公众认购公募REITs优选场内认购还是场外认购？

公募REITs有场内认购和场外认购两种方式。

简单来说，场外认购就是普通公募基金认购模式，通过基金公司、银行、互联网等第三方基金销售机构的直销平台进行认购。 场内认购通常通过证券公司的证券账户进行认购。

那么，公众认购公募REITs是在场内还是场外更好呢？

一位公募基金人士告诉记者，两者是一样的。 不过，从便利性的角度来看，如果投资者拥有经纪账户，通过现场申购的方式买卖公募REITs其实更方便。

但现场认购和异地认购的门槛存在差异。 例如平安基金管理的广州广合，其现场申购门槛为1000份，每份申购价格为13.02元，所需金额为13020元，而场外申购门槛为每份13.02元。 1000元。 场内认购的门槛远高于场外认购的门槛。

一般来说，公众投资者认购场内和场外公募REITs的最低门槛要求不同。 首批9只公募REITs产品场外申购最低门槛为100元，场内申购最低门槛为1000元。

基金经理揭秘REITs选基逻辑

那么，面对首批9只公募REITs，投资者如何选择适合自己的公募REITs呢？

一位拟上市的REITs基金经理表示，REITs的投资主要是长期投资。

他认为，在具体选择公募REITs时，是选择产权（如工业园区）还是特许经营权（如高速公路）资产，取决于个人喜好。 比如，您是否喜欢工业园区这样的资产，希望未来能有更大的升值？ 或者您更喜欢高速公路等资产，并希望获得相对稳定的长期回报。

他建议，如果长期投资公募REITs，在选择同类型公募REIT资产时应考虑三个因素：

首先是看项目基础资产的质量，比如高速公路的位置。 如果是长三角、珠三角等经济比较发达的城市，资产质量会更好。

二是看基金管理人的经营管理能力。 对于国外公募REITs来说，更多的是管理团队。 长期来看，国内未来基金管理人管理能力的价值也将体现在公募REITs的价格上。

三是看原始股权持有人未来是否有更多的资产可以投入公募REITs，以保证公募REITs的长期性。

另一位拟上市公募REITs基金经理则表示，“投资公募REITs时，投资者应保持冷静心态，不要把公募REITs当成股票来追涨杀跌。” 公共REITs自然没有像股票那样的投机机会。 公募REITs的价格波动不会太大，喜欢追涨追跌的投资者不适合投资公募REITs。”

上述基金经理表示，如果你心态平和，选择不同的基础资产，比如愿意长期持有并获得相对稳定的收益，并且看好公债的升值潜力， REITs资产，可以投资于工业园区。 另一方面，如果希望投资周期不要那么长，资金能尽快回流，那么高速公路、污水处理等公共REITs就适合这类投资者。

“总体来看，第一批公募REITs的资质不错，各机构基本都找到了最好的资产来申请第一批公募REITs试点。” 上述基金经理表示。

至于第一批公募REITs该选择哪一只，上述基金经理表示，“我认为它们之间没有特别明显的差距。”

上述基金经理指出，投资公募REITs时，应关注底层资产，因为公募REITs才刚刚起步，公募基金管理人的运营能力尚不明确。 以前没有人做过，也没有历史数据可追溯。

“第一批公募REITs，大家主要关心的是底层资产，只要底层资产质量好，即使管理团队再弱，项目也不会那么差。这个逻辑是对的。”现在。” 上述基金经理表示。

“但是从海外经验来看，我们会逐渐从关注底层资产转向关注管理团队，因为底层资产只能保证你第一批资产的高质量，但未来的扩张、管理和运营都非常重要。”取决于管理团队。 能力。”上述基金经理表示。

值得注意的是，上述两家拟公募REITs基金经理特别提醒投资者，公募REITs是在市场上交易的，二级市场存在风险。 由于公募REITs成立后不再开放申购和赎回，且此类产品封闭期较长，只能通过二级市场买卖，因此基金存在折溢价风险。

“公募REITs一方面受到基础资产股息回报的影响，另一方面也受到二级市场的影响，投资者应根据自身的风险承受能力选择适合自己的产品。” 一位基金经理表示。