“禁止建设别墅类房地产开发项目。”
成都近期推出的第一批容积率低于1.0的地块均符合这一要求。
12月17日，新津区花园96亩住宅用地拍卖。起拍价7200元/㎡。最终，四川兰城亚禾房地产开发有限公司以最低价格拿下该地块。
与7200元/㎡的高楼价相比，更引人关注的是容积率仅为0.7。
2023年，自然资源部提出：“建议取消远郊区1.0容积率限制”。新津96亩地块是成都市解除远郊容积率限制后目前推出的容积率最低的土地。
容积率0.7，位于成都传统别墅区。很多人判断这块土地可能用来建造纯别墅产品。
但事情并不简单。
我们注意到，在土地出让文件中，该地块的“规划条件”明确要求：
禁止建设别墅类房地产开发项目。
这并不是一个孤立的案例。新津96亩土地出让前，彭州还出让两幅容积率低于1.0的土地。
11月22日，中交城投收购彭州市天蓬街道两块住宅用地，容积率≥0.8、≤0.9。
同样，这两块地块的规划条件也明确要求“禁止建设别墅类房地产开发项目”。
事实上，这三块低容积率地块“禁止建设别墅型房地产开发项目”的要求符合国家规定。
我们注意到，国家发展改革委发布、2024年2月1日起实施的《产业结构调整指导目录（2024年版）》中，“别墅房地产开发项目”属于限制类项目。
指导目录明确：禁止投资新建限制类项目。自然资源、建设、生态环境、水利、市场监管、消防、海关等部门不得办理相关手续。
我们认为，不仅在新津、彭州，未来在成都远郊，容积率低于1.0的地块也大概率会有规定。
关键是，什么是“别墅类房地产开发项目”？
规则是……没有具体规则。
2011年，中国国土资源报（现中国自然资源报）发表报道称：
“严禁为别墅类房地产开发项目提供土地。这项政策已经实施近八年了，到目前为止，还没有一个官方文件明确界定什么是别墅。”
长期以来，市场解读中对“别墅类房地产开发项目”的理解基本来源于2006年中国土地交易会相关部门对媒体的解释：“别墅仍指独栋住宅和两栋住宅。到三层楼。” ，“面积很大，容积率很低的独栋住宅类型。”
目前，市场普遍认为“别墅类房地产开发项目”指的是独栋别墅。联排别墅、复式住宅等低密度住宅不属于别墅范围，而是归入高档住宅范围。
根据成都市场的实际情况，联排别墅、梯级等产品的建设确实没有限制，不应该被归类为“别墅类房地产开发项目”。
那么，这些小量地块最终会推向市场什么样的产品呢？
我们注意到，容积率限制正式放开后，全国各地纷纷推出容积率低于1.0的地块，有的对项目提出了详细的住宅设计要求。
成都可以参考其他山的石头。
2024年初，杭州市余杭区推出了一块容积率0.7的土地，并发布了规划指标。规划要求建筑高度不宜大于16米，住宅建筑檐口高度不宜大于10.5米。而且，土地还有一个硬性要求：
地块内的住宅建筑必须设计为三层及以下的联排别墅。联排别墅就是联排别墅。
值得注意的是，据杭州当地媒体报道，该地块推出后，杭州市规划和自然资源余杭分局工作人员表示，该地块上可以建设联排别墅，但不能建设独栋别墅。
我们预计，成都远郊容积率低于1.0的待售地块大概率是纯联排别墅产品。
忘记独栋别墅吧。
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