》的通知，倡议各银行金融机构在2024年7月底前规范与中介机构的合作协议。在合作协议中强调，银行不得以任何形式向商业性个人住房贷款第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户提供佣金或好处。
需要注意的是，“房贷返利”其实是蛰伏多年的行业不成文规定，此次其再度出现，实属“旧梦重演”，只不过这一次银行会把原本“返还”给中介的钱直接给到购房者手中。
在信贷宽松、银行争抢客户的时代，商业银行尤其是中小银行在与中介的博弈中相对弱势。2009年房地产市场火爆，房贷“返利”大幅上涨，高峰时返利率甚至能达到3%。业内人士指出，“返利”行为扰乱了市场秩序，助长了投机性购房，助长了泡沫的形成。
2010年，中国银行业协会下发[2009]138号文件，要求境内商业银行不得以任何形式向房地产中介机构和房贷中介机构支付房贷回扣。中国银行业协会指出，“回扣”导致房贷业务形成恶性循环，过度竞争扰乱市场秩序，高额“回扣”还抬高银行经营成本，损害银行和消费者利益；在“回扣”诱惑下，部分房贷中介机构协助客户向放贷银行提供虚假材料，增加银行房贷风险，影响房贷业务健康发展。
当时，经过2008年数次降息、房贷利率30%的优惠后，银行二手房贷的利润空间已经相当狭窄，尤其放贷第一年，基本无利可图，这不利于房贷市场的健康发展。
不过，房贷中介机构人士表示，如果各银行都不再给中介“返利”，势必会向买卖双方收取更多的中介费，以弥补银行停止返利给中介机构带来的损失。
在多方利益角逐下，“回扣”能真正杜绝吗？它会不会换汤不换药地再次出现？从2010年禁售后市场的发展情况来看，“回扣”并未被彻底杜绝，而是以“担保费”“经营咨询费”“营销费”等变相形式存在。
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