本报记者李凯旋北京报道
7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国特色现代化的决定》（以下简称《决定》）出台，这份重要文件在“健全和改进民生制度”一节中，就提到了“完善社会保障体系”，在“健全和改进民生制度”一节中，就提到了下一步房地产发展。
《决定》指出，要加快建立租购结合的住房制度，加快构建房地产发展新模式。增加保障性住房建设和供给，满足工薪阶层刚性住房需求。支持城乡居民多样化住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜实施政策，允许有关城市取消或减少住房限购、取消普通和非普通住宅限购标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
业内认为，未来一线城市、海南、天津等地的限购政策有望进一步放松，且在预售制度改革的背景下，房地产开发融资也将发生重大变化。
限购措施有望持续放松
此次提到的重点是“充分赋予城市政府调控房地产市场的自主权，因城施策，允许相关城市取消或减少住房限购”、“取消普通住宅和非普通住宅标准”，同时，完善房地产税制、如何改革房地产开发融资方式等也是业内外关注的热点话题。
值得注意的是，关于限购的表态，未来主要实施主体可以说是四大一线城市。“目前，只有北上广深四个一线城市、天津和海南省部分地区仍在执行限购政策。短期内，广州、天津和海南部分地区取消限购政策的预期比较强烈，但北上深三地取消限购可能需要时间，短期内可能仍以渐进过程为主。”中国指数研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者解释道。
以北京为例，近一年来，北京多次调整购房政策，包括取消离婚后买房时限、实行“认房不贷”政策、下调贷款利率、降低首付比例、允许符合条件的多子女家庭购买第二套住房参照首套住房政策执行等。但与其他城市相比，北京目前的限购政策仍然较为严格。
此外，一线城市也是实施普通和非普通住宅购房标准的主要区域。陈文静表示，“取消普通和非普通住宅购房标准”意味着非普通住宅在纳税等流程上将与普通住宅执行同等标准要求，有利于降低购房者购房成本，促进改善性住房需求释放。这一举措也是“支持释放城乡居民多元化改善性需求”的有效举措，也有助于建设“好房子”。
目前，北京普通住宅物业需要满足三个标准，即住宅销售建筑容积率在1.0(含)及以上；单套建筑面积在144平方米(含)及以下；实际成交价低于确定的价格标准，其中，五环以内北京单价低于8.5万元/平方米，五环至六环之间单价低于6.5万元/平方米，六环以外单价低于4.5万元/平方米。按照这个标准，北京约70%的住宅为普通住宅。
预售制度改革与融资模式创新
《华夏时报》记者注意到，根据党的十八届三中全会公报，落实好各项措施，防范化解房地产等重点领域风险，仍将是今后一个时期重点任务之一。
今年以来，多部委出台多项举措化解房地产风险，包括建立城市房地产融资协调机制、不断延长项目“白名单”、设立3000亿元保障性住房再融资基金，用于收购已建成但未出售的商品房，积极助力“去库存”等。
那么在此背景下，房地产融资方式还会有哪些创新方向呢？对于房地产开发融资方式改革，陈文静认为，房地产开发融资方式与商品住房预售制度高度相关，建设所需资金一部分来自银行开发贷款等金融支持，一部分来自预售资金。在预售制度下，房地产开发商使用开发贷款等融资的期限较短，预售开始后可以逐步偿还贷款，回流速度相对较快。
值得注意的是，《决定》指出商品房预售制度改革，或意味着未来预售制度改革进程将加快。“如果转为现房销售后，企业开发贷款使用期限延长，配套金融机构如何优化调整金融支持？或将成为未来政策的研究方向。”陈文静如此认为。
易居研究院研究总监严跃进对华夏时报记者表示：“新一轮住房金融政策有望出台。在总体有效解决当前房地产金融风险问题的基础上，预计今明两年将是房地产金融政策的调整期。在这个关键的一年里，系统性的政策将陆续出台，对房地产金融结构调整，特别是在融资、预售等方面将起到非常明显的效果。”
陈文静进一步分析，在全面推进现房销售的同时，部分城市可能还需要进一步完善供给侧政策，稳定供给预期，因此短期内预售改革可能仍是渐进式的，彻底取消预售制度仍需一段时间。
总体来看，房地产是十八届三中全会重点关注的领域，十八届三中全会后，7月22日，央行降息，1年期LPR和5年期以上LPR均下调10个基点，分别下调至3.35%和3.85%。
58安居客研究院院长张波认为，此次降息是对十八届三中全会精神的积极响应，通过货币政策与财政、产业政策协同发力，共同推动经济高质量发展，这也是面对当前经济压力，强化反恐战略的一种做法，周期性调节政策是加大支持经济增长力度的重要手段。
张波表示：“十八届三中全会充分关注房地产风险，通过降息，房企融资成本有望降低，有利于缓解房企资金压力，提高偿债能力和经营稳定性，进而促进楼市和房地产行业的持续发展，有利于降低房地产领域的系统性风险。”
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