作者：李惠琳
责任编辑：陈小平
房地产圈出现了一匹黑马。
中国指数研究院的数据显示，1至6月，中建一局地产发展有限公司土地权益价值213亿元，位列百强榜单第二位，仅次于中国建筑开发集团有限公司。
这家逆势而上的房地产开发商，去年同期以权益类土地收购金额达55亿元，今年以来增长了2.9倍，绝对金额超过保利发展、华润置地、中海地产。
“之前遥不可及的优质地块，随着环境的变化，也有机会争夺，增加储备和拿地的力度也在加大，”一位业内人士向21CBR表示。
中建一品总部位于武汉，是全球最大“承包商”中国建筑旗下中建三局旗下房地产平台。
此前该机构一直保持低调，但去年开始高调扩大储备。
“我们要提升区域地位，努力跻身全国房地产企业20强。”在2024年工作会议上，公司董事长许超明确表示。
下一场比赛
中建一局并不是一个新参与者。
其成立可追溯至1992年，原为中建三局房地产公司，2021年三局重组旗下多个房地产板块，成立中建一品。
据企查查了解，该公司由中建三局全资拥有。
徐超本人也是在重组期间加入公司的，并于次年成为一把手。
中建一地起初实力较弱，2021年销售额约320亿元，大致相当于中型房企的规模，当期权益拿地金额95亿元，微不足道。
近年来，龙头房企规模不断缩水，但徐超的团队表现稳定，总体保持着每年百亿销售额的增长速度。
公开数据显示，2022年至2023年，中建一号房产房屋售价分别为402亿、519亿元。
今年1至6月，其房屋销售额达270亿元，与去年同期基本持平，销售排名跃升至全国第18位，完成了徐超设定的KPI。
尤为不寻常的是，管理层正在加大投资和开发力度。
2022年至2023年，中建一建分别花费75亿和146亿拿地，尤其是今年前半年，其拿地支出已超过200亿，暴增约3倍，而同期百强房企拿地总额则下降了30%。
楼市仍在调整，头部房企也纷纷收紧开支，中建一号为何反其道而行之？
一些人认为，来自客户的工程订单有所减少。
建房是“中建集团”的强项，在产业链中，其多以代建为主，中建三局人士告诉记者，其此前承接的工程项目多来自华润、万科等地产龙头企业。
该人士认为，承包业务确实受到了冲击，但并不是主要原因，关键在于中建一号的战略需要——获取核心城市的优质土地。
图为中国建筑主要业务毛利率
“现在地价已经回落，竞争也减少了，就有机会获得更多优质地块。”他解释说，房地产的利润率比传统建筑业高得多。
据中国建筑2023年年报显示，其房地产开发业务毛利率为18.2%，房屋建筑项目毛利率为7.3%，前者是后者的两倍多。
千亿雄心
按照徐超的规划，中建一局的目标是成为“千亿地产企业”。
按照现在的销售基数，实现1000亿需要翻一番，这就靠全国性的扩张了。
“投资扩张要有更大突破，注重多元化拿地。”徐超在年初就定下了基调。
中建一品地产业务原本集中在湖北省，重点布局武汉，此轮增持主要聚焦北京、上海及大湾区。
按照规划，到2025年，其在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、西南五大城市群的销售规模将达到100亿元。
北京是重中之重。
自2021年首次进入北京市场以来，徐超团队迄今已拿下11块地块。在投资策略上，中建一品眼光精准，聚焦区域发展和主流地段，也以优质项目脱颖而出。
例如2022年推出的“学府公馆”，10个小时就将714套房源全部销售一空，成为当年北京三个百亿地产项目之一，一夜成名。
如今，北京已成为中建一号地产最大的单一市场，2023年销售额近198亿元，占总销售额的38%，位列首都市场第七位。
徐超明确要求，以北京为核心城市的北方分公司力争实现销售300亿元，占千亿目标的三分之一。
在上海，中建一局也崭露头角。
5月，其在上海的首个项目“浦江之星”开盘，认购率超1.2倍，首日销售49亿，销售率超90%，夺得当月上海单一项目销售量、面积双冠王。
在中建集团内部，中建一品已逐步成为一支“排头兵”。
中建旗下房地产业务中，除上市公司中国海外发展外，八大工程局大多拥有房地产开发平台，包括中建东富、中建置地、中建九和等。
以往，八局旗下的中建东富规模始终小于中建一品，今年上半年，中建一品在拿地、销售等方面均超越了它。
至2023年，中建三局（中建三局）总资产增至3200亿元，两年扩容770亿元，资产、利润指标接近八局。
显然，徐超带领的中建一品在追赶同行的道路上得到了很大的帮助。
八子争斗
中建一号地产崛起的背后，有一个更大的“中建”地产财团。
2023年3月，北京朱辛庄地块拍卖会上，中建一局、中海地产等共计5家“兄弟”参与竞争。
在中国建筑界，同一流派的建筑师之间相互竞争的情况并不罕见。
中建三局人士介绍，在建筑业务中，内部竞争非常激烈，经常有多个工程局同时争夺一个项目；在房地产开发业务中，每个工程局都有自己的销售目标，竞争在所难免。
“从积极的角度看，竞争是降低成本、优胜劣汰、扩大地盘的唯一途径；但从外部来看，可能出现内部不团结的情况。”该人士对记者表示。
中国企业资本联盟副会长白文熙曾就职于中国建筑，他告诉21CBR记者，作为央企，中国建筑资金实力和融资能力雄厚，建筑业底蕴深厚，对工程质量和成本的把控能力强。
从结果来看，中建旗下各个部门之间相互竞争，竞争推动中建成为“第一大土地收购者”和总资产近3万亿元的“房地产隐形航母”。
据记者统计，今年1至6月，中国建筑集团(含中国海外发展)房地产业务累计销售额超过2200亿元，是名副其实的“地产老大哥”。
即便如此，徐超团队的扩张速度在体制内还是相当出色的，而且母公司的杠杆率也不低。
截至2023年，中建三局净资产790亿元，对应总资产3200亿元，负债率达到75%左右，若继续高频率拿地，其资金需求将更大。
有迹象表明，中建一局或面临回收现金的压力。
其位于北京丰台的项目“花香1号”，原本指导价是7.2万元/平方米，6月份开盘时直接报价4.9万元/平方米，相当于打了38折，因低于指导价太多，被住建委勒令停售，不得再议。
图为花乡一号花园小区
此外，个别产品也存在缺陷，如学府公馆就因外立面装饰条过宽，遮挡阳光，引起业主批评。
“扩张确实有一定的风险，以中建集团的整体实力，如果风险控制得当，扩张可以更好地抓住市场机会。”白文熙说。
对于中建一局而言，无论房地产市场何时企稳向好，只要能抢占龙头地位，最终都会占据主动权。
头图来自CFP，其余图片来自中建财报、中建一品
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