中国房地产报记者付珊珊丨上海报道
临近年底，房企开始“抢地”模式，热点城市“地王”不断涌现。
12月3日，国有华发股份有限公司以总价34.5亿元收购珠海主城地块，折合楼面价16007元/平方米，创下新高。创下珠海主城总房价“地王”纪录。
就在前一天，华润中海联合体以总价185亿元拿下深圳年度“地王”。
11月底，保利发展拿下上海浦东唐镇地段“地王”，单价33亿元，楼面价44008元/平方米，溢价率26.56% ;绿城中国以17.16亿元拿下杭州东新地段“地王”。 ”；滨江集团以总价39.54亿元拿下杭州萧山区奥体博览中心地块，该住宅用地成交价格创造了杭州土地出让历史第二高。
热点城市“地王”的出现，不仅导致前11个月百强房企拿地总额同比降幅明显收窄，还推动了房企拿地面积的增长。各地土地出让金。
中国指数研究院分析师杨晓表示，北京、上海等一线城市已陆续出让一批高价地块。这些地块均由龙头央企拿地，企业拿地总量同比降幅明显收窄。但拿地企业仍集中于央企、国企和地方国资，而民营地产企业拿地仍较为谨慎。
与此同时，在一些业内人士看来，虽然一线及热点城市土地市场人气有所回升，但土地市场也存在人气参差不齐的问题。总体来看，本周期土地成交量下降的大趋势没有改变。
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央企国企坚决补位
9月底以来，在一系列楼市政策的推动下，土地市场也逐渐回暖。
据中国指数研究院统计，11月起，全国300个城市住宅用地出让金同比增长23.4%至3199亿元。土地出让金上涨的主要原因之一是核心城市年底加速推出优质地块，提振了房企拿地热情。
土地市场热情回归后，前11个月百强房企拿地量同比降幅也收窄。中国指数研究院数据显示，前11个月，百强房企拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，降幅收窄7.1个百分点与前10个月相比。
新增商品价值方面，华润置地、保利发展、绿城中国位列前三，分别新增商品价值1091亿元、1001亿元、958亿元。
不难看出，央企拿地的格局没有改变。特别是近一个月来，龙头央企、国企补位的决心更加坚定。
上海第七批土地出让中，待拍卖的10幅地块中，华润置地签约8幅，中海地产也签约7幅，保利发展签约6幅。最终结果，保利发展和华润置地双双拿下三幅地块，而中海地产和越秀地产也中标。
在北京和深圳，华润置地和中海地产均参与了两块高价地块的竞拍。最终，北京地块由中国海外发展独自拿下，而深圳地块则是两家公司组成的联合体。一起赢。
一般来说，考虑到房企年度结算、资金流向等因素，房企年底拿地热情往往不如年初，但今年情况显然有所改变。为何这些央企在年底爆发，拿地热情如此之高？
广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，一方面，11月以后，地方政府开始拿出“低端”地块，更高的质量。另一方面，开发商进入补货进程。阶段。更重要的是，现在市面上的地块没有一系列限制，对开发商来说前所未有的友好和有利可图。有券商预计，今年土地出让利润率在10%至30%。
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高价地块频现
城市冷热不均
除了“地王”频出之外，高溢价也成为近期土地市场的显着特点。
11月底，上海出让的10块地块中有7块溢价出售，溢价率均在10%以上。平均溢价率达到20%，是2024年上海多批土地出让中溢价最高的批次。其中，上海浦东新杨寺地块溢价率超过40%。
以同样超过40%的溢价率，成都高新区和锦江区有两幅地块出让。此外，11月份，杭州城东新城、奥体博览中心、之江度假村的单位溢价率均超过33%。
据中国指数研究院统计，2024年11月22个重点城市出让地块中，溢价率超过10%的地块有18个，溢价率最高达到46.1%。
但目前土地市场的复苏仅限于热点城市的优质地块。
从全国市场整体情况来看，土地市场仍处于下行周期。中国指数研究院数据显示，今年前11个月，300个城市土地供应面积同比下降21.5%，土地成交面积同比下降28%，土地出让金同比下降21.7%。仅11月份，全国300个城市住宅用地成交面积同比下降12.9%。
同策研究院研究总监宋宏伟认为，当前土地市场分化越来越明显，开发商战略布局的重点从原来布局核心一二线城市转向重点一线城市一线城市，特别是核心城市的核心地块，已成为房地产龙头。这是企业竞争的焦点，也是产生高溢价地块的原因。
不过，宋宏伟表示，事实上，目前土地市场并没有升温。只有个别地块热，整体情况不佳。部分地区“地王”频发，说明整个行业的避险情绪较高，实际上凸显了楼市的下行压力。
对于土地市场接下来的走势，宋宏伟认为“还会进一步下滑”。由于只抢核心区地块，现在核心地块不多，供应量下降；同时，从库存来看，上海等一线城市的核心区域库存也出现增加。客户数量比较稳定，未来也将面临销售压力。
“明年，房地产企业拿地会更加谨慎，只会选择最优质的土地。明年也会出现‘地王’，但数量会小一些。”宋宏伟说道。
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