要看房地产的大势，首先要看懂政策，因为政策逻辑是房地产的底层驱动力。
这场决定未来几年乃至几十年中国经济命运的会议落下了帷幕，今年的公报在历届三中全会公报中首次提到房地产，意义重大。
此外，会议还明确提出要完善基本公共服务体系，加强普遍性、基础性、自下而上的民生建设，解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，不断满足人民对美好生活的向往。
这意味着“保归保、市归市”的房地产市场“双轨制”正式确立，也意味着商品房对市场的“封印”将被解除，鼓励市场优胜劣汰，只有符合人们“美好生活”的房子才能脱颖而出。
随着高层对房地产做出最终决策，2024年注定成为楼市周期的分水岭一年。
持续数年的打破“旧格局”的阶段已经结束，今年下半年至未来几年，房地产行业将进入确立“新局面”的阶段，新周期的新春天或许迟到，但不会缺席。
市场对于房地产的认知，是时候从“避险思维”转向“适度做多”，从哪些房子买不到、哪些房企不能碰，转向哪些房子可以买、哪些房企可以关注。
01
从行业“黑马”到行业“白马”
面对前所未有的变化，过去几年房地产周期调整掀起的巨大波澜，让不少房企纷纷上岸，但也有一些房企成为了例外，比如华发集团。
几年来，华发集团逆风而行，从行业“黑马”蜕变成“白马”，2024年上半年，华发集团以443.5亿元成交额跻身前十，跻身十大巨头之列。
四年前，华润置地还只是中国50强中的一家中型房地产开发商。
“跨越龙门”的背后，固然有同行的支持，有国企身份带来的安全垫，但更重要的是华发集团自身的艰苦奋斗。
优秀，是比较的结果。有两点可以说明华润置地的进步，第一，今年上半年华润置地的销售收入相当于2018年全年，而很多头部房企的业绩只有2018年的一半；第二，与去年相比，华润置地的排名逆势上升了3位。
随着“三高”模式的终结，行业逐渐对规模和排名失去迷恋，但这并不意味着它们不再重要。
首先，房企如果只顾规模、只顾排名，无疑是危险的；但如果完全不顾规模、不顾排名，房企是没有未来的，市场份额也会越来越小，直至被划入“其他”的行列。
和家电行业洗牌一样，新周期的房地产行业同样是强者为王，唯有龙头企业才有资格谈“活得好”。正所谓“不在餐桌上，就在菜单上”。因此，跻身前十的华发集团不仅拿到了新周期的“入场券”，还拿到了“饭票”。
其次，“规模、排名”与企业发展的因果关系发生变化，过去它们是引诱房企腾飞的“胡萝卜”，是“因”，如今则是企业发展的“果”，因此，它们的变化也直接体现了当下企业经营的状态。
在低迷的环境下，这些积极进取的成绩无疑是华发集团高质量发展的最好体现。总之，华发集团不仅是一匹新的“大白马”，更是一家有稳定预期和想象空间的地产龙头企业，并且仍然处于上升期。
02
深耕为“盾”，科技为“矛”
攻防兼备的巨人
近两年，房地产需求端发生了两个重大变化：一是住房需求向一线城市和强二线高能城市集中；二是“房子是用来住的、不是用来炒的”观念深入人心，人们买房更加理性、挑剔。
我们常说，没有成功的企业，只有时代的企业。这背后的深层逻辑是需求决定供给。当需求侧发生巨大变化时，谁能在供给侧做出更恰当的调整，谁就能度过周期。这也是华发集团业绩能够逆势增长的关键原因。
一是市场结构健康，需求安全缓冲坚实。
总之，我们不求数量，只求质量，聚焦重点城市、重点地段、重点项目，上半年五个项目贡献了华发集团1/4的业绩。
在其大本营珠海，横琴西项目以近40亿元的成交额，位居上半年珠海单一项目销售榜首；另一大热点项目珠海青澳新城，以约12.8亿元的成交额位列第一。
在上海，华发滨海都会上半年销售超15亿元，位居板块第一；上海华发时代城首批开盘，销售率达95%，实现销售18亿元。
在广州，长隆温德姆府邸荣膺广州上半年网签面积、套数“双冠王”。
在成都，锦辰公馆上半年两次开盘、均售罄，位居锦江区上半年住宅成交金额第一位；悦天公馆五次获认证，屡创热销纪录，继续霸占成都高端楼盘“三冠王”宝座。
毫不夸张地说，拿地能力是房企的核心竞争力，深耕需求旺盛的高能城市，是华发集团业绩稳中有进的关键。
相较于低级别城市，高级别城市的房地产市场周期性特征会更加明显，聚焦高级别主流城市对华发集团来说有现实意义，在市场低迷时，业绩韧性更强（已得到验证）；在市场复苏时，业绩弹性更大（未来几年有想象空间）。
二是做出引领市场的产品。
人们不买房的理由或许各有不同，但买房的理由却有一个共同点，那就是为一套“好房子”买单。在房子是用来住的、不是用来炒的时代，无论是居住体验，还是保值增值，都将更加看重产品力。
2024年注定是好住房元年。住房和城乡建设部明确今年要着力打造好房子，并给出了“好房子”的评价标准：绿色、低碳、智能、安全。加快发展“数字化、智能化、绿色化、工业化”新型住宅也被写进了2024年珠海市政府工作报告。
作为行业“三好学生”，华发集团在上半年率先提交论文，在行业内率先发布《科技+好房子产品体系技术标准》，多方面多维度将产品与数字智慧社区、智慧家居、智能无人机服务等新技术相结合，对未来生活方式进行深入探索和创新，为房地产行业高质量发展新模式、高质量新生产力提供了珠海样板。
目前市场上房屋的代数多种多样，大部分是满足基本居住需求、品质一般的二代、三代房屋，只有极少数是满足绿化、景观、空间等多样化需求的四代房屋。科技+好房子，是在四代房屋基础上的超越与创新，遥遥领先于行业。
例如在成都热销的悦天府项目中，华发集团在当地市场首创无柱式“双全景舱”，为住户提供沉浸式全景视野，此外还有悬浮式阳台设计、空中花园等，直接将成都市场新房的产品力拉升至更高水平。
华发集团的高品质房源不仅吸引了购房者，更征服了行业。
上半年，珠海华发皖熙一号、珠海华发横琴西、上海华发海上都会三个项目荣获克而瑞“2024年上半年全国十佳项目”称号，其中华发集团荣获皖熙一号、横琴西两个“2024年上半年全国十佳高端项目”称号。
在公司董事长李光宁的带领下，华润置地近年来以深度城市开发为“盾牌”，以产品创新为“矛”，其下限很高，上限更高，是房地产新周期中为数不多攻守兼备的房地产龙头企业。
03
携手合作、相互让步，做“资本友好型”企业
房地产行业的“太阳”已经出来了，但资本市场的房地产股却依然乱象丛生。
主要原因在于旧有的定价逻辑被打破，新的共识迟迟未能确立。过去资本市场按照“成长股”的逻辑对地产股进行定价，但随着“三高模型”的终结，疯狂上涨时代已经结束，地产股也从“甜心小甜心”变成了“牛太太”。
但这并不意味着地产股没有未来，没有夕阳产业，只有夕阳公司，优秀的港资地产公司已经为我们做出了很好的榜样。
一些排名前十、二十名的房地产企业，如华润置地等，将演变成发展稳健、投资者满意、社会受益的“蓝筹股”。
事实上，华润置地已然显露出国内房地产公司未来形态的影子。
一是增加分红，增强投资者的获得感。
2023年，华发集团向股东现金分红10.18亿元，现金分红规模占归母净利润的55.41%，分红比例位居行业前列，颇为慷慨。
众所周知，可用现金是房企手中最宝贵的“子弹”，在当前房地产融资环境不容乐观、房企普遍现金流紧张的情况下，华润置地还能给出如此高的分红比例，不仅彰显了其不缺钱的实力，也体现了其对投资者的诚意。
值得一提的是，华润置地上市20年来已分红20次，年均分红总额达78亿元，相当于今年以来A股地产股分红的近一半。
华发集团对股东利益的慷慨，与一些上市公司的“吝啬鬼”形成了鲜明的对比。
第二是践行责任，一个好的企业一定是自身与社会共赢的。
ESG主要强调企业存在的社会公共价值，也是衡量企业高质量发展的标杆，特斯拉、星巴克等全球标杆企业早已主动将其纳入战略决策。在中国，随着双碳战略和监管日趋完善，ESG也进入强制披露的新阶段。
今年上半年，华润置地入选“中国ESG先锋上市公司100（2024）”榜单，在整个房地产行业，上榜企业仅有5家，其价值毋庸置疑。
以绿色建筑为例，截至2023年底，华发集团累计推进绿色建筑项目163个，总绿色建筑规模逾2670万平方米。
三是转变治理方式，谋求稳定综合优势。
一个明显的变化是，华发集团更加注重内部资源的协调发展和运营效率。
今年上半年，华发集团干了一件出人意料的事，宣布私有化华发地产。要知道，华发地产的业绩还不错，去年几项核心指标的增速都是两位数。2019年至2023年，华发地产营业收入年均增速超过20%，净利润年均增速在40%左右。
为什么会主动放弃上市平台?一方面是股价被低估，更重要的是华发的经营理念发生了变化，由“分力”走向了“合力”。
退市后，华发地产将成为华发集团的全资子公司，不仅能增加利润、增强现金流，还能加强业务协同，进一步降低管理成本，提高运营效率。
这一调整似乎与目前内地行业主流运作方式格格不入，不排除华发集团率先效仿港资房企，比如新鸿基地产、恒基兆业等各大港资蓝筹房企的物业服务板块，基本都在其地产上市平台之下，它们追求的就是“五指并拳”，将综合优势发挥到极致。
04
最后的想法
房地产作为一个周期性行业，没有不会过去的冬天，也没有不会到来的春天。
不管你是购房者还是开发商，都无需担心这个行业，真正的重点在于两点：一是你自己的质量是否够强；二是手里的筹码（房子）质量是否高。不明白的可以参考上面的华发股份。
记住一句话：过去做房产是看行情，将来做房产是看能力。
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