今年第二季度，上海商业地产、住宅及零售物业市场表现均有所回升。
“租户积极把握租金调整机会窗，优化租赁策略。”仲量联行中国研究部总监姚瑶近日在总结第二季度上海商业地产市场表现时表示。
《第一财经日报》记者注意到，今年二季度上海商业地产租赁市场温和回暖，租金进一步下降提振了租户询价热情，写字楼市场活跃度有所提升。
据仲量联行统计，今年第二季度上海净吸纳量增至11.57万平方米。具体来看，第二季度上海中心商务区租金环比下降4.6%，非中心商务区整体租金环比下降3.8%。
“租金持续下滑，市场竞争持续，市场供应量大加上新增需求有限，导致整体市场租金持续下滑，项目间价格竞争持续。”仲量联行称，近期项目业主通过较低租金、诱人的激励政策等方式，促使租户搬迁升级，现有项目将继续优化租金价格，以提升或维持项目入住率。
办公楼市场温和复苏
“租金优惠措施提升了面积较大的租户搬迁升级的意愿，带动净吸纳量回升。”仲量联行上海商业地产部高级总监姜肃表示，目前上海写字楼市场租户更加关注优质项目，在中心商务区，租户抓住市场价格调整机会升级办公空间，同时，成本驱动型需求向非中心商务区转移的趋势仍在继续。
今年第二季度，随着上海非中心商务区租金差距缩小，一些位于郊区的企业搬迁升级至非中心商务区的甲级写字楼项目，以在性价比与办公环境之间取得更好的平衡。
具体来看，今年二季度，上海中心商务区共有1个项目竣工交付，即位于新天地板块的太平洋新天地商业中心T2，项目总建筑面积4.04万平方米，预租及问询量较高。受供应增加及租户向非中心商务区转移趋势影响，中心商务区空置率环比上升0.3个百分点至15.6%。非中心商务区共有3个项目竣工交付，总建筑面积22.07万平方米。新项目入驻加剧市场竞争，空置率环比上升0.5个百分点至30.1%。
相较于写字楼市场，今年二季度上海投资市场成交量有所减少，但市场热情有所提升，共计成交金额151亿元，环比下降10.3%；从成交宗数来看，二季度成交27宗，环比一季度增加4宗。
统计显示，今年上半年上海完成大宗交易50宗，比去年同期增长35.1%，市场重心向小型投资项目转移，其中交易额在10亿元以下的占74.1%。
“今年第二季度，全国各地民营企业在上海积极布局独栋或整层物业，这些投资者正等待机会配置具有性价比的优质资产。预计今年下半年，大型机构投资者将陆续入市，带动整体市场交易量增长。”仲量联行表示。
高端住宅市场成交量
今年第二季度，上海房地产市场一手高端住宅成交量呈现明显上升趋势。
记者注意到，为进一步提振购房信心，上海5月27日进一步优化调整房地产政策，包括降低外地居民购房限制、降低居民购买首套、二套房商业贷款最低利率和首付比例等。
受整体新增供应量有限的影响，今年二季度上海一手商品住宅成交量约189万平方米，同比下降30.2%。但高端住宅市场供应量和需求量均出现激增，在多个高端住宅项目集中入市的带动下，改善性购房积压需求得到集中释放，上海共销售高端住宅1786套，环比增长71.6%。
今年第二季度，上海一手商品住宅新增供应面积约227万平方米，同比减少18.3%。不过，高端住宅市场共推盘9个项目，共推盘2019套，环比增长66.3%，同比增长45.4%。新推项目均价在13.3万元至17.8万元之间。
此外，今年第二季度上海高端一手住宅均价环比上涨1.2%至每平方米14.3万元。受近期房地产利好政策刺激，上海高端二手住宅市场成交活跃度小幅回升，卖家议价空间有所收窄。
尽管如此，目前上海高端二手住宅均价仍呈下降趋势，二季度上海高端二手住宅均价为14.9万元/平方米，环比下降2.7%。
仲量联行中国研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，预计未来一年房地产政策仍将维持宽松，更多扶持政策有望加速落地。“近期新政有利于恢复市场信心，预计今年下半年一、二手住宅成交量将稳步回升，预计高端一手均价将进一步上涨。随着高端二手住宅成交量的逐步回暖，二手价格跌幅有望继续收窄。”
与住宅市场类似，今年第二季度上海零售物业市场整体租赁需求也出现好转，在核心区域租赁需求回暖的带动下，上海零售物业市场整体净吸纳量由负转正，共录得2300平方米。
仲量联行华东区零售地产部总监黄震表示，新增租赁需求主要集中在运动及户外服饰、装备、平价餐饮、烘焙饮品、快时尚、本土女装及折扣店等。“值得注意的是，近年来户外运动的兴起，极大促进了运动用品的市场需求，在此背景下，国内外知名运动品牌纷纷加速扩张，与此同时，越来越多的海外小众运动品牌也纷纷进入中国市场，在上海开设首店。”
“预计今年上海零售租赁需求仍主要来自与‘性价比’紧密相关的运动、女装及平价餐厅、快时尚、折扣店等。”黄震进一步表示，随着消费者对文化艺术体验的需求日益增长，预计未来会有更多的零售项目积极融合文化、艺术、自然元素，力求为消费者营造多元化、沉浸式的消费体验。
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