据北京商报记者不完全统计，截至7月11日，A股市场上共有25家房地产相关公司披露半年业绩预告，其中20家公司预计亏损，预计亏损总额约达216亿元至273亿元。
按照预计损失金额，20家房企大致分为三类，其中，预计损失金额超过10亿元（含10亿元）的房企共有6家，分别是中交地产、华夏幸福、金科控股、金融街、金地集团、万科。
中交地产发布公告称，预计2024年上半年公司净利润亏损约10亿元，同比增长75.75%，去年同期亏损5.69亿元。
作为央企，中交地产近年来“增收不增利”现象愈发严重。2018年至2022年，中交地产营业收入实现跨越式增长，由89.48亿元上涨至384.67亿元。但其归母净利润却呈现出截然不同的趋势，近五年其归母净利润分别为8.1亿元、5.43亿元、3.47亿元、2.36亿元、0.34亿元。
2023年，中交地产由盈转亏，首次录得盈利亏损。报告期内，中交地产实现营业收入324.68亿元，同比下降15.6%；归母净利润-16.73亿元，同比下降5020.59%。
与中交地产不同，华夏幸福长期处于亏损状态，华夏幸福预计2024年上半年净亏损45亿-50亿元，较2023年同期12.67亿元的亏损大幅增加294%。
对此，华夏幸福解释称，受公司房地产项目结转节奏等因素影响，上半年公司房地产结转项目较少，公司结转收入减少，导致净利润下降。随着公司债务重组的不断推进，整体资金成本维持在较低水平，但债务存量金额仍然较大。同时，随着房地产存量项目的竣工交付和结转，可供利息资本化的项目载体进一步大幅减少，当期利息资本化率极低，因此财务费用处于高位。
自2021年2月华夏幸福发布首份债务逾期公告以来，其债务问题持续发酵，成为拖累公司业绩的重要原因之一。最新公告显示，截至2024年6月30日，华夏幸福《债务重组计划》涉及的2192亿元金融债务通过签署等方式进行债务重组的金额已累计约为1899.19亿元。
预计亏损在1亿至10亿元之间的房企还有6家，分别是首发、振业A、大悦城、华远地产、金隅集团和华侨城A。其中，华侨城A预计2024年上半年归属于上市公司股东的净亏损为9亿至12.5亿元，大概率亏损超过10亿元。
预计亏损在亿元以下的房企数量最多，主要为中小型公司，包括广东宏远A、大龙地产、凤凰控股、重庆发展、电子城、广宇集团、万业企业、北能地产等。
对于房企普遍亏损预估，易居研究院研究总监严跃进表示，多数房企此前在扩张期投入较大，但随着近年来市场的调整变化，房企拿地扩张节奏调整相对较慢，对净利润会造成一定影响。
房地产结转的特殊性
除了业绩预亏，部分房企也保持盈利。北京商报记者统计的25家房企中，仅绿地控股、浦东金桥、中国武夷、新黄浦、京基智农5家公司保持盈利。但即便如此，其盈利表现较2023年同期普遍出现下滑。值得注意的是，中国武夷成为本次统计中的特例，净利润由亏转盈，其余4家公司则面临净利润同比大幅下滑的困境。
绿地控股预计2024年上半年实现归属于母公司所有者的净利润2亿元至2.5亿元，较去年同期减少23.6亿元至24.1亿元，同比下降90.4%至92.3%。
同时，绿地控股预计2024年上半年实现扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润6000万元至1.1亿元，较去年同期减少18.2亿元至18.7亿元，同比下降94.3%至96.9%。
绿地控股将巨大的利润差距归咎于房地产行业结转和基建行业收入规模的大幅减少，以及去年同期转让子公司股权产生的投资收益较大。
值得注意的是，中国武夷是25家房企中的一个特殊案例，其业绩较上年同期已由亏损转为盈利，预计净利润达1.7亿至2.2亿元，相比上年同期1.5亿元的亏损，净利润增长246%。
中国武夷虽然是唯一一家扭亏为盈的房企，但业绩表现较为特殊，且受到单个项目结转的影响。
对于公司扭亏为盈，中国武夷解释称，主要由于北京武夷花园南区西地块住宅项目结转收入及实现利润同比增加，以及汇率波动带来的汇兑收益同比增加。财报显示，中国武夷2023年整体房地产业务收入约65.44亿元。其中，北京武夷花园南区西地块住宅项目收入达约60.15亿元，占整体房地产业务收入的92%。
和硕研究院首席分析师郭毅表示，中国武夷通过单个项目实现扭亏为盈，也符合房地产行业特殊的结转周期，一旦出现前期高利润项目结转，相关数据也会出现较大变化。
下半年是盈利指标扭亏为盈的关键时期
从目前已披露的2024年上半年业绩预告来看，不少房企业绩方面仍处于深度调整阶段。
严跃进称，此次调整有被动也有主动的因素。受房地产行业特殊结转周期影响，2024年上半年结算的项目主要是2021年或2022年拿地的项目，当时土地市场还比较活跃，高溢价是常态。如今房地产市场下行，项目结转多为“亏损”，反映在业绩层面。此外，面对房地产行业的不确定性，部分房企也基于审慎原则选择对项目计提减值准备。
在严跃进看来，2023年下半年至今的政策优化效益将在今年下半年逐渐在房企营收报表中释放。若房地产市场恢复增长势头，那么对于此前已计提资产减值损失的公司，可以按照实际情况和会计准则的规定，将这部分已计提的减值损失冲销。这一冲销操作将直接影响公司的财务状况和经营成果。
随着各地新政陆续出台，房地产市场普遍出现回暖迹象。诸葛研究院发布的重点城市新房市场报告显示，6月成交量“连续第二次回升”创今年以来小高峰。2024年6月30个重点监测城市新建商品住宅成交面积1282.46万平方米，环比增长21.2%。新房市场延续活跃，月度成交量创今年以来小高峰。一方面，6月房企加大促销、新品推广力度，刺激一波购房需求释放；另一方面，在利好政策引导下，各地落实效果持续发酵，尤其是一线城市限购政策松动，给市场传递积极信号，助力成交持续回升。
中国城市房地产研究院院长谢逸峰分析，2024年下半年是房企盈利指标反转的关键，核心点在于项目结转周期。此外，房企存量地产项目销售价格能否保持稳定，也将成为衡量企业下半年盈利能力能否回暖的关键因素。
北京商报记者 王银浩 李晗
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