西安高新区建筑视觉中国-VCG2
近日，一份曾“万人摇号”的热门楼盘西安高科鲁湾国际社区四期退房方案在网上流传。
方案显示，因“地铁五号线雁鸣湖站占用过境区域”，该住宅物业四期原购房合同中的容积率3.1将调整为3.75（暂定），故将按合同约定进行房屋补偿及返还，并提出了两种解决方案：
合同继续履行的，发包人可以向工程项目要求赔偿，赔偿金额最高不得超过合同总价的千分之一；
若本合同需要解除，买受人需要返还房屋的，业主应按合同约定解除合同并提前通知，在15日内退还全部房价款，并自付款之日起赔偿买受人贷款利息，利率不得低于同期贷款利率4.35%，同时卖方应按合同约定支付房屋总价的0.1%作为违约金。
7月17日，西安一位业内人士向《每日经济新闻》记者证实了该计划的真实性，称“主要针对去年已交付、但尚未取得证件的几栋楼的业主，1号楼和5号楼不受影响，可以正常出售。”
为给地铁让路，开发商提出退款方案
规划显示，撤回的主要原因是，因西安地铁5号线雁鸣湖站过境区域，小区容积率由之前的3.1上升至3.75(暂定)。
根据规划，雁鸣湖站是西安首个集轨道交通站与住房及配套商业综合开发为一体的项目，总建筑面积约6.6万平方米。目前，三栋租赁住房楼及配套商业已全面封顶。
“小区门口就有地铁站。”负责该区域的贝壳房产经纪人张磊（化名）告诉第一财经记者。
同时，高德地图还显示，高科卢湾国际社区四期1号楼和5号楼是距离地铁站最近的两栋建筑。
针对本次法规调整，开发商提出了两种解决方案：
第一种是针对购房者解除合同：购房者按照合同约定解除合同并提前通知的，在15日内退还全款，并自付款之日起按4.35%的利率补偿贷款利息，并向购房者支付房屋总价0.1%的违约金。
如果以2021年5月高科卢湾国际社区四期房价为基准计算，一套约105平米的三房两厅一卫的房子，总价约130万元，贷款100万元，30年，如果采用等额本息还款方式，平均每月利息约2200元，目前还款期36个月，利息7.92万元，加上总房价0.1%的违约金，就是1300元，房子本金加上赔偿金，共计约138万元。
但选择该方式的购房者需要自行办理提前还贷及解除抵押手续后才能获得退款，这对于很多有急需的人来说比较困难。
另一种方式是针对不解除合同的购房者：在业主提供相关证据证明损失后，开发商将向购房者进行最高不超过合同总价千分之一的赔偿。以此计算，一套总价130万元的房子，如果选择租房且不解除合同，最高可获得1300元的赔偿。
“小区1号楼和5号楼是2020年交付的，业主也基本完成了装修，其余楼宇都是去年交付的。”张磊告诉美景记者，目前小区能卖的楼宇只有1号楼和5号楼，其余楼宇因尚未取得相关证件，无法对外出售。
对此，项目也与银行、住建局、公证处等多方沟通，明确退房流程，区分毛坯房和精装修房的退房与补偿方案。
两场“万人震撼”
高科鲁湾国际四期曾是西安数万人挤进的热门楼盘。
公开资料显示，整个高科卢湾国际社区总用地面积为562亩，住宅产品包括高层、别墅、低层等，2014年8月首次推出时均价为5500元每平方米。
此次活动所涉及的四期均于2019年开售，2021年3月11日、2021年5月6日分别开售528套、248套，均吸引逾万组购房者报名，中签率达10.1%，而当年九个“万人摇”项目中，仅有5.10%和1.86%成为成员。
但因项目计划变更，房屋交付所需的“两书一表”（即房屋质量保证书及房屋使用说明书、《建设工程竣工验收记录表》）不齐全，至今该项目仍处于预交付状态，房产证尚未办理。
据经济日报记者查询，2022年7月，西安市自然资源和规划局发布《关于调整地铁5号线雁鸣湖站地铁上盖物业项目土地使用性质及规划条件的通知》，将二类居住用地性质变更为城市轨道交通混合型保障性住房用地。
此前，2020年3月，该地块由当时的二类居住用地变更为轨道交通用地及混合商业用地。
业主们通过人民网政府留言板等多个渠道投诉，据今年2月西安市灞桥区人民政府的回复：该项目因地铁经过，用地范围发生变化，建设单位未办理土地规划调整手续，目前不符合规划验收要求，建设单位也未办理规划验收手续。
7月17日，第一财经记者以购房者身份咨询项目人员获悉，四期交房、房产证出现的问题，均是由于土地规划调整尚未完成导致的。
但对于退还方案，也有业主担心“退房会损失钱财和生命”，“利息补偿不足以弥补房贷利息，罚款补偿甚至不足以弥补提前还款的罚金”。
记者| 陈莉编辑| 何小涛陈梦宇盖媛媛
校对 | 孙志成
｜原文来自每日经济新闻｜
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每日经济新闻
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