2024年已经过去一半了，又到了回顾上半年房地产行业的时候了。
近期，A股上市房企纷纷发布2024年上半年业绩预告。元美汇统计了30家上市房企业绩预告发现，归母净利润合计亏损175.7亿元至247.3亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润合计亏损169.8亿元至234.4亿元，对应平均值为亏损211.5亿元、亏损202.1亿元。
这相当于每个开发商损失约7个卖房“小目标”，较去年同期下降超过200%。
通过这些数据，我们可以发现两个比较明显的规律：第一，房地产行业仍然处于深度调整之中，无论是主营房地产开发业务的公司，还是主营商业地产项目的公司，都在苦苦挣扎；第二，企业规模越大，亏损情况越严重，万科（.SZ，02202.HK）、金地（.SH）等房地产龙头企业今年均已由盈转亏，导致行业整体出现大幅亏损。
仔细翻看30家上市房企的业绩预告，它们给出的亏损原因非常一致：结转收入减少、结转项目毛利率下降。
若不出意外，在官方披露的半年报财报中，多数房企给出的另一个理由是：计提减值准备或存货减值。
房子不好卖，这是不争的事实，但是，我们也应该看到，市场正在向好。
两大房地产龙头企业扭亏为盈
据克而瑞房地产研究统计，2024年上半年，房地产企业实现销售额18518.3亿元，同比下降39.5%。
其中，销售额突破1000亿元的房企仅有保利（.SH）、中海地产（00688.HK）、绿城（03900.HK）、万科、华润（01109.HK）5家，较去年同期减少2家。
造成房子卖难的因素有很多，一方面房价持续下跌，多数潜在买家仍持观望态度，另一方面受市场环境影响，购房者纷纷选择性价比更好的二手房，尤其是主城区、核心区域的“老、破、小”房。
由于新房销售不畅，房地产开发商经常“以价换量”，导致房价不断下跌，潜在购房者更加谨慎，房地产开发商需要进一步“以价换量”，从而形成“恶性循环”。
以广州为例，不少新盘需要降价来拉动销量。一位广州地产中介告诉《源媒体》，“大部分新盘定价仍偏高，这和开发商的销售节奏、项目本身的质量有关。中海等喜欢开盘定高价，卖出去看到市场反馈后再降价；保利等不少楼盘一开盘定价就低于周边新盘。”
“像中铁建西牌悦府、新世界南天名苑等定位为‘改善型’、‘豪宅’的楼盘，没有小背包、没有地铁、没有商场，房子性价比不高，(房价)不跌就很难成交。”上述房产中介举了个例子。
当开发商降低房价时，会带来一个很直接的结果：结转收入和结转毛利率都会下降，相应的未售出房屋以及周边待建或待售的物业价值也会下降，带来另一个结果：计提减值准备或存货跌价。
在行业下行阶段，企业规模越大，利润下滑越快，亏损越大。
2024年上半年，30家A股上市房企披露的业绩预告显示，所有房企归母净利润、扣除非经常性损益后归母净利润较上年同期均出现不同程度下滑。其中，仅有6家房企两项财务数据录得正值，八成公司处于亏损状态。
其中，万科、金地两大房企同比由盈转亏，领跌整个行业，也是30家上市房企亏损额较大的统计来源。上半年，万科预计归母净亏损70亿-90亿元，扣除非经常性损益后归母净利润50亿-65亿元，而去年同期分别为98.7亿元和87亿元。
对此，万科在公告中表示，“虽然公司很早就认识到转型发展的重要性，但转型业务的投入超出了资源和能力的边界。同时，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。随着这些项目2024年进入结算期，公司的结算业绩将受到明显影响。”
为提振市场信心，万科1863名核心管理人员计划在半年内募集2亿元自有资金增持该公司A股股票。
仅7月15日一天，万科核心管理人员就募集自有资金20074万元，通过深圳市嘉鸿新型实业有限公司设立的信托计划完成增持，在二级市场买入万科A股2956.41万股，占总股本的0.25%。
万科管理层用“真金白银”证明对公司的信心。
同样具有深圳国资背景的金地集团今年上半年也由盈转亏——归母净利润录得亏损30亿至36亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润录得亏损24.6亿至30.6亿元。
对于本期预计亏损的主要原因，金地集团将其归结为三点：一是销售规模下降，结转面积减少，收入相应下降；二是部分结转项目毛利率同比下降；三是为加大销售力度，部分项目存货可变现净值低于成本，按谨慎性原则计提了资产减值准备。
万科、金地预计亏损的主要原因也与多数A股上市房地产公司相同，包括保利发展、华侨城集团A（.SZ）、中交地产（.SZ）、绿地控股（.SH）、华夏幸福基业（.SH）、金科地产（.SZ）。
但保利发展是唯一一家保持百亿归母净利润的公司，华侨城A、北辰实业（.SH）、南国地产（.SZ）均已步入ST阵营。
市场积极信号已显现
“以销定投资”是多数房企的投资策略，销售市场的低迷情绪进一步蔓延至开盘土地市场。
纵观今年上半年全国各城市土地市场表现，土地面积、土地成交均价、成交溢价率均有所下降，其中，仅一线城市土地成交均价同比增长7.96%。
具体来看，不同梯队的房地产商中，土地投入金额同比均有所减少。海通证券(.SH，06837.HK)研报显示，2024年上半年，第一、第二、第三梯队房企累计土地投入分别为450.87亿、1168.31亿、78.81亿元，同比分别下降76.81%、44.36%、24.82%。
新房销售市场和土地市场均表现低迷，表明房地产行业仍处于深度调整之中。不过，“517”新政发布后，一线城市新房、二手房成交均出现小幅反弹，尤其是上海，6月二手房日均成交环比5月增长40.5%，深圳增长5.7%。
不过6月份新房和二手房销量双双下滑，说明市场底部还未完全出现，销量出现这种小幅反弹说明住房消费需求仍然存在。
这一可喜的变化，结束了国内房地产开发景气指数“六连跌”的局面。据国家统计局数据显示，2024年6月份，房地产开发景气指数为92.11，比上月上升0.1个百分点。
图片来源：国家统计局
另一方面，公开土地市场也出现回暖迹象，据源传媒初步统计，7月初以来，福州、北京、上海、苏州等城市已成功出让16宗住宅用地，总成交金额约195.6亿元。
与此同时，7月17日，成都成功出让4宗居住用地，总成交价约58.3亿元，其中2宗溢价出让，2宗底价出让。其中，重庆中海海能房地产开发有限公司以成交楼面价1.81万元/㎡，拿下青羊区蔡桥街道华岩小区4、5、6组商住用地，溢价率6.47%。
天眼查工商信息显示，重庆中海海能房地产开发有限公司为中海地产的全资子公司。
上表显示两个明显的积极变化：一是房企开始抢地，且不少地块溢价出让，16宗地块中溢价出让比例达43.75%；二是保利、越秀地产（00123.HK）等房企龙头重新出现在公开市场拿地。
保利今年2月突然从公开土地市场“消失”，但1月份却斥资274.3亿元拿下20幅土地。
与此同时，总部位于广州的越秀地产并未竞得今年挂牌出售的几块广州核心城区住宅地块。一位接近越秀地产的人士对源媒体表示，“因为去年项目较多，（越秀）今年上半年拿地会更加谨慎。”
据克而瑞研究中心统计，2024年上半年，保利、越秀新增土地价分别为115.8亿元、110.7亿元，同比分别下降约70%、45%。
不过，下半年，保利、越秀两大房地产龙头重回“榜首”，或许预示着虽然行业仍在深度调整，但在最宽松的宏观政策环境下，未来仍有很大的希望。
正如保利发展董事长刘平在今年6月底的股东大会上所说：“市场调整本身是一个非常正常的行为，这个行业最糟糕的时刻已经基本过去了，我们对这个行业的市场未来还是非常有信心和期待的。”
保利和越秀是乐观的代表，因为他们有信心挺过周期。
不过，对于华远地产（.SH）、银亿控股、皇冠地产（.SH）、格力地产（.SH）等小型房地产商来说，果断退出房地产开发业务，寻找其他发展可能，不失为一种“明智”的选择。
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