据中指院监测数据显示，全国已有百余个城市推出住房“以旧换新”政策，同时，各地还推出了“国企购旧换新”“中介优先销售”“发放购房补贴”等多种模式。相较而言，“国企购旧换新”在部分城市取得了一定成效。
一线城市已全部加入住房“以旧换新”政策
易居研究院报告显示，“以旧换新”工作在促进国民消费、挖掘潜力的总体框架下有序开展。“以旧换新”本质上是房地产流通和循环的重要推动力，它衔接了二手房盘活和新房去库存两大市场，在推动两大市场流通过程中，真正起到提振住房消费的作用。
从各级城市的推进路线看，“以旧换新”试点源于青岛的“优先出售”，这一模式希望打通“二手房销售、新房认购”的全流程。到2023年，各三四线城市相继开展试点。随后，一些重点二线城市也开展试点工作。2024年4月下旬，随着深圳、上海等地文件的出台，住房“以旧换新”扩大到一线城市。
其中，深圳是首个支持“以旧换新”的一线城市。4月23日，深圳市房地产业协会、房地产中介协会联合推出商品房“以旧换新”活动，鼓励房地产开发商、中介机构、购房者签订协议，开展“卖旧买新”换房联动。首批参与活动的企业包括21家房地产经纪机构、13家房地产开发商及项目方。深圳市房地产业协会鼓励房地产开发商、中介机构为“以旧换新”购房者提供购房款、佣金等专属优惠。
继深圳之后，上海积极跟进。5月3日，上海房地产行业协会与房地产经纪行业联合发起商品房“以旧换新”活动，首批有20余家房企、近10家房地产经纪机构参与，参与项目超过30个，主要分布在五大新城区。
广州于5月加入，首批全市122个房地产项目、12家房地产中介公司参与；7月19日，北京商品房“以旧换新”活动宣布启动，首批新建商品房项目31个，涉及9000余套。
至此，四个一线城市已全部推进“以旧换新”工作，业内认为，这也标志着“以旧换新”工作进入政策铺开和成熟阶段。
据中指院监测数据显示，全国已有100多个城市推出住房“以旧换新”政策。
易居研究院研究总监严跃进指出，从市场背景来看，“以旧换新”政策的实施与二手房房源激增、成交难、房企去库存压力加大等有关。作为房地产市场的一项创新举措，“以旧换新”有利于激活潜在需求，盘活存量房地产，优化增量房源，促进市场平稳健康发展。
哪种模式的反应比较积极？
严跃进指出，目前全国推行的“以旧换新”操作主要包括三种模式：第一种是中介帮忙卖旧房模式，这是最常见的“以旧换新”模式；第二种是收购模式，即国有企业或房地产公司直接收购旧房，用旧房资金购买指定新房项目，收购的旧房可用于转售、建设保障性住房或人才公寓等；第三种是补贴模式，主要是对出售自有住房、购买新房的居民给予一定的住房补贴。这三种模式发挥了不同市场主体的优势，也满足了不同的市场需求和特点。
据中指院监测数据显示，截至6月30日，“国企以旧换新”和“中介先卖”是两大主流模式，参与的城市分别超过30个和40个以上。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学指出，“代理先卖”的效果很大程度上取决于市场运作。在当前买方市场不断深化的背景下，二手房交易周期长，销售环节不确定性大。相较而言，“国企买旧换新”在部分城市取得了一定的成效。
据中指院监测，2023年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均出台了“国企回旧换新”政策，尤其是江苏城市。
以南京“以旧换新”政策为例，2024年4月启动的首期模式，主要为南京安居收储房源，同时将可供购买的新房源限定在其旗下十余个项目。从成效来看，截至6月27日，安居集团旗下14个楼盘项目累计接待约3000人次看房，约690组交纳新房意向认购保证金；累计评估房源600余套，208套存量房源签订四方协议。6月，南京启动第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，除安居集团项目外，新增21个项目、2780套房源。
河南郑州也是最早推行住房“以旧换新”政策的城市之一。官方数据显示，郑州“以旧换新”政策推出三个月来，有换房意向的群众与城开公司签订二手房购房协议3927套，认购商品房1180套，有换房意向的群众通过市场化交易完成“以旧换新”1628套。郑州市住房保障和房产管理局表示，在“以旧换新”等利好政策推动下，郑州房地产市场出现一系列积极变化，开发商售楼处走访人次增长约30%，二手房看房套数增长约40%，4-6月商品房销量环比持续增长，有力提振了市场信心，稳定了市场预期。
关荣学认为，在“以旧换新”模式下，国企收购二手房的兴趣越来越浓厚。原因可能是很多业主在购买新房时，面临着二手房销售不畅的问题，导致无法及时拿出资金。国企收购二手房，可以解决业主的资金压力，让业主顺利购买新房。另外，国企作为实力雄厚的收购主体，拥有更多的资源和渠道，可以提供更便捷的交易流程，降低业主的交易成本和风险。
严跃进提到，从一线城市“以旧换新”政策的进展来看，目前主要是“中介帮卖旧房”的模式。他认为，随着政策的不断完善，国企收购二手房的模式也可能会在一线城市逐步推广，比如国企收购二手房用作保障性住房，这样可以更好地促进新房去库存。
如何进一步推进“以旧换新”？
业内认为，从各地去库存新房来看，目前已经有不少创新模式，包括“先租后买”“一半租一半买”“可租可买”等等，至于“以旧换新”，则是去库存新房的特殊手段，仍有优化空间。
严跃进提到，各地推行“以旧换新”工作，包括二手房评估、二手房销售、新房挑选等环节，还面临一定问题。相关调查结果显示，参与“以旧换新”的客户，首要动机是为了快速卖出旧房，占比70.8%。不过，部分房东也有顾虑，“其实主要是价格问题，如果由政府收购，价格会不会压得太低？如果上市销售，能不能卖出去？”同时，“以旧换新”的推广，也关注到“从哪里换新”等问题。如果是指定新房小区，购房者是否有足够的新房选择？能不能选到自己喜欢的房子？从实际过程来看，市场反馈显示，部分参与“以旧换新”的开发商并没有拿出最大的诚意。 一些优质房源并未抽出来，大部分都是难以去库存的劣质房源，容易导致市场交易信心下降。
严跃进认为，“以旧换新”的底层逻辑或者说源头矛盾其实并没有解决，就是二手房最终由谁来消费的问题。国有企业收购二手房的市场容量比较有限。从源头看，各地要继续解决二手房消费问题，扩大“以旧换新”的市场容量，包括把这类二手房作为保障性住房的源头，挖掘二手房租售多元化、多元化的需求。
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