文｜《财经》记者张明丽、实习生刘雨晴
责任编辑：王彦春
近期，各城市逐步放宽落户条件。《财经》统计，在常住人口超过1000万的特大城市中，除北上广深、天津四大核心一线城市外，重庆、成都、东莞、武汉、杭州等均出台了购房即可申请落户的政策。500万以上人口的特大城市（西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州）也相继出台购房落户政策，常住人口300万以下城市基本实现落户“零门槛”。此外，青岛、沈阳等省会城市更是直接提出，租房即可落户。
购房落户政策并非新鲜事，早在2006年、2008年、2015年，杭州等热门落户城市就曾3次放宽限区购房落户政策要求。不过，2016年前后，为响应国务院办公厅印发的《促进一亿非户籍人口落户城市规划》中“大中城市不得以购房、投资、纳税等方式设置落户限制”的规定，成都等城市开始以有条件落户、积分落户双轨制户籍迁移政策制度取代原有的购房落户政策。
多位接受《财经》采访的专家表示，这一购房落户政策对稳定楼市有一定积极作用，更多城市或将效仿。盘古智库老龄化研究所副所长李佳对《财经》表示，落户政策频繁出台，与部分城市房价偏低有关。在房价低迷的背景下，一些城市希望通过购房落户政策吸引农民工，特别是来自农村、小城镇的农民工，把住房刚性需求从结婚生育拓展到教育、医疗等各个方面，从而推高房价。
有居民告诉《财新》，由于房地产与居住、子女上学、社会服务等功能挂钩，买房定居的人往往期望能从当地未来的发展中获益。
上海交通大学安泰经济与管理学院教授陆明对《财新》表示，各大城市相继推出买房赠送户口政策，有望推动人口向经济增长快、就业机会多的地方流动。这一政策不仅有利于增加个人就业机会和收入，还能从宏观上提高人力资源配置效率，降低人口下降带来的负面影响，促进城市可持续发展。
新一线城市加大购房落户力度，核心城市仍在观望
很多人希望通过购房安居来拉动房地产市场，但效果不如预期。
以厦门、南京、苏州、合肥这“房价四小龙”为例，这些城市已全面取消实施半年多的住房限购政策，近日，合肥、南京、苏州三地又再次出台购房落户新政，寻求楼市进一步回暖。
2023年9月，合肥市房地产市场调控联席会议办公室发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，宣布全面取消限购限售政策。在调整限购政策方面，表示在本市城区购买住房（含二手房）的普通购房者，不再接受购房资格审查。
但新政出台后，合肥主城区商品住宅回暖仍不及预期。据安徽省首房研究院统计，2023年前10个月，合肥市区商品住宅成交金额836.34亿元，同比下降1.09%，成交面积376.21万平方米，同比下降8.67%，成交套数2.965万套，同步下降12.8%。前11个月，成交金额、成交面积、成交套数同比分别下降5.1%、12.6%、17.0%，呈加速下降趋势。 今年一季度，这三项数据环比分别进一步下降50.3%、50.7%和49.7%，同比则下降超过60%。
5月16日，合肥出台新政策，宣布合法取得本地商品房产权的购房者，其配偶、子女、父母均可向房产所在地公安局申请办理户口转移。此前，落户合肥仍有一定限制，即“所购房屋面积在60平方米以下时，购房人只能将本人、配偶和一名未成年子女的户口转移，父母及其他子女不得落户。”
南京、苏州作为长三角热点城市，2024年上半年楼市经历了先涨后跌的走势。对此，中指院市场研究总监陈文静分析称，自二季度初积压的购房需求基本释放后，市场呈现降温趋势。4月，区域重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%，5-6月市场延续下跌态势。以南京为例，3月该市成交量创上半年新高99.15万平方米，3月中下旬以来，市场逐渐回落。此后，5月，南京再次出台主城区及江北新区部分街道楼市调控政策。
5月11日，南京市发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，为有合法住房的居民办理户口转移办理便利化。按照规定，在南京市区拥有合法房产的人员，可申请户口转移，其配偶、未婚子女、退休父母也可随迁。此前，南京市于2017年2月1日正式实施积分落户方案，并保留过渡期至2018年8月1日，正式取消买房落户政策。 直到去年10月，南京才放宽了持有南京六区居住证、有6个月以上(含)社会保险、35岁以下(含)缴纳社会保险的高校毕业生、长三角三省一市(苏皖浙沪)有社会保险缴纳核准的人员的落户条件，并在今年3月提高了积分落户指标中的居住证和社会保险加分比例。
6月2日，江苏省苏州市房地产长效机制试点工作领导小组印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，提出16条措施，在本市购买或拥有合法自有住房并实际居住的非苏州户籍居民，可申请落户。据了解，当月全市新房市场、二手房市场呈现回暖态势，但从二手房成交表现来看，虽然6月份苏州二手房成交量达5122套，较5月份的4962套微增3.22%，但今年上半年苏州二手房成交量为29263套，而2023年为37406套，同比下滑21.77%。
不过《财经》发现，在各城市普遍放宽购房入户政策的同时，核心一线城市仍处于观望状态。超一线城市中，仅有广州、上海推动放宽购房入户限制。相比其他购房即可获得户口的城市，北京、上海等城市尚未完全放宽户口限制。中原地产首席分析师张大伟表示，截至目前，仍有天津、海南等4个一线城市尚未完全落实购房入户政策。
“超一线城市有条件放宽落户政策，但意愿不强，北京、上海等核心城市更倾向于向外拓展，比如推动京津冀、长三角城市圈发展。”李嘉说。
李佳告诉《财经》记者，零门槛落户的技术条件已经成熟，但户口绑定了太多其他因素，比如购房、就业、教育等，涉及方方面面，一招牵一发而动全身。同时，各地社保、医保也存在差异，这进一步加剧了落户的复杂性。
5月28日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》称，外地户籍家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房，能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税或者社会保险的证明，可享受户籍家庭购房待遇，此前需缴纳2年。
在上海，非本市户籍单身人士只需缴纳3年社保或个人所得税即可买房，但仍不得购买外环以内的新建住房；常住家庭缴费3年后，可在全市范围内购买新建住房和二手住房；此外，多子女家庭，无论是否本市户籍，均可在现行限购政策基础上再购一套住房，个人住房贷款中首套房认定标准也得到优化。
陆明对《财经》表示，该政策主要惠及以下几个群体：一是非本地户籍的流动人口；二是年轻人，他们的购房贷款和首付门槛都降低了；三是有置换需求的人群，比如购买改善性住房。普通住房的定义被放宽，二套房的购买门槛也降低了。该政策将释放更多的住房需求，激活房地产市场的活力。
定居应该和买房挂钩吗？
长期以来，我国很多城市都将购房与户口挂钩，从过去的经验看，购房、户口给当地带来了一定新增购房需求。
陈文静认为，允许民众购房落户、支持人才购房，将住房政策与人口、人才政策结合起来，有利于促进人口和人才的流入，一定程度上也会促进住房需求的释放。短期来看，各地落户限制的放松或已成为重要趋势；中长期来看，人口和人才的不断涌入，将为房地产市场提供更多的住房需求，也有利于房地产市场的发展。
不过，陆明表示，落户要以实际就业、社保情况为依据，不能与购房挂钩。只要实际就业、社保符合标准，就应该允许落户。如果把购房和落户挂钩，再把落户和公共服务挂钩，这实际上是把公共服务让给有买得起房的高收入群体，这样反而会加剧公共服务的不均等。因此，落户政策要以实际就业、社保为依据，避免把购房和落户挂钩，以促进公共服务分配更加公平。
“对于中国潜在的流动人口来说，买房能力是决定是否留在一个城市的重要因素。”陆明说，年轻人，尤其是面临结婚生子问题的年轻人，更愿意在一个城市买房，比如一线城市限购，他们可能会选择在二线城市定居、买房、生子。未来，准一线、二线城市将与一线城市一起迎来人口的持续增长。
值得注意的是，落户政策放宽对人口聚集起到了一定作用。作为浙江省首个试点居住证转户籍制度的城市，宁波自2018年以来已5次放宽落户条件，带来人口明显增长。2023年又率先试点在宁波连续居住满3年并持有《浙江省居住证》的人员可户籍迁入宁波的政策，进一步降低落户门槛。根据第七次人口普查数据，宁波省外流入人口占常住人口总量的33.4%。
“买房和落户的关系并不平衡。”李佳告诉《财经》，通过买房可以获得落户资格，落户是被动地与买房挂钩的。但买房和落户很难脱钩，因为现有的落户政策不仅涉及户籍，还捆绑了其他相关政策，需要引入新的机制来取代现有的模式。
定居政策对促进房地产和吸引人才的作用有限
虽然密集出台落户政策意在拯救楼市，但多位接受财新采访的专家认为，依靠落户政策刺激房地产市场效果有限。
李嘉对《财新》表示，依靠购房拉动人口和房地产只能在短期内有效，房地产的健康发展仍需要长期规划，要提前应对人口老龄化等挑战，避免过度依赖土地财政。
陆明告诉《财经》，政府通常采取三项措施吸引人口流入，即户籍制度、公租房和子女教育支持。这些措施在经济发展水平较低的时候可能比较有效，特别是对刚毕业的大学生来说。随着经济发展水平的提高，在当前的人才竞争中，城市希望吸引学历水平高、创新能力强的人才。这些人越来越注重城市的综合生活质量。生活质量高的城市更能吸引人才在这里定居和工作，尤其是服务质量好、多样性强的大城市，它们在先进制造业或生产性服务业方面具有比较优势，通常可以提供更合适的就业机会。
“中国住房问题首先要严格区分人口流入城市和人口流出城市。”陆明表示，对于能够保持人口正增长的城市，放宽购房政策可以释放人口流动带来的住房需求。但对于人口负增长的地区，政策对房地产市场影响不大，甚至可能导致人口进一步流出，当地房地产市场消化库存的难度加大。
在一些人口负增长明显、住房存量较大的城市，不仅住房，产业园区、基础设施也面临闲置问题。陆明建议，应该减建、调整，否则经过20年的快速城镇化，一些基础设施、建筑可能因为老化而需要维护，如果维护成本过高，又没有持续的需求，不如现在就进行必要的拆除减建，避免出现未来投入大量资金而没有实际需求的情况。
例如，有些地方修建了八车道公路，但车流量很少，与其把八车道都保留下来，不如改为四车道，既满足需求，又能减少后续养护投入。短期内减少道路投入，可能带来长期的财政节约，否则，养护资金不足、质量下降，可能造成巨大的隐患。
而对于一些人口持续增长潜力巨大的城市，他也认为如今最重要的配套措施是围绕住房和居住区规划公共设施，特别是学校和交通基础设施，如轨道交通的继续建设、地下管线的适应性改造，形成相对独立、服务配套齐全的生活圈，满足基本的公共和商业服务需求，促进城市的全面发展。
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