这一切，都源于6月1日起实施的重庆中心城区住宅物业费标准。
按照这一标准，有电梯住宅楼的物业服务费最高收费为1.9元/平方米/月，最低收费为1元/平方米/月；无电梯住宅楼的物业服务费最高收费为1.35元/平方米/月，最低收费为0.6元/平方米/月。
这个价格远低于当地很多社区目前的物业费。
每日经济新闻记者（以下简称“记者”）近日在重庆实地采访获悉，6月份以来，当地已有数百名业主申请降低现行物业费。重庆多家物业公司人士接受记者采访时表示，物业行业属于劳动密集型行业，如果强行降价，短时间内公司营业收入将承压，服务水平也必然会下降。
事实上，此前广州、青岛、银川等城市已相继推出新的物业服务费管理办法，重庆“物业费降价风潮”背后，是小区业主与物业公司的博弈。
业主摆摊征集签名 要求减免费用
“按照此前签订的物业合同，7月29日物业公司的服务将自动续约，收费标准也将继续延续，所以我们要在7月29日之前收集、整理业主的意见，并上报给社区。”
近日，在重庆市南岸区茶园板块东岳府临汾社区，4名业主志愿者正在检查、装订业主提交的签名表等文件。
张先生介绍，东悦府社区由吉雅、林宇等四个组团组成，共有业主3000余户，房屋将于2022年交付。目前，负责为该社区提供物业服务的公司是金科服务重庆分公司。
“目前该小区的物业管理费为联排别墅3.5元/平方米/月，高层2.5元/平方米/月，但小区的绿化养护、维修等方面还存在不少问题，服务质量不尽如人意。”
张先生告诉第一财经记者，从6月22日开始，他所在群里的业主志愿者就开始联系业主签名征求减费意见，并按规定收集业主的房产证、身份证复印件，由业主本人或其代理人签字，目前业主签名数量已达到要求的20%。
据张先生粗略计算，如果减免成功，他所购房屋每个月可节省物业费150元，一年下来总共可节省1800元。临渝、吉雅两组共有2128位业主，若每户每年节省1000元，一年总共可节省物业费达210多万元。
据记者了解，近期，重庆已有数百名业主提出降低物业管理费的诉求，部分小区悬挂“物业管理费按四级政府指导价标准（1.9元/平方米/月）调整”等横幅，其中大部分是物业费在3元/平方米/月左右的小区。
此外，一些高档小区业主也加入其中，如位于两江新区的某别墅小区业主，近日摆摊签减费文件，要求将物业费由目前的5元/平方米•月降至1485元/平方米•月。
某上市物业公司重庆区域相关负责人李超（化名）在接受第一财经记者采访时表示，6月份以来，该公司在重庆管理的超过六成住宅小区要求降低物业服务费，双方经协商未能达成一致。
“目前业主们正忙着签字、递交文件，下一步要召开业主大会（临时业主大会），与公司进行协商。”
一些社区已成功降低物业费
之所以有如此多小区业主集体要求减费，源于重庆市政府此前发布的一份文件。
2023年12月26日，重庆市人民政府办公厅印发《重庆市物业服务收费管理办法》，规定住宅商品房预售物业服务实行分级服务、分级收费。
2024年2月18日，重庆市发展改革委发布《重庆市政府定价营业服务费清单（2024年版）》，将物业服务内容分为四个等级。中心城区有电梯住宅楼：一级1.00元/平方米•月；二级1.30元/平方米•月；三级1.60元/平方米•月；四级1.90元/平方米•月。无电梯住宅楼：一级0.60元/平方米•月；二级0.85元/平方米•月；三级1.10元/平方米•月；四级1.35元/平方米•月{4万平方米以上上浮10%，4万平方米以下（含）上浮15%}。 中心城区外有电梯住宅楼：0.70-1.80元/平方米·月；无电梯住宅楼：0.40-1.30元/平方米·月。
新规将于2024年6月1日起施行。新规公布后，重庆主城区和部分区县住宅小区业主在当地镇、街道、社区的指导下有序签名要求减免物业费。
“物业管理费指导价政策出台，是引发部分城市业主要求降低物业管理费现象的关键背景。”中国指数研究院物业管理总经理牛小娟在接受第一财经记者采访时表示，今年上半年，物业管理费相关政策成为行业热议话题，非市场化定价会在一定程度上影响行业发展。
“降低物业费的诉求越来越强烈，表面上是因为业主对近年来越来越高的物业费，特别是前期的物业费感到不满，但随着目前房价的低迷，业主对物业管理越来越重视，希望自己交的物业费物有所值。”建城盛业总经理袁成建向第一财经记者分析道。
然而，重庆新规正式实施已两个多月，实现物业服务费减免的小区却并不多。
第一财经记者了解到，恒大未来城第四地块一期物业管理费标准自6月份起下调。
今年6月12日，位于重庆市沙坪坝区大学城板块的恒大未来城第四地块一期发布通知称，响应业主呼声，根据小区实际情况，在保证服务质量并测算上报街道后，决定将小区物业服务费调整为：
高层建筑收费标准为每平方米每月1.9元，低层建筑收费标准为每平方米每月1.8元，住宅收费标准为每平方米每月2.5元。物业停车位管理费每月70元，免收共享能源使用费。此前，该小区高层住宅物业管理费为每平方米每月2.4元，低层建筑和住宅物业管理费分别为每平方米每月2.2元和每平方米每月2.8元。
“今年3月份业主们就来找我们协商，这次降费也是响应他们的要求。”重庆长城地产集团有限公司恒大项目负责人接受第一财经记者采访时表示，收费标准也是参照重庆最新的物业收费标准制定的。
然而，不少业主向记者坦言，自己每年缴纳了相当数量的物业费，却并没有享受到相应质量的服务。
对于降价后小区物业管理费率是否有所提高，该负责人也坦言：“没有明显变化，就算降了我们也希望能更低一些。”
地产人：降低费用与提升质量其实是矛盾的
面对同行的降价、业主的降费预期，李超感受到了很大的压力。
在他看来，这一波突然的物业费下调，根本原因是目前房地产市场进入低谷，也理解业主降低居住成本的合理诉求。
不过李超同时指出，物业服务费收取标准与服务质量直接相关，费用降低意味着服务质量的下降。
“降低物业费和提升服务质量其实是矛盾的，降低费用会挤压物业公司的利润空间，在目前的市场竞争环境下，如果企业不愿意让步，就很有可能被‘挖走’。”
重庆一家上市物业公司的项目经理也告诉记者，他所在小区的业主近期也提出了减费申请，“但有其他物业公司的营销人员潜入小区业主群，经常发表‘不降价我就换楼’‘某某楼盘很好’之类的言论。后来，该管家从其他业主口中得知，原来这些营销人员都是其他物业公司的。”
8月2日，一位重庆物业业内人士向第一财经记者透露，重庆的物业费指导价政策早在今年1月份就出台了，当时市场还没有太大的反应。但从6月份开始，重庆不少小区业主突然要求降低物业费，而且没人知道是什么原因。
记者注意到，重庆此次发布实施的物业费指导价政策，与重庆市2015年发布的《重庆市物业服务收费管理办法》（后废止）中物业服务收费基本标准一致。
2015年重庆市物业服务收费管理办法截图来源：重庆市大渡口区发改委官网
物业管理费仍是物业管理公司的主要收入来源。李超介绍，他所在地区的公司约90%的收入来自基础物业管理服务费，增值服务和非业主增值服务目前整体占比有限。
中指院数据还显示，2023年百强公司平均基本物业服务收入约12.72亿元，占总营收比重超过80%，较上年提升2.97个百分点。
物业费占比虽然有所提高，但征收率却不尽如人意。“从地区实际情况看，物业费综合征收率能达到80%，但这也包括了前几年的收费，今年的实际征收率可能只有70%左右，甚至更低。”李超说。
“一提到提高物业费，业主的反对声音就很大。”重庆沙坪坝区某小区一家物业公司的工作人员告诉第一财经记者，此前该小区也曾考虑提高物业费，但最终因业主反对而未能如愿。
另一位重庆房地产业内人士向第一财经记者表示，很多人对重庆新规的实施存在误解，认为这其实只是一个指导价。
“定价要根据每个项目的实际情况，比如服务标准、硬件设施等来定，不能一概而论。如果只是要求降低物业费，那就不符合市场规律了。”
事实上，也有小区更注重物业服务本身，而非价格。
7月30日，万科物业以4.3元/平方米/月的物业服务原价成功入驻重庆长青常春藤人文别墅小区。据《长青常春藤人文别墅小区2024年第三次业主大会表决结果公示》，6月21日至23日（重庆市物业费减免申请最集中的时段），重庆万科物业以超过80%的业主投票率中标该小区物业服务。
多地开始调整物业费
第一财经记者注意到，不仅重庆，广州、银川、青岛等城市均推出了新的物业服务费管理办法。
2023年11月，广州发布物业费新规，住宅一级前期物业服务费用最高不超过2.8元/平方米•月；
2023年12月底，青岛市发布《青岛市物业服务收费管理实施细则》，规定普通住宅前期实行政府指导价，最高五级物业服务物业费上限为2.52元/平方米；
今年5月20日，银川市出台《银川市普通住宅前期物业服务及停车收费政府指导价标准方案》，规定无电梯住宅楼宇物业费不高于1.9元/平方米/月，有电梯住宅楼宇物业费不高于2.2元/平方米/月，该方案自今年7月1日起实施。
事实上，不少政策出台的初衷，都是为了推动建立健全“质量价格匹配”的物业服务市场机制，合理设定最高限价，杜绝“高收费、低服务”等局面。
“但部分业主可能误解了政府指导价的实际含义，误认为全市所有项目的物业费都要按照政府指导价执行。”上述某上市地产公司重庆项目负责人表示，目前重庆制定的价格标准有待完善，物业类型繁多，目前只区分有电梯和无电梯，对包括洋房、别墅等高端物业的收费没有区别。
“物业管理费指导价对企业的约束程度需结合地方规定进行细分，但并非绝对强制性，不能强迫物业管理企业按照政府指导价收取物业管理费。”北京金苏律师事务所主任王宇晨表示，物业管理费指导价一般有一定的浮动幅度，物业管理企业可以在规定的浮动幅度内收取物业管理费。
同时，如果物业管理公司提供的服务明显超出指导价对应的服务标准，则需要高于指导价收取费用，报经相关部门批准后，也可以高于指导价收取费用。如果物业管理公司与业主达成协议，由业主共同商定相应的物业收费标准，在遵守当地相关规定的情况下，业主可以自行确定具体收费价格。
“对物业公司来说，服务便宜了，质量和价格都保住了；价格便宜了，质量和价格都损失了。提供让客户满意的优质服务，依然是物业公司高质量发展的关键。”牛小娟指出。
记者|陈莉
编辑| 王跃龙、魏文怡、陈梦宇、盖媛媛
校对 | 陆祥勇
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