随着实施一系列稳定房地产市场的政策，自今年以来，土地市场已经显示出稳定的迹象，地方政府还预计，土地销售收入将停止下降和稳定。
但是，由于近年来房地产市场的调整，当地土地销售收入大大下降，与房地产相关的税收收入也有所下降。 “土地融资”的转变已经悄然开始。一些地区已经大力振兴现有资产和资源，增加国有资产的收入并增加债务。
广东证券首席经济学家卢·齐兴（Lu ）告诉卡辛（），从今年以来，从当前的数据和市场绩效来看，土地市场确实显示出恢复的迹象，但总的来说，它表明了区域差异的特征，即，在第一城市的衰落和最初是在不动产的情况下，最初是在不动产的情况下，土地转移费的增长率和优质率显着高于最初的行业。稳定”。在短期内，我们必须加强稳定房地产市场的努力。从长远来看，我们必须大力促进工业结构的转变，并重塑税基和财政结构。
土地销售收入停止的迹象
在当地财政收入中，政府基金收入是重要的收入来源，也是国有土地使用权转移的收入（即土地转让收入）。
3月24日，财政部的数据显示，在今年的前两个月中，地方政府基金中的土地使用权转让的收入为4744亿元人民币，同比下降15.7％。与去年整个一年相比，这种下降略微缩小。
由于土地交易延迟到进入财政部的土地价格，土地转移收入数据相对滞后。今年前两个月的土地转移收入更多地反映了去年下半年的土地交易状况，市场机构的土地转让费数据可以更好地反映当前情况。
根据中国指数云数据的数据，从2025年1月到2025年2月，全国300个城市的各种土地交易的计划建设面积同比下降4.5％，但土地转让费同比增长19.3％；平均交易底价同比增长25.0％，平均溢价率为8.2％，比2024年同期增加4.5个百分点。到2024年，一级城市的住宅土地转移费同比增长，为57.6％；二线城市的住宅土地转移费同比增长30.9％，第三和第四阶层的城市仅为9.9％。
罗齐扬说，这主要是由于房地产公司更倾向于专注于核心城市，并基于市场风险控制和利润追求的核心城市加速土地储备，同时仍然对三层和第四层城市保持谨慎的态度。
目前，地方政府通常预计土地转移收入将全年稳定。
根据“关于2024年中央和地方预算的实施报告以及2025年的中央和地方预算草案的报告（以下称为“预算报告”），2025年同一水平的地方政府基金预算收入为5741.531亿元，增长了0.1％。
由于当地土地转移收入约占同一水平的地方政府基金预算收入的85％，因此2025年同一水平的地方政府基金基金的收入与去年相同，这意味着政府期望土地转移收入基本上会停止下降。从每个省的土地转移收入的期望来看，存在明显的差异。今年至少有20个省，政府资金的收入（主要是土地销售收入）预计将在不同程度上增加。
卢·齐亨（Lu ）表示，预计土地收入将停止在今年的预算报告中，该报告具有内部逻辑和支持因素。一方面，政府促进房地产市场停止跌倒和稳定的措施将逐渐生效。地方政府可以通过优化土地供应结构，增加高质量土地的供应并吸引房地产公司收购土地，从而增加土地供应结构，从而增加土地转移收入，从而增加高质量的土地供应。同时，使用政策工具（例如土地储备特殊债券）为地方政府提供了财政支持，以振兴现有土地。例如，广州，武汉和其他地方通过特殊的土地储备债券收集闲置的土地，调整土地的性质并重新进入市场，这不仅振兴了效率低下的资源，还可以释放高价值地块，从而增强了土地转移的吸引力。
Luo 说：“另一方面，随着商业住房销售停止下降和稳定，土地市场的繁荣将有所改善，北京和上海等一流城市的房地产销售可能会产生驾驶效果。”
如何改变土地融资
从历史数据来看，自1990年以来，随着房地产市场的迅速发展，中国地方政府的土地转移收入通常已经波动并迅速增加，土地转移收入达到了2021年8.7万亿元的历史峰值。但是，自那时以来，房地产市场从那时起一直在调整，土地转让从2022年造成的收入大量降低到2024年，y y y 4.8左右。与2021年的峰值相比，3.8万亿元人民币均下降44％。
因此，近年来关于土地财政转型的讨论有所增加，核心之一是如何弥补土地转移收入的减少。
尽管土地转移收入的显着降低加剧了当地财务收入和支出之间的矛盾，但这种影响并不像上述3.8万亿元人民币那样大。
专家认为，一方面，这是因为土地转移收入是总收入。在扣除了诸如拆除赔偿之类的成本支出后，当地可用的实际财务资源大大减少了，但是尽管土地转移收入下降，但相应的支出也下降了。另一方面，归因于地方政府资金的土地转移收入的一部分被转移到公共预算中供使用。财政部先前透露，此呼叫的比例约为15％。基于此计算，上述3.8万元人民币的上述减少了约5700亿元人民币的当地公共预算的财务资源。
为了弥补土地转移收入减少的影响，中央政府对地方政府采取了积极行动。
例如，在过去的两年中，中央政府已安排超过100万元人民币的转让给地方政府，预计今年将继续超过100万亿元，以支持地方政府保护人们的生计和促进发展。地方政府正在加紧努力振兴现有资产和资源，以促进非税收收入的快速增长。财政部的数据表明，2024年的全国非税收收入约为4.47万亿元，同比增长25.4％。
此外，地方政府增加了债务的规模，以应对减少收藏的压力。例如，在去年下半年，中央政府从地方政府的债务余额限制中分配了4000亿元人民币，以补充地方政府的全面财务资源。从2024年到2028年，每年将连续五年分配8000亿元的新特殊债券，以补充政府基金的债务财务支持。受到影响的影响，今年的新地方政府特别债务限额为44亿元人民币，上一年增加了5000亿元人民币。
接受采访的专家普遍认为，应对土地财政转型需要在短期内稳定房地产市场。近年来，一直引入一系列稳定房地产市场的措施。例如，广东，四川和其他地方最近发行了特殊债券，以获取空闲土地，以优化土地供应结构，增强地方政府和企业的流动性，并促进房地产市场停止下降和稳定。
罗齐亨（Luo ）建议，考虑中央政府额外发行特殊债券，它可以探索在中央层面建立“房地产稳定基金”，其规模约为2万亿元人民币，并专门用于确保建筑物的交付，并在房地产公司的范围内收集和存储型号，以改善房地产的投放，以改善房地产的风险，以下情况下的房地产，该房地产公司的流动性，该房地产的运行状况，该房地产的流动性，该公司的流动性，该公司的流动性范围，该公司的流动性，该公司的流动性，该公司的运行状况，该公司的流动性，该公司的流动性，该公司的流动性，该公司的运气效率是造成的。公司，并促进房地产的“停止衰落并恢复稳定”，同时减轻地方政府稳定房地产市场并确保地方财政运营的压力。
在“土地融资”收入下降的背景下，中央政府还关注增强当地的独立财政资源。去年，中国共产党第20届中央委员会的第三届全体会议采取了措施，以加深财政和税收制度的改革，增加当地的独立财政资源是主要的核心，相关改革将在今年加速。
今年的预算报告在2025年部署财政改革和发展工作时说，它将研究与新业务格式兼容的税收系统。专注于增加本地独立的财务资源，适当扩大地方税收管理机构，加深对当地附加费税制改革的研究，并加快某些项目中消费税收税链接的随后转移和减法。优化增值税退款政策，并稳步提高标准化税收优惠政策的工作。加深对省级财政体系的改革，并提高城市和县的财务保证能力。
Lu 建议可以探索数据融资，可以对税收制度进行改革，数字资产税和数字服务税，并可以将税收来源适应数字经济时代的税收来源的发展；对普通人几乎没有影响但已进行调整以促进共同繁荣和高质量发展，将消费税收税的范围扩大到高端服务的范围，并提高资源税和环境保护税的税率；协调消费税收税流程，并逐渐将其转移到地方政府，丰富地方政府的财务资源，并弥补向下土地转移收入对地方财务资源的影响。
卢Zheng认为，“土地融资”的转变不仅可以考虑弥补减少收入的问题，而且还考虑如何提高支出效率，定义支出范围，减少不合理的支出以提高标准并扩大。还必须从阐明政府与市场之间的界限，并通过促进财政和税收制度改革来阐明政府职能的角度解决当地财政收入与支出之间紧密平衡的问题。
他说，有必要根据当地条件进行更多优化减少债务措施，例如，根据地方债务情况和压力，可以适当地将五年债务的配额适当地给予地方政府。同时，我们必须完全掌握通过减少债务来改善债务管理制度，减少当地债务对“土地融资”的依赖，并减少“土地融资”对当地债务风险的影响的战略窗口。
（本文来自第一天财务日）
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