概括：
“在香港赚钱和深圳消费”的趋势正在加速香港消费市场和房地产市场的缩水，甚至可能导致“空心”的危机。香港岛零售销售额持续下降了11个月，住房价格在2025年1月下降到近8年半的低点，这反映了香港经济结构和外部竞争压力的脆弱性。如果没有有效的措施，香港可能会失去其作为国际消费中心的地位和房地产中的热点，并陷入长期衰退。
截至2025年3月3日，香港（以下称为香港岛）经济面临着严重的挑战。一月份的零售销售同比下降3.2％，连续11个月下降；同时，房价下降到近八年半的低点，房地产市场继续迟钝。更严重的是，“在香港赚钱和深圳消费”的现象变得越来越严重。这种跨境消费模型正在加快香港消费市场和房地产市场的缩小，甚至可能导致“空心”危机。结合了当前的经济数据和趋势，这种现象的深刻影响值得关注。
1。零售市场继续变得迟钝：跨境消费的影响。
根据香港岛政府统计局于3月3日发布的数据，据估计，2025年1月的香港岛零售业的总销售额为353亿港元，同比下降3.2％，持续3.2％，持续下降趋势，自2024年3月以来一直在下降趋势，尤其是在Furn and Sales of Furn and Sales of Fell and Plot，以及52.6％的销售中。 26.4％，反映了消费者购买力的大量收缩。
即使在线零售销售额同比增长3.5％至1月份的24亿港元，占零售额总销售额的6.9％，它也无法抵消整体市场疲软。
与2024年12月相比，零售销售额的下降从9.6％缩小到3.2％，部分原因是Lunar New ear New Years提前的闲逛前采购。
香港零售管理协会执行董事邦德·法（Bond Law）指出，二月春节之后的零售表演预计不会更好。他认为，零售业最近的表现将继续被游客和居民的消费模式的变化所拖延，尤其是在大陆游客的购买力较弱的背景下，并增加了居民的跨境消费。
“在香港赚钱和在深圳的支出”的现象是零售市场缓慢的核心动力。深圳凭借其低价和方便的地理位置，已成为香港居民和游客的首选消费地点。从2024年1月到2024年10月，香港的零售总额同比下降7.1％，其中珠宝，手表和时尚配饰的销售分别下降了15.5％和10.6％，主要是因为当地居民和大陆游客更倾向于去深圳市去商店。香港零售业面临着“消费流出”的双重打击：
首先，香港居民使用强劲的香港汇率和便捷的交通运输（例如香港高速铁路）去深圳购买日常必需品和奢侈品。 2024年，3600万香港居民通过 Port进入深圳，同比增长101％，由于香港人民的贡献，深圳商业区的乘客流量增长了20％以上。香港的当地零售业由于价格劣势而逐渐失去了吸引力（例如，餐饮价格和每日必需品的价格约为深圳的2-3倍）。
其次，大陆游客减少了香港的奢侈品消费，而是在深圳或日本选择低价市场。
这种跨境消费模式导致香港岛的当地零售需求不断增长，这加剧了高端商务区和二级街道的租金需求的差异，并在某些地区的空缺率上升。截至2024年底，次要街道的空缺率高达20％以上。
香港零售业的长期前景并不乐观。尽管中央政府采取了刺激措施，例如恢复深圳居民的多次入境签证以及促进消费率的回报，消费者的信心和购买力尚未显着恢复。
2025年，预计香港零售销售将继续迟钝，债券法认为下降可能约为2％。关于香港在深圳赚钱的社交媒体上的讨论反映了公众对香港经济衰退的关注，这进一步加剧了消费市场的信心危机。
2。房地产市场缓慢：过度供应和需求不断减少的恶性循环。
与零售市场一致，香港房地产市场在2025年1月也表现迟钝。香港评级和估值部门（RVD）于2月28日发布的数据显示，香港住房价格指数从2024年12月2824年12月287.6日下降到1月的287.6个月份，降低了0.4％的降低。半年。住房价格的持续下降是由于多种因素造成的：一个是需求减少，两个是供过于求的因素，三个是经济环境较弱，四个是深圳低住房价格的转移。
香港的住房价格下跌不是短期波动，而是结构性变化的结果。咨询公司CBRE指出，疲软的房地产市场与经济弱点，利率政策和外部不确定性密切相关。
自2024年9月以来，美国联邦储备系统已经降低了三倍（累计1％），香港岛金融管理局（HKMA）随访了三次，基准利率从2024年初的5.75％下降至4.75％（截至2024年12月19日）。从理论上讲，较低的借贷成本应刺激对房屋购买的需求，但实际上，一月份的房地产市场的淡季（受农历新年的影响），开发人员推出了新项目，导致库存积压，从而抵消了降低利率的影响。
当然，更核心的问题在于“在香港赚钱和深圳的消费”对房地产需求的侵蚀。随着大湾地区一体化的发展，深圳的住房价格远低于香港岛。深圳核心地区的平均价格为每平方米约50,000元，而香港岛的核心地区超过了100,000港元，吸引了大量的香港岛居民和大陆买家前往深登，而不是香港岛进行投资。
高住房价格已经抑制了当地需求，而深圳的住宅物业平均价格仅为香港岛的1/2至1/5。此外，香港中产阶级的实施“香港北部”政策选择在深圳购买房地产或出租房屋，进一步削弱了香港岛上当地住房市场的需求，并提高了空置率。截至2024年底，香港岛某些二级居民区的空缺率接近10％，房价继续下跌。
房地产市场的低迷进一步加剧了经济压力。香港经济高度依赖房地产，土地转让费和财产税约占香港政府收入的20％。住房价格的下跌导致香港政府的收入下降，开发商和银行正面临资产收缩的风险。
JLL和＆＆的报告预测，香港岛的住宅价格可能在2025年下跌3％至5％，但商业房地产（例如办公室和零售产）的租金预计将下跌5％-10％，表明市场信心不足。住房价格持续下跌可能会引发香港岛的金融危机，进一步挤压消费能力并形成恶性循环。
3。从香港消费和房地产市场中挖空的风险和深刻理由。
“在香港赚钱和深圳消费”的趋势正在推动香港消费市场和房地产市场朝着“空心”发展 - 也就是说，当地经济的核心功能逐渐丢失，资源和需求的流出也加剧了。这是这种现象的深刻原因和风险：
首先，经济结构调整存在滞后。
香港经济长期以来一直依赖金融，贸易和旅游业，但是近年来，全球经济不确定性，尤其是美国 - 中国贸易战的加剧和大陆的放缓削弱了其传统优势。重新出口贸易职能下降，2025年1月出口仅增长0.1％，在过去一年中是一个新的低点，进一步压升了经济活力。由于消费流出以及供求失衡，零售和房地产作为支柱行业也陷入困境。
香港岛的“超级接触”角色正在深圳取代。深圳通过“硬件创新 +供应链集群”模型占据了工业链的上游，而香港岛仍然依靠传统服务，并且未能有效与大湾地区的科学技术创新资源有效联系。
很明显，香港岛的经济缺乏多样化的发展路径，并且未能有效吸引高价值的行业，例如科学和技术研究和发展，从而在区域竞争中逐渐失去了动力。尽管大湾地区的整合带来了机会，但深圳的低成本优势和政策支持吸引了更多的资源和人口，从而挤压了香港岛的生活空间。
第二个是货币政策同步的局限性和被动性。
与美元挂钩的香港美元使香港岛的货币政策能够被动地遵循美联储。尽管2024年的降低利率降低了借贷成本，但他们未能有效提高消费者和投资信心。强劲的香港汇率增强了居民的跨境消费动力。由于香港美元相对于元人民币的欣赏，香港岛居民在将香港持有香港的货物上可以购买更便宜的商品，进一步挖空了香港的当地市场。
第三是消费模式和人口结构的变化。
香港人口的衰老正在加剧。 2024年，60岁以上的人口比例超过20％，年轻人的减少和消费能力下降。大湾地区其他城市的香港制造业和服务业搬迁也导致了高收入就业机会和人口老龄化的减少。香港的劳动人口将在2022年减少190,000，年轻的才能更倾向于搬到深圳，那里的生活成本较低。
市场上挖空的风险是，香港岛可能会逐渐失去其作为国际消费中心的地位和房地产投资的热点。如果零售和房地产行业继续缩小，空缺率上升和租金下跌，房价将导致资本流出，减少就业和税收下降，形成恶性循环。从长远来看，香港岛可能面临其经济结构的完全重组，甚至可能在大湾地区的发展模式中被边缘化。
4.香港岛应该如何处理大湾地区深入整合过程中挖空的趋势？
面对“市场挖空”的危险，香港岛需要采取多层战略：
首先，振兴当地消费。通过减税，补贴和促销来吸引居民和游客，同时加强与大陆市场的协调发展，例如加深“双重流通”政策。尽管恢复深圳居民的多次入境签证是有帮助的，但有必要进一步增强香港岛消费的独特价值，并增强文化经验和高端服务。
第二个是调整房地产政策。在增加住房供应量（例如“北大都市地区”计划，旨在在2025 - 2032年增加900,000多个新的住房单位），优化贷款政策以吸引当地和大陆买家。对于空缺率较高的二级区域，可以引入租金补贴或税收优惠措施来刺激租金需求。
第三个是加速形成多样化的经济结构。发展高科技，金融技术和绿色经济，吸引国际资本和人才，并减少对零售和房地产的依赖。借助深圳的技术行业优势，香港岛可以专注于金融服务和创新孵化，以形成差异化的竞争。
第四，加强了区域合作。在大湾地区的框架下，加深了劳动力与深圳和广州等城市的分裂，以避免一路流出资源。促进跨境政策协调，例如统一税收制度，优化海关许可以及减少消费和投资的障碍。
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