业内人士认为，下半年随着商品房收储资金、配套政策等逐步到位，收购节奏必将加快，并实质性落地。
新乡烟台等城市加入“储能”阵营
下半年，多地商品房收储进度加快。
7月15日，河南省新乡市发布《关于收购现有商品房（含公寓）作为经济适用住房的征求意见公告》。公告显示，收购区域为新乡市城市总体规划建设用地范围内（即北环路以南、东环路以西、西环路以东、南环路以北）已建成但尚未出售的商品房。
从单套住房建筑面积限制来看，多数在90(含)平方米以下（占比70%），最大户型建筑面积为120(含)平方米，位于交通便利、配套设施较为齐全的区域。
除河南新乡外，山东烟台的收购入库工作也已实质性实施。7月12日，烟台发布二手商品房收购转为保障性住房征集公告称，为加快推进烟台二手商品房收购转为保障性住房工作，满足人民群众多样化住房需求，现针对芝罘区、莱山区所有已建成的房地产项目，启动二手商品房收购转为保障性住房工作，纳入房源库。
烟台收储形式有两种，一是改建为经济适用租赁住房，建筑面积在70平方米以下；二是改建为划拨经济适用住房，建筑面积以90平方米为主，最高不超过120平方米。
在住房条件方面，现有商品房应为已建成项目，开发、竣工手续齐全，并配备适当比例的待售停车位，交通便利，配套设施较为完善。
此外，云南昆明、江苏徐州等城市也纷纷出台相关政策推动收储工作落实。
7月8日，昆明市人民政府办公室发布的《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展的政策措施》显示，按照“按需订购、双方自愿”的原则，国有企业将收购已建成但未出售的存量商品房作为保障性住房，用于解决工薪阶层和引进人才的住房问题。事实上，今年5月，昆明市住房和城乡建设局就发布了《关于征集商品房作为保障性住房使用的通知》，在昆明市五华、盘龙、官渡、西山、呈贡5个行政区域征集。
近日，徐州市发布《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出不再新建安置房，鼓励国有企业购买现有商品房作为安置房、公共租赁住房和人才住房。
此前，据媒体报道，长沙市住房城乡建设局近日将《湖南省住房城乡建设厅转发住房城乡建设部关于做好现有商品房收购转为保障性住房工作的通知》转发各区县市住房和城乡建设部门。为切实做好现有商品房收购转为保障性住房工作，长沙要求抓紧调查，抓紧立项。
下半年“去库存”步伐有望加快
从下半年两座城市在半个月之内直接发布征集通知来看，“收储”工作似乎正在加速推进。
今年5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款，用于购买企业新建且尚未出售的商品房，用于分配或者租赁保障性住房。
6月12日，央行召开推进保障性住房再融资工作会议，研究推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署推进保障性住房再融资工作。指出，要通过借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再融资政策落地，加快存量商品住房去库存。
6月20日，住房城乡建设部召开二手商品房收购转为保障性住房工作电视电话会议，明确要求“推动县级以上城市有力有序有效开展二手商品房收购转为保障性住房工作”。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，下半年“去库”步伐肯定会加快，之所以上半年没有那么快，是因为去库政策5月17日才放开，后续还会推动3000亿元再贷款额度的落实。
易居研究院研究总监严跃进表示，上半年在二手房收购、收储转为保障性住房方面还有很多细节没有敲定，但下半年随着资金、配套政策等方面逐步到位，收购节奏肯定会加快，一些实质性工作也会落地。
今年6月7日国务院会议明确提出“去库存”。根据国家统计局的数据，截至6月底，全国商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。
去库存仍面临挑战，“收储商品房”成为各地去库存的重要手段。在中国指数研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式，有利于加快保障性住房供给，更好地满足工薪阶层的住房需求，促进房地产资源合理配置。同时有利于去化市场库存、缓解开发商资金压力，去库存效果最为直接。此外，本轮收储对象设定为已建成但未售出的商品房，有利于租售快速配置，也有利于推动房企加快项目竣工速度。房企将竣工商品房销售后，回收的资金可用于支持在建项目，助力保障房屋交付。
业内人士：关键在于“账能不能算出来”
但在李雨嘉看来，下半年商品房去库存落地的关键在于购置价与分配价、租赁价之间能否取得平衡，账能不能算清楚。
定价方面，记者发现，在已经实施该政策的城市，往往以同一区域内保障性住房的重置价格作为参考上限标准。
在购买价格方面，烟台市提出以同区域经济适用住房重置价为参考上限，新乡市则表示，购买价格以同区域经济适用住房重置价为参考上限，即划拨土地成本、建筑成本(含装修及智能化建设)加上不超过5%的利润。
“从各地调研的结果看，多数人认为，要取得平衡并不容易，开发商不愿意以成本价或者很低的价格出售商品房，国有企业在收购房屋时也会平衡成本和未来的分配、租赁价格。”李雨嘉说。
平安证券研报称，从后续政策实施效果来看，一是取决于购房价格，二是目前大部分核心城市的租金收益率较低，是否需要配合利息补贴才能实现收益平衡。
支持政策方面，以租赁住房贷款支持计划试点城市郑州为例，据相关媒体报道，政府对购存量住房每平方米补贴200元，融资按照年化利率2%给予贴息。
“保障性住房一般对户型、区域都有一定的限制，与在售新房可能存在一定的错配。同时，如果改成分配型保障性住房，需要以较大折扣购买才能满足分配政策（通常要求价格为周边商品房的50%）；如果改成保租房，在大多数租金收益率较低的城市，还需要通过利息补贴、项目贴息等方式实现利益平衡。”曹晶晶说。
新京报记者 段文平
杨娟娟主编，刘俊校对
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