北京的张哥从事房地产行业20年了，对这个行业的来龙去脉了如指掌。我不是所谓的“专家”，但我会用我20年的实践经验来解答大家的疑问。
一
问：
1基本情况：夫妻二人工作（一个在安贞工作，一个在四季青工作，两年后去北七家）。目前在西三.五环西苑小区有一套50平的房子，在南五环金花园4区有一套68平的房子。有3岁宝宝，将来在海淀上学。媳妇父母已经搬进来住了。需求：有老人帮忙照顾孩子。最近想换房子，想换大一点的，目标价位700w以内。媳妇想改善一下房子，老公比较在意交通和保值。
2 目前需要和关注的：目前关注紫竹桥（车道沟南里、豪博的小户型，房龄92-97），中关村（知春路附近，房龄97-99，小学好像一般，社区环境不行）和世纪城（2007年左右建，有学区属性，稍远但交通可以接受），老婆还关注了澳森区域（富林园等，2000年建，稍远，房间大）。下面是我对这四个区域的分析。
3 考虑到未来人口下降，孩子三年后就上小学，学区属性比其他方面强，现在买房合适吗？
4.如果需要购置一套房屋用于改善，该怎么办？如果以老人的名义购买，可能会担心孩子上学不是首选。但如果不以老人的名义购买，就得先处理一套房子。其实预算中还包括需要处理一套房产以换取一套房产。
A：
1、区域分析：前三种都是学区房，适合孩子上学。但是改善和交通的需求不是保值吗？因为我们知道未来人口会减少，现在也是入学高峰，谁知道明年会怎么样？学区房的溢价会不会受到影响，要看到时候的政策。
所以如果论学区的话，朝阳没有学区溢价，居住性价比比较高。但是这个板块和社区都不是很给力，而且富林园的价格走势比整体市场略弱，不然也不会是今天这个价位。优点经济实惠，租出去的话租金也高，希望未来它的保值表现不要落后于市场。
2.现在买学区强的房子就看家长的选择，适合孩子教育的就行，普通的房子溢价比较高，这个预算想买个合适的不容易，所以还是考虑教育比较好，其他的就看政策了。
3.如何操作？没必要用老人的资格，至少以后上学的时候，在优先权方面没有优势，而且可能会有麻烦。所以最好用孩子父母的资格，办好手续就可以享受首笔贷款资格，问中介就可以了，不难。
4. 我觉得我应该再考虑一下。这对我来说有点令人困惑。你是刚刚想到这个主意吗？
我简单说两句，金华园适合投资吗？普通，典型的两区交界，优点是价格低，其他方面都不便宜。豪柏是公寓形式，主要自住，也适合上学。其他的都一般。其他三家都是典型的学区房，世纪城相对更适合。富林园居住性价比更高，其他各方面都不优秀。
仅供参考。
二
问：
我21年2月份买的草桥新园3区南区大厦4层，当时成交价465，最近咨询了一下，3层成交价452。所以总体来说，是亏了，但是可以接受。现在的情况是全家都在老公工作单位附近租房，孩子就读工作单位附属的学校，读初中（学校都很好）。所以房子买了没住过，以后也不可能自己住进去，租来养租。当初买房是因为觉得草桥环境好，19号线方便，自住、通勤都可以，也想先买房，以防房价涨了，我买不起。结果没想到这几年行情都这样。。
现在想咨询的是，为了孩子上学我们不考虑学区，现在租的房子也看了，贵的买不起，便宜的也买不起，所以打算租房。要不要等市场走势好了再卖，把钱赚回来再租房？草桥地区已经触底了吗？
另外，我现在觉得有没有房子都无所谓，如果退休后没有孩子，我可能会跟老公在一个宜居的城市租房子，想租哪里就租哪里，有房子就好，没房子就给他钱，就是这个意思。
A：
1、看你有没有其他理财渠道，有高收益安全的就套现，没有就留着。我觉得北京房价不会大幅上涨，以后只会是抗通胀的工具。跟其他国家核心城市的房地产一样，只要经济稳定，大城市的房价长期来看是很稳定的。房地产的缺点是没有弹性，短期收益不如理财、炒股。
2. 但如果是我，我此刻不会套现。北京刚刚出台的另一项刺激政策是首付20%，二胎家庭算首套房，这已经接近2008年的力度了。我们看看政策效果如何，我觉得没有进一步下滑的空间了。政策表达的信心也非常明确，如果还是没有稳定下来，还会出台进一步的刺激政策。不管怎么说，北京的筹码还是很充足的。
所以你就等等看吧，草桥的小区和地段都还不错，至少不会落后于北京的市场，那就肯定不会有什么损失，何必在这个时候着急下手呢？
3. 是否留给子女，是以后再讨论的问题。不同年龄的人想法不同，市场情况也不同。不要急于做决定，或者即使做了选择，最好也留给子女。给自己留一个弥补的机会，避免日后被责怪。
仅供参考。
三
问：
我现在在潘家园建业园有一套公寓，是1997年建的小楼，6层，没有电梯，我还住在东城区一套2004年建的小两居室，有电梯，请问我是继续租还是卖掉？
A：
1、这个问题没有标准答案，看你的能力和渠道，如果有靠谱的高收益理财方式，卖掉房子套现就行，留着房子收租金的都是普通人，没背景没能力，只求稳妥。
所以还是看你自己的能力和预期吧，房价不可能再暴涨，北京的住房以后只会是抗通胀的工具。所以如果你有能力赚大钱，或者有发财致富的想法，那就把房子卖掉吧。只有像我这样没有能力没有野心的人才会留着房子。说出来都不好意思。
2、但是从投资的角度来说，这两套房子各有优缺点，潘家园地处普通区域，优点是经济实惠，性价比高，租金收益也比较高，缺点是升值稍慢，所以租金较高，顶层复式也是以自住为主的户型，变现能力较弱，不算投资房。
东城是学区房，近几年因为招生高峰，溢价率比较高。但明年拐点之后就很难说了，如果没有政策支持，溢价部分可能会受到影响。
3.总之，还是你自己决定吧。不过一般建议还是等一段时间再卖，毕竟现在是政策救市时期，之前的救市都很成功，不能跟政府、跟银行作对，就算赢了，也未必能打赢他们，打不过他们怎么办？尤其是昨天刚刚出台最新的刺激政策，现在套现的勇气我真的很佩服。只有努力才能赢。
仅供参考。
四
问：
我是老北京人，妈的，现在不是拆迁就是腾空了，我就是想吐槽一下，你知道南锣鼓巷前几年拆迁了吗？据说每平米给几十万，其实没那么多，我亲戚给的8万多，虽然现在单价有点高，但是面积小，你觉得他给的少了多少？
而且那是十年前，钱值钱，自建房也算贵，给的房子也在北五环，比现在那些不拉屎的兔子好多了。真是两难，一家不走，那就谁也不走，成了内部矛盾，大家都心里难受，却又说不出话来。很想走，可是条件实在尴尬，想有个邻居，我就不走，这样就不用操心了。
A：
1.我能理解你的感受，但是我真的无能为力。我不知道该说些什么才能说服你。
2、你说的南锣鼓巷拆迁，到现在才不到10年，大概只有8年，安置房是老北苑的城锦苑，位置比现在的要好，至少是成熟地段，各种配套齐全。当时价格好像不到两万一平米，周边也就三四万多，相当于打了五折，跟现在的性价比差不多，但是全部算上的话，相当于少给了一半的补偿，这就是拆迁和撤离的区别。
其实主要的区别还是在自建房上，当时不但给补偿，而且安置房的系数里也包括自建房，哪怕多出7/8平米，差别都很大，一般都是5倍以上的系数，5*8=40平米相当于占了70万分之六，加上补偿就是100万。而且当时安置房的价格也不算太贵，相当于多给了一套房子，至少是一套大一居室或者小两居室。
3.但是这些不都是过去的政策吗？还是说现在吧。我觉得还是自己考虑住吧。觉得可以改善就去，觉得实在不适合就等着。其他的我真的说不出来了。到底怎么回事。
仅供参考。
五
问：
听说不能投资“被政策带走价值的投资品”，那么学区房也是这样吗？虽然我不是投资，因为我和老公都有体制内的老人，都在和平里，都是老旧破烂。现在的价格还是挺高的，但是担心人口高峰一过，又要受到政策打击。你觉得有必要换成隔壁朝阳的房子吗？
A：
1、我觉得首先要看老人的态度。房子是用来住的，只要不套现，涨跌都无所谓。而且房子最大的价值就是住，也体现了地段、配套的全面性。至于价值，即使受到学区政策的压制，也只会影响部分价值，主要价值还是存在、维持的。
2、现在东城学区房平均溢价率在30%左右，即使高峰期过去，有政策抑制，也不会完全降下来。而且不一定是降价，也有可能涨得比整体市场慢，价格要几年才能慢慢降下来。所以如果老人不想换，就一直住在那里，没必要费心。
3、另外，政策是政策，现实是现实，很多东西政策想打压，但不一定立竿见影，房地产投机被打击过很多次，只能说效果不错，但不能说是一个政策。我觉得学区房升值至少是一个缓慢的过程，就拿德胜学区房来说，这两年没有政策利好，确实跌了一点，但还是保留了大部分，等政策一暖和一点，又会涨上去。
4、总之我觉得不用太过担心，一是尊重老人的习惯，只要是自住，就没必要大惊小怪，如果确定不会住那里，那么从居住升级和规避风险的角度，可以换一套朝阳的房子，不用加价，更踏实。
仅供参考。
买房就能致富的时代已经过去了，选对房子，避开陷阱，才能享受资产增值带来的收益！
本站候鸟号已成立2年，主要围绕财经资讯类，分享日常的保险、基金、期货、理财、股票等资讯，帮助您成为一个优秀的财经爱好者。本站温馨提示：股市有风险，入市需谨慎。
暂无评论