本报记者李蓓蓓上海报道
近年来，“将购房合同作为入学标准之一”的呼声越来越高，不少城市都进行了探索。近期，一些城市出台房地产新政，提出“凭购房合同入学”，将新建商品房的购房合同、购房发票视为房产凭证，解除购房者的后顾之忧。如7月4日，杭州富阳出台房地产新政，规定新房购买者付清全款后，其子女可凭购房合同入学。
从各地出台的政策来看，多数都要求所购房产必须是新建商品房，业内人士认为，各地出台“学校凭购房合同入学”规定，目的就是为了鼓励新房销售。
上海中原地产市场分析师陆文曦认为，目前多地出台的相应政策，可以间接提高入学便利度，保证购房者享受相应权益，对购房信心是一个提振。
不过，随着房地产市场和教育改革的多轮调整，多地学区房市场明显降温，购房者（家长）也趋于理性。58安居客研究院院长张波对华夏时报记者表示，凭新购房合同就能入读对应学校，对市场有一定的提振作用，“但与前几年高度重视学区房的大环境相比，其提振效率明显降低。”
多地实行住房购买合同招生政策
7月4日，杭州市富阳区出台房地产新政，试行“购房者入学”政策，规定购房者付清新房全款后，其子女可凭购房合同入学。
政策显示，2024年至2026年4月底，富阳区符合条件的青少年儿童家长，凡取得新建住宅商品房房产证但不符合原政策时限要求的（房产证于当年4月30日前取得且年限未满一年），或其家长在规定时间内购买新建住宅商品房，签订正式购房合同并全额付清房款（一次性付清或已发放抵押贷款），欲入学新生需先向区住房和城乡建设局申请进行房产条件核实，区教育局核实后予以入学登记。
两天前的7月2日，江苏徐州发布的房地产新政也提到，购房者可凭网上签约登记的购房合同和契税发票就近就读辖区内的学校，接受教育部门的统筹安排。不过，徐州的“凭购房合同入学”政策并未对所购房屋是否为新房做出明确要求。
可以看到，今年以来，很多城市出台的房地产新政策中，大多都包含“购房者凭购房合同即可入学”的规定。
例如今年1月，江苏省连云港市在全区范围内推广网上购房合同子女就近入学政策，规定2023年1月1日至2025年4月30日，凡在连云区购买一手商品住房的，可凭网上购房合同在相应学区办理入学、转学手续；2月，福建省连城县住房和城乡建设局出台房地产新政提到，购买新建商品住房的业主，可凭购房合同(视同取得房地产证)按项目所在地划分面积，按照当年的入学意见批次为子女报名入学。
记者注意到，近年来，由于种种原因，一些城市实行了购房者凭购房合同入学的政策。
以上海为例，2022年5月25日，上海市教委宣布，受疫情影响不能正常交房、不能办理房产证的，可凭网上合同等材料办理入学手续；2023年3月，上海市教委明确表示，“2022年出台的网上合同招生便利措施继续执行”。到了2024年，很多区都不再提这一政策，但奉贤区公布的相关政策显示，该区相应小学入学条件之一是“买房人为学生父母、学生本人、祖父母或奶奶，并签订了网上合同”。
除了已经实施相关政策的城市外，一些城市也在考虑实施。例如6月3日，在浙江省人民政府网站“浙江省人民为我呼唤统一平台”上，针对有网友关于“建议将购房合同作为入学依据之一”的留言，杭州市教育局回复称，根据《义务教育法》和相关入学政策规定，以户籍所在地或者居住证所在地为入学依据是基本原则和明确要求，“但现实中也存在房屋交付（搬迁）时间晚于入学时间的情况，确实给家长入学需要带来不便，我们会慎重考虑。”
促进新房市场
值得一提的是，从上述城市出台的政策来看，《住房购房合同》几乎均要求所购房产为新建商品住房。
例如，连云港强调签订合同的是本区内购买的一手商品住宅，买受人已办理完购房手续；今年5月，山东省禹城市房产管理中心发布的房地产新政策规定，购房者需“购买禹城市辖区内新建商品住宅，并办理网上签约、备案手续”。
业内人士认为，各地出台“凭合同入学”规定，目的是为了鼓励学生就地购买新房。
上海中原地产分析师陆文曦对《华夏时报》表示，一般来说，大部分新建商品房并不承诺提前确保入学。另一方面，从购房、网签、办理房产证到落户，都需要一定的时间。如果出现烂尾楼、延期交付等极端情况，房子可能无法按时交付，无法拿到房产证，给购房者子女入学带来更大难度。
陆文熙表示，目前多地出台的相应政策，可以间接提高入学便利性，保障购房者享受相应权益，对购房信心是一个提振。相比新房，购买二手房可以保障相应入学。目前各地出台的政策，大多强调“买新房”，规定有购房合同的，可享受相应入学政策。对于区域内的“后来者”，也有一定的倾向性或暗示性，无疑将对区域内后续的新房产生积极影响。
“（新房）的招生功能其实是一种后预约功能。”58安居客研究院院长张波也持类似观点。他告诉记者，根据相关法律法规，开发商在销售阶段不能在广告中做出招生相关承诺，但售后并没有严格禁止将买卖合同作为招生相关材料。相比之下，二手房学区明确，这也是很多购房者优先考虑二手房的主要因素。
张波认为，目前各地出台的相应政策，大大提高了购房者在学区方面的优先度，“会影响很多购房者的一些决策”，对新房市场持续疲软的城市也会起到一定的提升销量的作用。
以富阳为例，2024年1-6月，杭州市十区（含临安、富阳）商品住宅成交量362.4万平方米，同比下降41.5%。在7月4日发布的新政中，富阳除了提出试点“购房即登记”外，还对房企采取销售奖励措施，鼓励新房销售。比如规定首次开盘的项目，单季度销售2万平方米及以上，给予10元/平方米奖励；销售3万平方米及以上，给予20元/平方米奖励。此外，存量项目销售面积环比增长10%，也会有相应的销售奖励。
不过，张波坦言，学区房市场整体呈现降温态势，即便是二手房，除了拥有非常优质学区资源的二手房外，二手房中“学区”的价值占比也呈现了明显的下降趋势。同时，相比之前，购房者（家长）也更加理性：“从这个趋势来看，通过购买新房签约就读相应学校，可以对市场起到提振作用，但与前几年重视学区房的大环境相比，其提振效率明显降低。”
相应的学校可能无法顺利学习
需要注意的是，即使没有购房合同，也可以入学。以上海为例，该市一般实行就近入学原则，按相应学区招生。即使适龄儿童不是上海市户籍，家庭在相应学区内无房产，只要家长户口本上户口本有120分，并有网上租赁登记等材料，仍可入学。
另一方面，即便你有上海市民身份和房产证，也不一定能顺利进入相应学校就读：当学校相应区域内报名的学生人数大于学校招生计划时，相应学校会根据适龄儿童家庭户籍状况、户籍年限、房产证信息等个人信息，制定招生实施细则，将招生分为几个等级，称为“录取档次”，对超额的学生进行相应调整协调。
不仅如此，上海不少区还实行“五年一户制”，区内每所公立小学建立新生数据库，进行对应入学，区内每个户籍五年内仅有一次入读同一所学校的机会，五年内只招收一名学生（双胞胎、二胎除外）。目的在于降低学区房周转率，抑制学区热。
阜阳提出的新政策还规定，入学时，已办妥房产证的优先录取，仅签订合同的优先录取。同时，原政策停止招生后，将根据公立学校剩余学额，按照父母名下房产证办理时间、签订合同时间先后顺序进行统筹安排。
江苏省连云港市规定，如就近学区已满员，连云区教育局可跨区协调，安排学生就读有学位的学校，满足义务教育阶段适龄学生入学、转学需求。山东省禹城市也规定，如果你报考的学校无力接收你，且无空余学位，将你转至相对较近有接收能力的学校就读。
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