就在最近一段时间，房价一直在变相“下跌”。那么究竟发生了什么？
对于想要买房的人来说，这绝对是一个好消息，也算是一次大洗牌。
01.对于开发者来说也是非常困难的。房价不能一直下跌，现在是变相“下跌”。
其实之前已经讨论过一个现象。北京、上海、深圳的房价集体从2016-2017年的峰值回落：一是深圳峰值8万/平方米，现在已经跌至5.9万/平方米；第二，上海最高峰是6.5万/平方米，现在已经下降到5.5万/平方米；第三，北京最高峰是7.5万/平方米，现在已经下降到5.4万/平方米。
相比之下，广州房价跌幅最小，但这一次房价变相“下跌”却发生在广州。
早在2023年，新规就出台，将阳台面积占公寓总建筑面积的比例放宽至20%。但政策和对策是有的。从2024年初开始，部分项目将进一步提高比例。到30%。
说白了，就是住房获得率更高。说实话，这个新规比折扣实惠多了，因为很多人都没有意识到这个问题。
如果你买过新房，一定听过销售人员的这句话，“我们的项目房屋取得率85%，阳台面积白送一半，飘窗面积全部白送。” ”你知道问题出在哪里吗？
其实问题就出在85%。这个号码是假的，旨在欺骗您。
大约在2015年之前，住房购置率高得吓人，普遍超过75%。有的项目在推广时甚至说超过了85%，但实际情况是怎样的呢？一点也不。南京就发生过这样的事。销售称成房率高达86%，但实际成房率只有69%。这是一个很大的损失。
按照2.5万平方米的均价计算，如果买一套面积为100平方米的房子，住房购置率将缩水17%，折算成现金就是42.5万元。
这套房子总价才250万。您还认为获取率不重要吗？
这是变相的房价“下跌”，所以多省份的楼市出现了新的变化，而且很可能会向全国推广。
02.这个新的变化至关重要，甚至可能改变整个楼市。
这个描述一点也不夸张。浙江省直接调整容积率计算方法。小区景观绿化、亭台楼阁、开放式走廊以及空中花园绿化阳台不计入容积率，所以房价马上就会上涨。放松到120%。
11月中旬，兰州也发文，其中也提到“立体生态住宅必须具备户用空中花园、空中共享平台、户内门外大花园”。
所以现在只要房子面积大一点，基本上120平米以上，就会有一个大阳台。
然而，这一改变却遭到了一些人的反对，理由很离谱：如果新项目都大阳台，就会加速房源少的老房房价下跌。
这并不奇怪。过去建造的房屋入住率一般只有75%。建筑面积100平方米的房子只能得到75平方米。即使是三居室的设计，面积也并不大。最小的可能只有6平方米，最大的最多也只有10平方米。
但新项目增加了一个大阳台后，情况就完全改变了。
只要住房可用率达到120%，阳台面积基本都会超过20平方米，相当于多了一间半卧室。难怪有人会反对。
事实上，这也符合国家希望楼市进入“好不好”时代的初衷。从这一点来看，这一变化极有可能会波及全国。
原因很简单。类似的情况在北京也发生过。
在郊区的一个项目中，有一个户型布局非常好，南北两侧都有空闲区域。你猜怎么着？ 72平方米的房子实际上有三间卧室，这是过去89平方米起价时才有的。这除了省钱还能做什么？
别混淆了，这不是通过减少合租面积来提高住房可用率，而是改变计算方法，这样房价不仅不会上涨，而且还能省钱。
以72平米和89平米为例。假设均价为每平方米2.5万，共节省42.5万元。
所以，事实上，房地产市场确实正在发生变化，而且正在变得更好。如果你只关注房价是否下跌，你肯定会失望，因为房价不会一直下跌。这是命中注定的。的。
需要明白的是，只要楼市进入稳定期，很多弊端就会逐渐改变，住房收购率就是其中之一。
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