广州康路区域是广州中心城“最贵”的城市更新项目，7月24日，城中村改造项目F37、F57两个地块破土动工，正式进入施工阶段。
开工大会上，海珠区凤阳街道党工委书记张文杰向界面新闻等媒体指出，整个康路片区整治涉及59个地块、5005户房屋、5000余户村民，将分四期进行，计划用10年时间完成全部整治工作，力争今年年底前完成一期全部起步地块的清拆工作。
界面新闻了解到，康路区整治范围110.27公顷，规划建筑面积377.98万平方米，59个单位地块包括49个重建地块（含公服地块）、10个融资地块。其中，整治一期共9个地块，包括8个重建地块、1个融资地块。本次先行开工的两块重建地块F37、F57，总用地面积约3.55公顷，规划总建筑面积10.94万平方米，将建设8.42万平方米、650套重建房。
康鲁片区规划示意图
康路片区整治项目总投资近347亿元，由合生创展承担。合生创展集团有限公司董事局主席朱吉荣在会上提到，计划于2027年完成上述两地块的安置房建设和搬迁安置工作。
合生创展成立于1992年，1998年在香港上市，2004年成为中国首家销售额突破100亿元的房地产企业。2021年10月，合生创展试图收购恒大地产股权，但交易最终失败。今年上半年，该集团合同销售额约88.5亿元，同比下降44.9%。
转型周期10年
F37地块上没有任何建筑，周边几栋居民楼都挂着“早签约早拿房早建设早回迁”“告别窄巷子里的握手楼”等横幅。界面新闻走访发现，不少服装厂的百叶窗都关着。一位珠饰厂的工人告诉记者，“现在是淡季，有些工厂可能放假，有些也受到拆迁影响。”
2023年12月，《海珠区丰和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》审议通过，明确该片区更新面积110.17公顷，计划分四期推进，预计10年全面建成。
“10年”的整治周期凸显了康路片区的整治难度。与广州其他城中村相比，康路片区面临的现实是，地处全国最大纺织面辅料交易基地中大纺织商圈，已成为小规模加工制造业基地。
“全国纺织看广东，广东纺织看中大。”广东省商业经济学会会长王先庆2018年撰文称，中大商圈其实是珠三角纺织服装厂的供应链枢纽，市场周边聚集了3万多家服装厂、车间、商铺，从业人员30多万人。
官方数据显示，该地区人口密度为每平方公里11.96万人，超过世界人口最稠密城市孟加拉国首都达卡（每平方公里11.27万人），是香港（每平方公里6.84万人）的1.7倍。
人口结构也让康鲁区显得更加特殊和复杂，该村是人口倒挂现象最为严重的村子，本地村民3194人，村内实际居住的只有1000人左右，仅占全村13万常住人口的0.7%，常住人口中99.3%都是外来人口，人口比例悬殊。
这也导致非村民自建房屋面积较大。非村民自建房屋1932间，占总住宅4336间住宅的45%；总建筑面积102.76万平方米，占总住宅建筑面积的53%。非村民自建住宅面积比村民自建住宅面积多12.71万平方米。
康鲁区开工仪式 摄影：张希龙
康鲁地区房屋产权复杂，包括村民房屋、外来人房屋、小产权房、党员房屋、集体房屋、集体土地上国有房屋、临时建筑等七种产权类型，利益博弈较其他地区更为复杂。
海珠区凤阳街道凤和经济协会党委书记、会长车伟凯对界面新闻表示，首期建设用地主要为集体物业使用，主要用于纺织产业。私有物业必须等拆迁实施方案表决通过后才能搬迁。“对于实施方案，村民、非村民以及广大业主最关心的就是拆迁标准。”
2023年6月，海珠区成立康陆区综合整治提升指挥中心，将康陆区按13个经济社区划分为13个网格，13位区领导被任命为网格长，同时选派14名驻村“第一书记”进驻康陆。
“康鹿地区投入很大。”一位接近政府的人士向界面新闻分析，网格化是近十年来推广的模式，优点是责任范围明确，通过网格化划分出相应的责任区。
梯度转移至清远，但从业者想留下来
2022年10月底至11月，新冠疫情在康路地区迅速蔓延，当时广东省政府提出全面搬迁中大商圈的思路，后来这一思路调整为广州与清远深度合作，发展“广州总部+清远基地”、“广州研发+清远制造”、“广州孵化+清远产业化”合作模式，共同打造广州、清远“现代轻工纺织产业集群”。
清远中大时尚科技城位于清远市石角镇，距中大布匹市场87公里。海珠区与清远市成立联合招商工作组，自2022年12月起，相继召开招商会、组织企业考察、联合举办纺织产业招聘会，希望将中大商圈的服装制造环节转移到广清经济特区，而贸易部分则留在中大商圈。
7月24日，海珠区区委书记蔡澍在动员会上表示，通过分级分类，有序推进产业转移、有效转型，58家服装连锁企业转移落户清远，推动5个试点园区拓展产业空间19.5万平方米，建成一批高端设计平台、专业检测机构。
经过一年半多的逐步搬迁，目前村里入驻的企业只有50多家。对比官方公布的全村服装小厂、小作坊、小商铺近1.6万家的数据，可以看出，搬迁到清远还未成为村里服装工人的共识。
一方面，部分工厂主尚未收回投入的成本。康鲁地区地处市中心，地价高，租金高，将物业层层转租以赚取差价和“顶手费”是常有的事，最多可转租“七手”。“进场费”是康鲁纺织圈一条不成文的规定，租户租用工厂或车间，除了要交租金外，还需要交“转让费”和“茶水费”。
来自湖北仙桃的曾小燕租了一间筒子楼二楼的厂房，“我们才进来一年，入驻费就花了70多万，到现在还没赚回本钱，怎么走呢？”
界面新闻走访康乐村发现，部分格子里贴有凤阳街道凤和经济联合体的告示，上面写着，“康路片区（整治范围内）承租凤和联合体及其下属经济协会集体房产的承租人和实际使用人（经营者），不得违反租赁合同的规定私自转租或者私自收取补差费、转让费等任何费用。”落款时间为2023年8月18日。
康鲁片区改造范围 摄影：张希龙
更多的担忧指向清远产业链和市场的成熟度。宋婷婷是受动工影响的从业者之一，她的工厂原本位于F37地块，由于去年该地块开始拆迁重建，她把厂房搬到了几百米外的自建房一楼。“没有辅料和面料，在清远怎么生存？如果没有客户，房租再便宜也没用。”
曾小燕提到，客户流动性大、短期工盛行、小订单快速回报的模式在中大商圈已经习以为常。“你可以举着牌子站在街边招工找客户，有合适的活儿就干，按天拿工资，就像在菜市场买菜一样。如果要搬到清远来，必须有固定客户和长期工，只有大老板才有实力这么做。”
在广州，中大纺织商圈与白云区周边的服装厂，与流花、沙河、十三行等形成“前店后厂”关系，共同构筑起华南地区最大的服装圈。服装村环环相扣、24小时不间断运营的生态圈是其最大优势。从面料、辅料采购、工厂裁剪、成衣制作、批发商提货，都可以在一天甚至半天之内完成。
一个问题是，巨额的从业人员和设备转移后，如何保证清远的纺织产业成为“时尚之城”？原本处于产业链低端的产业，换个地方后，能否向高附加值端转移？宋婷婷对此很犹豫。她认为，如果现在的工厂有一天拆迁了，会考虑搬迁到同样有服装基地的增城区、番禺区。“我们唯一的优势就是小订单回货快。”
探索向国际时尚中心转型
7月24日，蔡澍表示，我市将先行在城中村改造中划拨综合工业用地，首批项目建成后将有2.35万平方米工业空间，立足现有优势纺织服装产业，发挥龙头企业链条引领效应和数据赋能，开展存量项目改造升级和新项目招商引资。
规划中，康路低端产业外迁后，中大纺织商务区将发展成为集纺织时尚发布中心、纺织产业数据中心为一体的国际时尚中心，康乐村、路江村则定位为中大国际创新谷的输出及配套服务区。
2023年4月，《中大纺织商务区发展规划纲要》正式发布，提出探索产业升级、品牌打造、激活消费业态等创新路径。未来，中大纺织商务区将重点打造时尚设计先锋区、产学研智能制造区、时尚产业服务区、时尚消费体验区、数字化时尚展贸区五大区域。
区域发展规划由戴德梁行设计，戴德梁行战略发展顾问部华中区主管邵峰在解读中表示，在制造业方面，建议考虑将产业上移，将传统的简易厂房集中到垂直的高层空间中。
“一些轻生产适合工业建筑，空间上联系不是太紧密的功能和企业可以集中在一栋建筑里，将设计、研发功能结合起来，可以提高土地利用效率，改善城市面貌。”
邵峰提到，针对加工生产环节，要推动本地中小企业转型升级，加强产业升级、数字化、品牌化的转型引导，将单纯的劳动密集型产业转变为涵盖前沿研发设计、市场测试、新产品设定、规模生产和仓储物流的新模式。
康乐村，不少工厂都停工了。张喜龙 摄
这一建议与服装村降低建筑密度的思路一致。改造前，该区域毛容积率高达3.0，“握手楼”、“缝隙楼”随处可见。而根据官方规划，改造后康路区域的建筑密度将从59%大幅降低至22%。
事实上，距离中大商圈仅7公里的地方，就有一处城市更新的成功典范，琶洲村2008年开始拆迁，近年来逐渐发展成为数字经济高地，成为海珠区GDP增长的主要推动力。
不过，与康乐村、鹭江村相比，琶洲村负担要轻得多。1998年，政府在琶洲征地建会展中心时，对违章建筑进行了管控，村内高层违章建筑不超过10栋。全村人口约1万，不到康乐村面积的十分之一。
来自琶洲的数字经济企业为康路区转型提供了思路。智精科技创始人兼CEO赵振宏7月24日表示，目前正在建设海珠服装数字智能产业园，通过智精服装AI大模型，实现服装版型设计、生产、选型、销售一体化，提高供应链协同效率。未来，产业园将孵化发展一批有潜力的服装企业，在订单供应、设计打版、面料辅料供应、仓储物流、智能化改造等方面为其提供全方位的支持。
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