REITs的本质是国家对优化资源配置的引导。 它是直接解决地方债务核心问题的途径，而不是融资渠道。 城投公司破局转型才是长远之计。 也是跨境金融行业打造基础设施行业的一次改革。 手臂中了一枪。
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什么是房地产投资信托基金
REITs，全称Real Trust Fund（Real），是通过发行股票或收益凭证的方式聚集广大投资者的资金，交给专门的投资机构进行房地产投资管理的基金。 ，并将综合投资收益按比例分配到投资中。 一种面向投资者的信托基金。 通俗地说，REITs是一种基金，类似于股票基金，只不过募集的资金不是投资于股票投资组合，而是投资于房地产投资组合。
REITs的投资范围非常广泛，包括购物中心、写字楼、酒店、公寓等各类房地产。 REITs的收入主要来自租金收入和房地产价值增值，因此其收入与房地产市场的表现密切相关。 从国际意义上来说，REITs本质上相当于基金。 少数是私募，但绝大多数是公开配售。
REITs是一种将低流动性、无证券的房地产直接转换为资本市场上的可交易资金的金融流程。
REITs产品六大特点
目前，不同市场监管机构对公募REITs的资产投资和收益分配都有严格的要求。
房地产基金投资策略通常可分为核心型、增值型和机会型。
核心投资策略风险最低，收益稳定、长期现金流。
增值投资策略风险较高。 他们寻求通过翻新和重新定位房地产来增加资产价值； 或者通过收购核心区域的土地进行开发，保证未来资产的销售水平，也是增值的投资策略。
机会主义投资策略是指为了寻求超额收益而对房地产或房地产开发商开发新市场进行大规模投资，风险最高。
绝大多数REITs采用典型的核心投资策略，寻求长期稳定的现金流回报。 一些REITs（例如私人REITs）参与资产的重新定位和开发。 然而，各国的REITs体系往往对高风险策略施加限制。
REITs一般被禁止参与房地产的早期开发； 相反，他们在开发完成后介入运营流程，以满足开发商和早期投资者的资本退出需求。
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REITs的分类
根据不同的维度，REITs可分为8种类型，且每种类型可以重叠。
1. 股权型 REIT 和抵押型 REIT
根据资金构成和来源，可分为权益型REITs和抵押型REITs。
股权型房地产投资信托基金拥有并经营创收型房地产，并提供物业管理服务。 投资者的收入来自租金和资产增值，这是REITs的主导类型。
抵押型房地产投资信托基金直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷，或通过购买抵押支持证券间接提供融资。 他们的主要收入来源是贷款利息收入。
2. 企业型 REIT 和契约型 REIT
根据组织形式和交易结构，可分为公司型REITs和契约型REITs。
企业REITs本质上是股份制房地产投资公司，通过发行股票筹集REIT资金投资房地产项目。 企业REITs主要存在于美国，并在美国占据主导地位。 他们最大的特点是公司具有独立的法人资格。 REITs的份额就是公司的股权，投资者就是公司的股东。 企业REITs大多采用内部管理模式。 REIT公司聘请内部管理团队管理资产，包括资产运营、投融资、物业管理等。
契约型房地产投资信托基金以信托或基金为载体，在亚洲市场更为常见。 他们通过发行信托证书和基金份额筹集资金。 契约型REITs以自身为上市主体，投资者和发起人持有REITs股份。 信托份额持有人、受托人、资产管理人直接签订合同，形成信托法律关系。 契约式REITs通常采用外部管理模式，即聘请外部信托或基金管理人、资产管理人对REITs及底层资产进行管理。
3. 私人房地产投资信托基金和公共房地产投资信托基金
根据募集资金和流通特点，可分为私人REITs和公共REITs。
公募REITs是指通过公开发行向公众投资者募集资金的REITs。 发行需要监管部门批准，通常可以上市交易，流动性高，规模大。
私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集资金。 发行程序较为简单，但对投资者数量有一定限制。 由于它们没有上市交易，流动性较弱，规模也有限。
4. 收费资产 REIT 和租赁资产 REIT
根据基础资产的收益类型，可分为收费资产REITs和租赁资产REITs。
收费资产REITs的资产一般是基础设施，收益由国家设定，通常在特许经营期满后自动停止。
租赁资产REITs的主要收入是基础设施，一般是商业地产和园区资产，潜在回报较高。
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REITs的基础资产
REITs投资的基础资产主要是能够产生稳定现金流的房地产，主要包括房地产资产（如住宅、公寓、写字楼、商场、酒店、工业地产、仓储物流等）、基础设施资产（如港口、道路、桥梁等水利、城市排水、供气供电设施等）、数据中心、医疗中心、零售物业等各类房地产产品，并以时代发展，基础资产的种类不断增加。
REITs基金可投资对象广泛，基本涵盖所有房产类型。
其中，属于租金收入的资产包括商场、写字楼、长租公寓、酒店、医疗保健、工业园区、数据中心、物流仓储等。
收费资产包括港口码头、高速公路、城市轨道交通、电热及燃油水生产、固废处理、污水处理、电网传输等。
我国公募REITs试点的基础资产大多是以往经营稳定、回报良好的资产或行业内的示范项目。
1、明确项目权属
REITs试点要求基础设施项目拥有完全的所有权或经营权。 项目投资管理、规划、环评、用地等相关手续已按规定办理完毕，并已通过竣工验收。
2、性能好
原则上，项目已运营不少于3年，并产生持续稳定的现金流。 对于项目的现金流回报，要求预计未来三年现金流量净额分配率不低于4%。
3、主办方资信良好
具有持续经营能力，近三年未发生重大违法违规行为。 企业内部控制制度健全，基础设施运营企业还应具备丰富的运营管理能力。
4. 规模和增长
REITs试点文件明确规定，首次发行的基础设施REITs项目，当前目标房地产评估净值原则上不低于10亿元，且发起人（原股权持有人）具有较强的募资能力。
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基础设施公募REITs
我国现阶段重点发展的REITs是指基础设施公募REITs，其特点是向不特定社会投资者公开募集资金，通过基础设施资产支持证券等特殊目的工具持有基础设施项目。
目前，我国公共基础设施REITs具有以下特点：
一是聚焦重点产业。 优先支持仓储物流、交通运输、污染治理、市政工程等基础设施行业项目，补短板。 鼓励信息网络、国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区等新型基础设施试点。
二是聚焦重点领域。 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域。 支持国家级新区和符合条件的国家级经济技术开发区开展试点。
三是聚焦优质项目。 试点项目权属清晰，原股权持有人或其关联项目公司合法持有基础资产产权； 经营模式成熟、市场化，有持续稳定的收入和现金流，来源高度多元化，经营3年及以上； 基础资产已竣工验收，各项前期工作手续齐全； 公司资信良好，内部控制健全，近三年未发生重大违法违规行为。
目前，我国REITs市场尚处于起步阶段，发展中会遇到各种新情况、新问题。 它的发展和成熟需要一个长期的过程。
近年来，中国政府不断加大对房地产投资市场的监管力度，同时积极推动金融创新支持实体经济发展。 在此背景下，REITs应运而生，不仅是为了缓解房地产市场的压力，也是为了满足投资者多元化的投资需求。
结尾
特聘研究员|翟亚楠
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