但所采用的方法不同。
为去掉郑州房地产市场的库存，政府直接回购开发商建设的公寓楼作为人才公寓保障房。
为减少滞销房源，长沙市同意将部分房产性质由公寓改为住宅。
长沙市政府有关负责人表示，对已完成总体规划审批，但在开发销售方面存在困难的公寓类房产，经当地政府批准，可以转为住宅使用。
1. 公寓库存巨大
郑州、长沙的举措旨在减少市场上的公寓库存，因为目前公寓销售压力巨大。
当然，这种压力并不是由库存持续高增长造成的，而是由买家购买公寓的兴趣减弱造成的。
目前民众的购房意愿不高，更别提那些只有40年产权、有商业水电、并不适合定居的公寓了。
在长沙，2019年仅主城区的公寓库存就达到461万平方米，消化这一库存需要长达36个月的时间。
但截至2023年底，长沙主城区公寓库存已萎缩至405万平方米，虽然总库存减少了56万平方米，但让人吃惊的是，消化这些库存的周期却飙升至106个月。
在郑州，2021年公寓库存达到约540万平方米的高点，按照当时近一年的销售速度，完全消化需要156个月，政府开始启动保障性住房回购。
至2024年，经过政府回购，市场上的公寓库存量下降至约340万平方米，减少了约200万平方米。
与此同时，我们发现不少人才公寓被大批量投入租赁市场，如常春藤公寓（原华瑞紫银华庭公寓）、金冠美寓（原汉宇天悦城公寓）、凤阳美寓（原保利文化广场公寓）、雨轩美寓（汇泉西悦城公寓）、长春美寓（虎瑞紫云城公寓）等等。
郑州、长沙为何调整住房政策？归根结底是因为购房人数大幅下降，导致房子卖得更难。
这与目前商品房市场的情况类似，虽然各大城市均减少了土地供应，但由于潜在买家数量大幅下降，销售周期依然较长，导致全国商品房销售面积同比增速通常达到两位数。
长沙现在正在实行公寓改住宅政策，实际目的就是为了去库存，因为如果不采取特殊措施，这些房子几乎都卖不出去。
即使降价也未能吸引买家，长沙许多公寓项目的售价已较最高价下跌了一半。
例如长沙市房价由每平方米13800元降至7888元；郑州三环附近的公寓价格由原来的每平方米12000元降至不足6000元，但依然难以吸引购房者。
为什么人们不再购买公寓？
由于前期房价上涨，价格高，限购严格，导致很多人只能选择没有限制、总价较低的公寓。
但随着各大城市放开限购、降低房价，尤其是首付比例降至15%，同等条件下买公寓和买房子的首付比例相差不大，这自然减少了对公寓的需求。
尤其是考虑到公寓本质上是商业地产，拥有40年产权，后期交易困难，又无法解决户籍、入学问题，进一步降低了购房者的购买意愿。
然而，一旦长沙决定将这些公寓改建成住宅，整个情况就发生了巨大变化。
公寓的价格优势凸显，也巧妙解决了户籍、入学等问题。
这一策略确实有效，帮助一些未售出的公寓找到了新买家。
不过，我们也不应过于乐观，因为该政策仅适用于尚未售出的新住宅存量，并不涵盖已经交付的公寓项目。
3. 地方政府力图拯救房地产市场
值得注意的是，目前各大城市都在积极推进商品住房收购转为保障性住房的举措。
但如果将这些住宅物业收集起来，作为保障性住房存放，其租金回报率将低得可怜，甚至不足以弥补商业贷款的利息。
公寓的情况则截然不同，由于公寓面积相对紧凑、每平方米价格和总体成本更为实惠，因此租金收益尤为诱人。
这对于购买并储存整栋楼作为经济适用房使用极为有利，可达到一举多得的效果，因为普通的商品房很难找到全部由小户型构成的。
看来郑州、长沙两地房地产新政策力度还是挺大的，正在尽最大努力去库存。
这样做的原因是，虽然刺激楼市的新政策不断出台，但往往只在一线城市和少数主要二线城市真正起到效果。
2023年，二线、三线城市几乎用尽了一切手段来刺激经济和消费。
此外，今年6月份的全国工作会议也提到，救市要解放思想，这意味着要采取更有力的举措，而不是根据各个城市的具体情况采取措施。
近期，我们观察到一系列“新颖”的房地产政策发展。
例如：山东胶州市就有低至7.5%首付比例的优惠措施，以及鼓励农村居民放弃宅基地权益、购买城市房产的政策导向。
这些政策旨在通过降低购房门槛来刺激房地产市场活跃度，同时也为农民提供更多的选择和机会。
比如：兰州取消了新房登记价格的限价，这就等于直接让房价下跌。
因此预计下半年还会有各种意想不到的政策出台，目的都是为了尽快去库存。
4. 这些措施能稳定楼市吗？
我们之前提到，此轮房地产救市不能单靠政策，更重要的是经济预期、居民收入预期。
简单来说，要么降低购房成本，要么增加居民收入。
当然也有人提到，这两年房价下降比较明显，有的地区房价甚至下降了一半，这难道不是降低了买房的成本吗？
这个数额算不算减少买房成本，不是你我决定的，而是那些愿意真金白银投入的人决定的。
例如，6月份上海房地产市场二手房销量快速增长，原因是许多人担心房价上涨而开始买房。
上海房地产市场的高销量能否持续又是另外一回事。
我们现在讨论的重点是，只有购房者愿意投入真金白银，才能提振市场预期。
因此，关注的重点并不在于房价下降的幅度，而在于潜在买家在多大程度上会倾向于实际购买。
2024年下半年房价下跌了，你会买房吗？
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