然而，看似风光无限的外高桥集团如今却陷入危机。一方面，公司营收、净利润双双下滑，并突破三条红线，被列为红级企业；另一方面，其新房销售惨淡，销售压力大，维权事件频发。公司面临着前所未有的挑战。
01营收、净利润双双下滑，踩下三条红线
2023年，上海外高桥集团营收、净利润双双下滑。报告显示，2023年，外高桥实现营业收入75.69亿元，同比下降16.44%；归母净利润9.28亿元，同比下降25.2%。
截至2024年一季度，外高桥集团归属于母公司股东的净利润虽然同比增长21.88%，但也仅有0.39亿元，相比同期12.61亿元的营业收入，利润还是比较微薄，净利润率仅为3.44%。
相比规模增速放缓、利润下滑，外高桥集团当下更头疼的问题是高额债务。
截至2024年一季度末，外高桥集团总资产441亿元，总负债达312亿元，资产负债率为70.74%。这已是外高桥集团这一数据连续第五年超过70%。
其中，有息负债合计227.01亿元，占总资产的51.48%，有息负债中，短期债务占多数，包括短期借款73.97亿元，一年内到期的非流动负债19.94亿元，应付票据2.5亿元。
“三条红线”方面，截至2023年末，外高桥集团净负债率为119%，扣除预付款后的资产负债率为70.5%，现金短债比为0.96，三条红线均触及，处于“红区”范围。
除了“红线”之外，另一个引人瞩目的是外高桥集团的高额融资额。财报显示，2023年，外高桥集团共发行3期中期票据及公司债券，总额达35亿元，票面利率在2.3%-3.45%之间。在募集资金用途方面，主要用于偿还公司到期债务。
今年该行加大力度，年初成功发行10亿元短期融资券，票面利率2.6%，期限1年；5月又成功发行9亿元中期票据，票面利率2.42%，期限3年。
截至目前，外高桥集团债券余额79亿元，包括8张债券，其中1年内到期债券约26亿元，1-3年内到期债券约38亿元。
除了通过发债“借新还旧”外，外高桥集团还将通过私募融资。
今年6月12日，外高桥集团发布公告，公司拟向外高桥资产管理、投控集团等不超过35名（含）特定投资者发行不超过3.4亿股股份，募集资金总额不超过25.55亿元，用于H2地块新建项目、D1C-108#~116#一般厂房项目、F9C-95#厂房项目开发、补充流动资金。
更为严重的是，在自身资金不足的情况下，外高桥集团却频频为旗下子公司及对外提供担保。公告显示，截至2023年末，公司担保总额24.12亿元，占公司净资产的19.23%。其中，直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为4.42亿元，占比超过18%。毫无疑问，这些“表外负债”也给外高桥集团的财务安全带来隐患。
02房地产销售承压
由于房地产市场复苏慢于预期，行业整体销售承压，外高桥集团也面临一定压力，旗下森兰海天明珠、航投航汇明庭两个项目面临去库存难度的压力。
我们先来看森兰海天明珠，该项目于2022年12月12日开盘，共推出425套户型，其官方微信显示，该项目于11月19日开启认购，认购期间共接待40组意向购房者，认购率约9%。
但截至7月12日上海网上房产显示，森兰海天明珠425套楼盘仅有91套实现线上签约，16个月来线上销售率约21%，平均每月约有6套楼盘成交。
若按照平均每套住宅总价541万元计算，目前项目累计销售额约4.92亿元，这一数字仅占项目地价的19.32%，仅占总投资（41.3亿元）的11.9%。
再看销量同样不容乐观的森兰航晖名庭，项目于2023年11月30日开盘，共计300套，其官方微博显示，项目自11月18日至11月22日进行认购，认购期间共计收到71组意向购房者，认购率约23.6%。
但截至7月12日上海网上房产显示，森兰航汇名庭300套楼盘仅有69套实现线上签约，7个月来线上销售率约23%，平均每月约有6套楼盘成交。
也就是说，若按照每套住宅平均总价492万元计算，项目目前累计销售额约3.39亿元，占项目地价的14%，占总投资（38.04亿元）的8.91%。
03外高桥危机初现
三尺冰层并非一朝一夕形成的，外高桥集团今日的困境，其实是有伏笔的。
首先，在拿地策略上，集团过去凭借显著的优势，成功拿下外高桥、森兰等区域优质住宅用地，目前也收获了较高的收益。
但近年来外高桥拿下的地块均位于祝桥、航头等一些冷门区域，祝桥镇虽然定位国际航空城，但距离市中心三十多公里，东临大海，西边紧邻冷门、发展乏力的区域，几乎没有价值拉动作用。
整个祝桥国际航空城的规划，相当于在沙漠中建造一片绿洲，难度极大。典型的例子就是祝桥“四球”梦幻谷，整体规划面积10.8万平方米，由1.6万平方米的沉浸式商业街区和3.8万平方米的12个主题酒店群组成。但已停工多年。
因此，除了市场火爆的那几年，祝桥的楼市一直比较沉寂，地块内的新房项目（注册名称：金地云珠）的开发商花了很大功夫开渠道、铺货，足足用了三年时间才销售一空。
再看航头板块，地处偏僻一隅，在浦东边缘，与闵行、奉贤接壤，远离市区，浦东各发展走廊均不能兼顾，更别提闵行、奉贤了。虽然扩建后航头北区正式纳入张江科学城，但北区也只有和沙航城了。
在上海2023规划中，航头镇定位为“城乡融合、生态美丽、宜居智慧创意新城”，依然以乡村单元为主。至2035年，规划范围内城镇发展边界面积17.58平方公里，约占总面积的三分之一，其余为乡村区域、农田和生态空间。
此外，从经营情况来看，外高桥集团的销售费用率、管理费用率明显高于同行业可比公司。
2020年至2023年、2024年一季度，外高桥集团销售费用率分别为2.45%、3.05%、2.81%、4.08%、5.39%，管理费用率分别为4.16%、5.54%、5.70%、6.50%、7.53%。
同期，浦东“四大开发公司”之一的浦东金桥销售费用率分别为0.86%、0.67%、0.47%、0.44%、0.66%，管理费用率分别为2.5%、2.25%、2.26%、1.91%、3.41%。
陆家嘴集团销售费用率分别为0.95%、1.25%、1.45%、1.24%、1.68%，管理费用率分别为2.17%、2.81%、3.54%、5.18%、4.62%。
显然，外高桥集团对销售费用和管理费用的控制与同行业公司相比还存在一定的差距，平均销售费用率和管理费用率3.12%和5.46%分别是浦东金桥的5倍和2.4倍，陆家嘴集团的2.5倍和1.6倍。如此过高的费用率显然给公司经营成本带来一定的负担，进而影响公司的利润表现。
那么，是什么成本让外高桥集团的销售费用率和管理费用率高于同行呢？
销售费用率方面，据外高桥集团2023年年报显示，其费用高企的主要原因是，随着房地产销售项目的不断推进，相应的营销费用、中介代理费等均呈现上升趋势。
而管理费用率方面，根据年报详细披露，员工薪酬构成管理费用的主要部分，2020年至2023年员工薪酬金额分别为3.14亿元、3.80亿元、3.91亿元、3.77亿元，占管理费用比重分别为73.88%、77.24%、74.62%、75.4%。
不过，尽管管理人员数量众多、薪酬水平较高，但集团的管理水平仍有进一步提升的空间。
2023年4月10日，银保监会披露，上海外高桥集团财务有限公司因违法违规行为，于2023年3月31日收到中国银保监会上海监管局的行政处罚决定，具体如下：
上海外高桥集团财务有限公司（法人/主要负责人：张淑娜）因发放营运资金贷款超过借款人实际资金需求、现金管理项下委托贷款业务内部控制不完善，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条第（五）项、《营运资金贷款管理暂行办法》第三十九条（上海银保监会处罚决定书[2023]40号）的规定，被责令改正，处以罚款80万元。
今年3月，该公司与香港侨福集团合作开发的楼盘阳明花园交付，交付时间晚了7个月。业主投诉称，该项目与规划严重不符，售楼处沙盘展示的楼盘模型，明明有门厅设计，但实际交付时，却没有门厅。
最尴尬的是，据开发商相关工作人员反馈，2018年三期工程在设计阶段提交主管部门时，图纸上根本没有门厅的规划，如果后期建门厅，很有可能被定性为“违章建筑”。
成立30年来，外高桥集团的影响力毋庸置疑，但如果不重视、改进采购商的投诉和反馈，品牌知名度是否会成为“负担”？
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