“我国房地产私募基金的发展历史，从2000年代初期房地产私募基金的探索到房地产私募基金的转型，表明行业正在走向新的发展阶段。 ” 近日，上海国际股权投资基金协会（SIPEF）表示，上海国际股权投资基金协会会长、金浦投资总裁卢厚军在“2023 SIPEF·中国房地产基金投资管理年会”上这样表示由上海国际股权投资基金业协会房地产分会主办。
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本次年会上，嘉宾们共同探讨房地产投资的新趋势和新机遇。 业内人士表示，目前国内大部分房地产基金公司最缺的就是资产管理，未来应该弥补资产管理能力上的这一短板。
鼓励和支持房地产私募股权投资基金发展
今年2月，证监会启动房地产私募股权投资基金试点，允许符合条件的私募股权投资基金管理人设立房地产私募股权投资基金，引入机构基金，投资于现有住宅房地产、商业地产、在建及未完工项目、基础设施等推动房地产企业盘活经营性房地产，探索新的开发模式。 同时，中国证券投资基金业协会发布《房地产私募股权投资基金试点注册指引（试行）》，自2023年3月1日起施行，这意味着房地产私募股权投资基金试点注册工作全面启动。私募股权投资基金正式启动。
在卢厚军看来，房地产私募股权投资基金试点已经启动。 基金业协会在私募股权投资基金框架下设立了“房地产私募股权投资基金”新类别。 此次试点投资范围几乎涵盖了所有房地产资产，是促进房地产投资的一个很好的方式。 私募股权基金的发展提供了重要的政策保障。
房地产私募股权投资基金与传统股权投资有何区别？ 中联乾元房地产基金管理有限公司总经理何良宇介绍，房地产基金与股权基金的重要区别在于，股权基金是投资驱动型业务。 他们看好一个公司，就投资它，但对于房地产私募投资基金来说，那就是投资。 到底是企业融资拉动，还是企业融资拉动，目前还比较不清楚。
何良宇表示，近期发布的《私募股权投资基金监督管理办法（征求意见稿）》收紧了私募基金行业的整体收紧态势。 未来预计将有超过2万只私募基金被大量清算。 可以说，监管部门是在利用机构的牌照。 监管思路是在监管私募基金行业，“但在行业监管趋严的同时，征求意见稿专门将房地产基金列在了类别中。这是部门规章首次将股权基金行业明确列在两类中。” ——明确了创业投资基金、房地产投资基金的准入条件、门槛等，体现了对房地产私募股权投资基金发展的鼓励和支持。
最新消息是，鼎晖投资、深创投房地产基金、高合资本等10家机构已成为房地产私募股权投资基金管理人并拥有产品注册。 不过，官方尚未发布任何消息。
房地产私募股权投资基金应重点关注房地产股权投资
房地产私募股权投资基金已成为海外成熟市场的重要投资类别。 在我国开始试点房地产私募投资基金之前，我国部分私募机构已设立私募基金投资商业地产、基础设施，并在基金业协会注册，逐步积累房地产投资经验运营。
截至2022年底，私募房地产基金存量838只，规模4043亿元；私募基础设施基金存量1424只，规模1.21万亿元。
试点正式启动后，房地产私募投资基金行业该如何发展？
“面对复杂多变的市场环境，如何保持行业平稳发展，是所有房地产投资相关机构需要认真思考和解决的重要问题。” 卢厚军表示，“随着私募股权行业的发展和现有房地产资产价值的不断增加，房地产基金也在不断变化和转型。为了适应这些变化，需要不断进行改革和转型。”创新以增强竞争力并适应市场不断变化的需求。”
参与机构认为，房地产私募股权投资基金属于投资机构的一类。 未来房地产私募股权投资基金应产融分离，以房地产股权投资为主。
“对于国内大部分房地产基金公司来说，成长经历都比较短，而且大多专注于住宅领域的放贷，未来真正要做股权投资的时候，最缺的就是资产管理。”未来长期需要弥补的教训可能就是资产管理能力。” 何良玉说道。
值得一提的是，房地产私募股权投资基金被认为是构建多层次房地产投资信托基金（REITs）市场的关键一环，也是Pre-REITs市场的重要参与者。 房地产私募股权投资基金可以通过收购尚未达到公募REITs发行标准的资产来孵化。 当资产满足公募REITs发行条件时，即可打包发行。
建伟律师事务所副主任宋中春表示，随着公募REITs市场的发展，有望进一步打通和完善房地产私募投资基金的“募、投、管、退出”路径。
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