图片来源：乐友家研究中心
新LPR下调后，多地房贷利率纷纷跟进，如广州首套房贷款利率普遍下调至3.1%，二套房贷款利率下调至3.7%，其中部分外资银行为吸引优质客户，下调首套房贷款利率，推出更为优惠的房贷利率，最低低至2.9%。
除了广州，佛山、苏州等地的部分银行也推出了低至2.9%、2.95%的首套房贷款利率。7月26日，佛山一位房产中介向《华夏时报》记者透露，现在佛山各家银行的商业贷款利率比其他银行低很多，有的甚至低至3.05%。如果你的资质特别好，可以向汇丰等外资银行申请更低的利率。
随着商业银行贷款利率下调，其与公积金贷款之间的利差也随之缩小，目前，我国各城市个人住房公积金主要按照人民银行5月份下调的贷款利率执行，其中，贷款期限在5年以下（含5年）和5年以上首次个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
此外，据记者观察，由于各地存量房贷与新增房贷利率差距明显，不少购房者选择提前还贷。
房贷利率进入“2时代”
7月22日，央行将一年期、五年期贷款市场基准利率（LPR）分别下调10个基点至3.35%和3.85%，较上月下调0.1个百分点。
此次调整是今年以来第二次降息，此前2月20日，央行宣布将5年期LPR由4.2%调整至3.95%，此后，LPR连续4个月保持不变，5年期房贷利率再度创下历史新低。以四大一线城市为例，降息后，北京、上海、深圳最新房贷利率调整为北京(五环以内)/五环以内首套房3.4%、二套房3.8%，广东省内收益率为3.6%，上海市为3.8%(市区)/3.6%(自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山)，深圳为3.8%。房贷利率调整为首套房3.1%，二套房3.7%。
据记者了解，汇丰在广州、佛山两地的首套房贷利率最低可至2.9%，具体利率取决于客户资质和申请贷款额度。此外，相关媒体报道指出，在本次LPR下调后，苏州的江苏中行、交通银行等均已开出了2.95%的首套房贷利率。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，房贷利率进入“2时代”已是必然。首先，央行公开市场操作利率下调10个基点，意味着商业银行从央行获得融资的利率降低。这些举措降低了银行融资成本，从而为房贷利率下行打开了窗口。此外，银行贷款支持实体经济的任务繁重，居民定期存款倾向明显。在资产荒的背景下，房贷份额的竞争愈发激烈。竞争非常激烈，而最好的竞争手段就是降息，居民对利率的敏感性也强化了这一点。
李宇嘉也指出，“不同银行由于资金成本、管理成本等原因，对房贷份额的价值存在差异，从而导致房贷利率存在差异。特别是在房贷利率不再设下限之后，没有了保护锚，银行处境更是惨不忍睹。因此，资金成本低的银行，比如外资银行、农商行等，可能最先进入‘2.0时代’。”
今年5月17日，房地产“一揽子”政策落地，央行等部门明确宣布降低首付比例、取消房贷利率下限、在全国范围内下调公积金贷款利率。
值得一提的是，李宇嘉7月24日提到，“考虑到目前首套房贷利率在3.2%左右，未来如果存款利率下降，也将带动其他银行进入‘2时代’。”
7月25日，工行、农行、中行、建行宣布下调存款利率，活期存款、定期存款、通知存款利率均进行调整，其中，1年期整存整取定期存款利率下调10个基点至1.35%。
降低交易成本并提高预期
LPR下行之后，首套房主流利率由3.2%降至3.1%，若100万元贷款采用30年等额本息还款方式，房贷总利息将减少近2万元，每月还款则将减少55元。
易居研究院研究总监严跃进对记者表示，5年期LPR降息有助于进一步降低房贷成本。从LPR走势来看，今年一季度呈现“破4”趋势，即从4.2%降至3.95%。今年第二次降息，进一步带动房贷成本下降，如果加上连续降息的效果，月供减负效果会非常明显，有助于结合其他政策，持续降低房贷成本。
在谈及降息对商品住宅市场的影响时，李宇嘉对记者表示，利率下行肯定会带来商品住宅销量的增加，一方面有降低成本的作用，另一方面有提振预期的作用，相信利率下行会提振资产市场的走势。但从以往降息的效果来看，降息只是带动短期的交易性利好，也就是门槛上的需求受到降息的带动，尤其是刚需和房改需求，这些都是不得不买的需求。
“长期效应不足，因为基本面没有改变。另外，即便是降低月供的效应也在收窄，因为之前已经进行了大幅降息，包括去年对存量房贷利率的调整，降息幅度大概在200个基点左右。而近期降息频率也是以10个基点为单位，距离底部并不远，“降低月供”的效应并不显著。”李雨嘉补充道。
此外，李雨嘉认为，房贷利率仍有下调空间。
李宇嘉指出，在经济转型阵痛期，居民风险承担预期下降，加之人口老龄化、基建、房地产等资金需求下降，对高利率的资金需求减少，同时政策也应该继续下调利率，以对冲杠杆情绪减弱带来的通货紧缩。因此，央行会继续加大公开市场操作降息力度，保本型理财产品和存款利率都会下降，从而导致房贷利率机会成本上升，倒逼银行下调房贷利率。特别是在居民加杠杆购房意愿下降的情况下。
需要注意的是，虽然此次LPR调整也使存量房贷利率下调10个基点，但相当一部分存量房贷客户今年还无法享受到此次降息，按照合同约定，要等到明年重新定价日才能适用下调后的利率。
此外，目前，各地存量房贷与新增房贷的利率差距仍然十分明显。
商业贷款与公积金贷款利差收窄
目前，各城市个人住房公积金主要按照人民银行5月份下调的贷款利率执行，其中，5年期以下（含5年）和5年期以上的首次个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
LPR的下降也使得商业银行贷款利率与公积金贷款利率利差收窄，如广州大部分银行首套房贷利率为3.1%，部分外资银行首套房贷利率低至2.9%，与公积金利率2.85%的差额分别为25个基点和5个基点。
有业内人士指出，随着房地产政策整体转向，商业房贷利率放松已成大势所趋，未来商业房贷利率与公积金利率或将出现倒挂关系。
严跃进表示，“商贷—房资”利率可能出现倒挂，直观上和商业贷款的调整有关系，但这主要是房资利率调整滞后导致商业贷款加速下降，而房资调整不到位的问题。
“贷款资金规模很大，但市场需求不大，所以引发了很多问题。包括最近商业贷款‘回扣’事件，其实也和这类贷款找不到客户有关，所以贷款利率会‘向内滚动’，特别是商业银行的调整节奏比较快。但从工作机制上看，公积金中心的市场化运作非常薄弱。”严跃进说。
记者了解，在当前银行业绩承压的情况下，上海等地近日曝出部分银行联手房地产中介公司，在个人住房抵押贷款上推出“返利”活动，吸引客户。
58安居客研究院院长张波在接受媒体采访时表示，返利本质上可以看作是一种佣金，即银行为了争夺房贷业务的市场份额，向提供房贷业务的相关中介机构支付的费用。同时，也有业内人士指出，“返利”行为很可能引发房贷业务的恶性竞争，扰乱市场秩序。
此外，严跃进还提醒，商业贷款利率与公积金利率利差缩小也需要注意风险，比如公积金贷款的性价比会降低，也会导致公积金贷款供给过剩，造成资源浪费。
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