据全美房地产经纪人协会（NAR）7月17日发布的最新《2024年美国住宅地产国际交易报告》显示，2023年4月至2024年3月期间，国际买家在美国购买的房产总额和数量分别下降了21.2%和36%。
国际买家购买了价值 420 亿美元的美国现房，即 54,300 套房屋，这是自 2009 年开始跟踪数据以来的最低水平。外国买家的数量已从 2017-18 年的峰值大幅下降，当时他们购买了约 267,000 套房屋。2023 年美国现房销售数量也整体下降，但降幅为 18.7%，低于国际买家的降幅。
“美元走强让美国人的国际旅行变得更便宜，但让外国人买美国房子变得更贵，”NAR 首席经济学家 Yun 解释道。“因此，外国买家购买美国房屋的数量下降并不令人意外。”
全球房地产科技公司居外IQI集团联合创始人兼首席执行官安萨里对《第一财经日报》表示，目前美国经济呈现韧性，时薪高企，合法和非法移民不断涌入，预计美国楼市短期内难以降温。“据经纪人介绍，很多潜在的美国购房者选择租房，等待抵押贷款利率降至可负担水平，但可以预见的是，一旦利率下降，大量买家将入市，房价将再次上涨。”他说。
房屋购买量减少，但房价却上涨
报告发现，以新移民身份或持有允许其在美国居住的签证的外国买家购买了价值 226 亿美元的美国现房，比上年下降 3.4%，占购买量的 54%。居住在美国境外的外国买家购买了价值 194 亿美元的现房，比上年下降 35%，占购买量的 46%。报告期内，国际买家占美国现房总销售额 2.1 万亿美元的 2%。
大部分下降是由于美元走强。例如，截至 2024 年 3 月，与一年前相比，需要更多欧元（上涨 3.7%）和加元（上涨 3.6%）才能购买一美元，这意味着以本国货币购买美国房产对外国买家来说变得更加昂贵。
尽管总价值和数量有所下降，但国际买家购买的现有房屋的平均售价和中位售价分别创下78万美元和47.5万美元的历史新高，比上年上涨21.9%和19.8%。报告期内，18%的国际买家购买了价值超过100万美元的房产。
高房价和强势美元的双重影响，导致部分外国买家找不到合适的房产或因为成本太高而放弃买房。报告显示，36%的外国买家因为找不到合适的房产而放弃买房，另有32%的买家则因为房价太高而放弃买房。
“历史性低住房库存和不断上涨的价格仍然是制约美国和国际买家房屋销售的重要因素，” Yin 说。
报告称，2023年，美国房地产市场经历了自1995年以来最低的年度销售水平（409万套）。由于抵押贷款利率上升以应对通胀，再加上库存处于历史低位，许多买家保持观望态度，导致美国买家活动低迷。截至2024年4月，现房销售年化率为414万套，同比下降1.9%。
与此同时，尽管抵押贷款利率上升，但由于被压抑的需求和低库存，美国房价中值依然强劲。截至 2024 年 3 月底，市场上未售出的房屋数量比一年前增加了 14%，但这相当于 3.2 个月的销售速度，远低于理想的六个月水平。2024 年 4 月，现有房屋销售中位价达到 407,600 美元，同比增长 5.7%。
一半外国买家以现金购房
报告称，在美国现房的外国买家中，加拿大以13%的比例位居所有原籍国之首，其次是墨西哥和印度，比例分别为11%和10%。从总购买价值来看，加拿大（59亿美元）、印度（41亿美元）、墨西哥（28亿美元）和哥伦比亚（7亿美元）是排名前几的经济体。
在美国，佛罗里达州连续16年成为外国买家的首选目的地，占国际购房总额的20%。德克萨斯州（13%）和加利福尼亚州（11%）分别位居第二和第三，其次是亚利桑那州（5%）、佐治亚州、新泽西州、纽约州和北卡罗来纳州（各占4%）。
报告还称，由于市场上可供购房的库存较低，外国买家面临激烈的竞争，尤其是随着购房融资难度加大和汇率波动，不少外国买家为规避汇率风险和融资困难，选择全现金购房。目前，国际买家交易中有一半为全现金购房，这一比例高于美国整体全现金购房者的比例（28%）。非居民外国买家（68%）比居民外国买家（36%）更倾向于全现金购房。从全国来看，超过三分之二的加拿大买家（69%）以全现金购房。
在购房目的方面，不少外国买家倾向于购买度假屋或投资出租物业。报告显示，45%的外国买家购买房产用于度假、出租或两者兼而有之，但这一比例在美国所有现有购房者中仅为16%。在非居民外国买家中，68%购买房产用于度假或出租，而在居住在美国的外国买家中，这一比例为27%。从国家来看，加拿大买家最有可能购买度假屋，而印度买家则更有可能购买房产用于主要居住。
（本文来自第一财经）
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