国企、准入、高层，东安湖畔。深圳东悦豪庭为何销售如此缓慢？记者近日走访该项目，一探究竟。
产品问题
是不是只有极少数房产有湖景房？
为何高容积率、低容积率是改善型住宅的首选
我们先来了解一下深圳地产东悦公馆的基本情况。
项目位于成都市东安湖跨湖路与水岸路交汇处，占地面积约54亩，分南北两个地块开发，包含商业、办公、住宅三大业态，共计7栋建筑，整体容积率4.19，绿化率20%。
共有住宅楼5栋，楼层数25-26层，梯户比为2T3、2T4，共计575户，公寓类型有建筑面积124㎡、133㎡、134㎡、150㎡四种。
在深圳工业东悦大厦的宣传材料中，项目将自己定位为“改善型首选”，但记者实地探访后发现，项目的改善属性并不突出，与周边竞品存在明显差距。
首先，项目以湖景房为主，但现实中只有少部分房子拥有良好的湖景。
图片由成都住房购房服务提供
在以“观湖”为主要卖点的北部地块，深圳工商东悦公馆在3号楼24层设立了样板房，拥有最佳湖景视野。
经过实地探访发现，该楼盘一层4个户型中，只有①、④号房间（建筑面积133平方米）拥有较好的湖景视野，而②、③号房间则面对社区中庭，几乎看不到湖景。
跨湖路北侧有一块在建地块，正对东安湖。置业顾问介绍，该建筑规划为商业综合体，高度不超过40米。这意味着，即便选择133平米的户型，也要尽量选择高楼层，才能拥有一览无余的湖景，这也进一步减少了项目中“湖景房”的数量。
项目总体规划，左侧为北地块，右侧为南地块
南地块还有两栋住宅楼，均不临湖，虽然以“临江”为主，但其实离东风运河也仅一步之遥。且从东风运河的现状来看，距离理想的临江改善居住还有一定的差距。同时，南地块的楼宇与河对岸沿江布置的元大东安云锦楼宇距离也较近，难以避免楼宇对望。
图片右侧为深业东岳府，左侧为元大东安云锦，中间为东风渠
其次，地块较小，容积率较高。公建区域绿化面积较小，楼间距较近，南北地块均存在明显的“楼对楼”情况。根据项目此前的宣传广告，北地块商住楼间距为41米，住宅楼间距为17米。
3号楼24层③室124平米公寓户型客厅俯瞰社区中庭
实际参观样板间，可以更直观地感受到楼间距近带来的弊端。在北地块3#栋24层②号房间，记者可以清晰地看到商业综合体“奥特MALL”15层主楼内部。置业顾问表示，这栋高层建筑未来将作为酒店使用。
3号楼24层②室，建筑面积124平方米，对面是“汽车商城”15层主楼
在③号房间，记者从客厅窗户还可以看到对面楼房的内部情况，私密性较差。
3#楼24层③室124㎡公寓型客厅2#楼景观
124㎡户型客厅窗景
项目2T3、2T4的配置也让户型容积率雪上加霜。据深圳工商东悦公馆官方微信宣传文章介绍，该项目建筑面积150㎡的户型，是比主流改善型户型143㎡多出7㎡的“别墅级四房”。这套户型并没有当下主流的私家厅堂入户空间，根据成都购房APP测算，容积率仅为81%。但市面上不少143㎡户型，容积率可以达到近100%。
与大多数商住兼容项目尽可能强调“业态分离”不同，深圳工商集团东悦府强调业态融合，其南北地块除住宅物业外，均有商业或办公产品。
此前该项目的宣传广告称，“项目内各个业态并非独立存在，而是相互连接……在商业层面实现无边界融合”。这样做有明显的优点和缺点，有人认为更加便捷，也有人认为会存在人员混杂、噪音明显等问题。“深业东悦大厦的商住停车场是连通的，人流量大造成的常规拥堵，会大大降低后续的居住体验。”一位负责该项目周边物业的置业顾问如此评价。
关于交易的问题
前期错过板块销售红利期
目前的质量很难与竞争对手竞争
与深圳地产东悦府的缓慢销售形成鲜明对比的是，项目南侧约100米的东安湖畔，仅剩最后一栋楼，且已接近售罄。
东安湖畔的开发商是一家名不见经传的本土企业，品牌影响力不如深地产，但其打造的产品却是2T2全板公寓，建筑面积110㎡、130㎡两种户型，房屋使用率高达93%（据成都购房App）。130㎡户型有4间卧室，阳台长度为17.1米，而深地产东悦公馆150㎡户型阳台长度仅为8.5米。
东安湖畔沙盘
2019年初大运会落地东安湖宣布后，板块第一代红利期集中在2020年至2022年三年。知名一号大盘华润未来城开盘14次，其中12次均在此期间，目前项目正在销售大面积改善房。后来居上的保利云尚，2022年以来开盘15次，其中10次集中在2022年。
深发展2021年拿下东悦府地块，但2023年10月才首次开售，错过了东安湖片区热销的“红利期”，产品品质也不如同期竞争对手东安湖畔，因此即便降价销售，也遭遇销售困难。
进入2023年后，板块产品逐渐完善，包括东安湖1号这套售价400万的180㎡低密改善型大平层开始受到市场认可。现在，与深圳东悦公馆一街之隔的新项目天澜也已推出，这是经开发展与龙湖联手打造的改善型项目，为2T2小高层项目，最低户型比例达92%。
成都一家知名房地产公司的营销经理告诉记者：“土地本身存在先天不足，住宅性质并不纯粹；深圳地产在产品打造上还没有任何突破；运营团队对当前市场的判断不够准确，整个团队给人一种散漫、没有纪律的印象，并没有尽力抓住客户的热情。这或许都是东悦府卖得不好的原因。”
“囤货惜售的可能确实存在，但因为‘聪明’，错失了东安湖最好的机会。”一位业内人士也这样评价深圳地产东悦公馆。
深发展目前在售项目均存在滞销问题，据购房指南显示，成都在售的四个项目共剩房1230套。
品牌问题
拿地四年主城项目未开工
入驻成都16年，依然无高端代表作
推出速度缓慢的并非只有东悦公馆，位于成都主城区的深圳泰悦公馆，拿地4年，仍未推出。
2020年5月，深发展斥资11.49亿元，拿下成华区新华公园一幅34亩纯住宅用地，楼面价1.68万元/㎡，溢价率30.23%，同时附有不低于13640㎡的安置房比例。
项目于2021年开工，计划建设6栋住宅楼，其中4栋为超高层，2栋为复式，平均户型面积200余平米。目前4栋超高层住宅楼主体结构已基本成型，但尚未开工。
深圳地产泰悦府项目，图片来自成都购房网
目前该楼盘迟迟不能出售的具体原因尚不清楚，但有一点是清楚的：深圳地产的操作让该项目陷入了尴尬的境地。
土地建设要求加上持有多年的各种隐性成本，已经让价格远远超过16800元/㎡。深圳房产如果想卖出好价钱，单价要超过4万元/㎡，一套均价超过800万元，对于想换房改善地段的客户来说，实在是太贵了。比如华润二十四城三期一套128㎡户型成交价320万元（北科6月最新成交数据）。总价超过800万元的新房换旧房压力还是不小的。
对于有消费能力的客户来说，深业的产品力和品牌或许还不足以打动他们，毕竟这是4年前的产品设计。另外，深业在成都缺乏高端产品的成功案例，在售项目最高套内面积为150平米。
进入成都已16年，但深发展似乎至今尚无让人印象深刻的“代表作”，与同样来自广东的市属国企越秀相比，差距十分明显。
封面新闻记者
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