今年6月，红港花园发布通知，拟开展自筹资金重建调查等调查工作。然而四个多月过去了，仍未正式推广。
“该项目目前采取‘居民为主体、政府协调’的方式，虽然早期同意率较高，但在具体讨论资金、户型等问题时，业主之间仍存在较大分歧。这是深圳首个自拆自建项目，该项目也不同于全国其他地区的旧改造项目。”红岗花园片区房产经纪人杜涛告诉记者。 《每日经济新闻》上午11 月 11 日。
当天上午，清水河街道工作人员告诉记者：“红岗花园改造工程的具体实施方案还没有发布，所以目前还没有可以对外发布的信息，我们还要等待。”具体促销政策待发布后才会有后续。”
城市更新网总经理宋刘强向每一位记者指出：“自拆自建是民间术语，我更愿意把自拆自建称为独立更新。独立更新是‘自拆自建’。”业主主导的“政府-社会-市场”的多元化合作实施模式，真正的自主更新离不开真正的“城市更新前期服务商”的帮助。”
深圳红岗花园现状。记者 陈荣浩 摄
“如果卖不出去，就会被拆掉。”
公开资料显示，红岗花园于1987年竣工，首批房屋为深圳韶关钢铁厂兴建的家庭安置房。共18栋，普通住宅产权70年，面积3320平方米。
红岗花园的改造一直是个老大难问题。
2010年，有开发商前来征集旧楼改造意愿，但因部分业主未签订合同而被搁置； 2019年，棚屋改造前期启动，但最终没有任何进展。
2023年8月，街道办事处回应居民，向区房改主管部门提交房改情况摸底调查及相关研究报告，并协调区职能部门加快研究更新改造事宜。
今年6月出现了转折，街道办发出通知，拟对红岗花园自费改造情况展开彻查，让业主们看到了希望。
截至今年9月，红岗花园第一轮调查出炉，居民总体认可率达到90%以上。
如今，距离第一次自下而上已经过去了四个多月，具体实施方案还没有最终确定。
“我个人认为这个项目以后会正常拆除，但我们在协调过程中遇到了一些问题，比如不是所有业主都愿意掏钱。”杜涛说道。
据记者走访了解，目前该小区待售房屋单价约为4万元/平方米。比如，一套70.34平方米的房子挂牌价为280万元，折合单价约为3.98万元/平方米。
“因为有拆迁的预期，现在和业主协商的空间不大，很多业主都有能卖就卖、不能就等拆迁的心态。”杜涛说。
它要多少钱？有停车位吗？
今年10月底，记者走访了该社区。该项目距离梨园地铁站约800米，目前仍有不少居民居住于此。从门面就可以明显看出该小区比较老旧，大楼两侧的道路上停满了车辆。
有居民告诉记者，目前绝大多数居民都同意拆迁，但还不知道什么时候拆迁。主要受限于需要交多少钱、公寓的设计、是否需要停车场等问题。
每家记者注意到，近年来，上海徐汇区漕溪三村项目、北京西城区华同胡同8号项目、浙江缙云县舒洪镇坤洪村项目均实施了原拆除和原有建筑。有业内人士表示，原拆原建能否顺利实施，不仅是居民的意愿，还与资金支持、规划设计、政策保障等因素密切相关。
11月11日下午，合宜城市更新集团董事总经理罗宇告诉记者，过去棚户区改造都是由政府赋能城市国企主导，聚焦公共利益。项目经济效益有限，市场积极性不高。目前棚户区改造模式已逐渐退出历史舞台。
“自拆自建的优点主要在于居民参与度较高、改造灵活性较大、改造资金成本较低，但缺点也同样明显。由于金融风险较高、涉及权利人较多、拆迁风险明显，市场主体“多数人观望”。罗宇表示，深圳正在制定业主出资旧小区改造模式具体实施路径的相关政策，但尚未发布。
宋留强提到，独立更新可以说是拯救老旧小区更新的一个重要方向。今年4月，浙江省出台了全国首个自主更新政策《关于稳步推进城镇旧小区自主更新试点的指导意见（试行）》； 11月，《苏州城市更新条例（草案）》将自主更新作为老旧小区城市更新的主要实施模式，而深圳在自主更新政策供给方面仍相对保守。
罗宇建议，未来深圳老旧小区改造改造应探索业主出资模式。可按照“谁投资、谁受益”的原则制定相关配套政策，重点关注业主投资、政府支持、实施主体、综合整治效益四个方面。并充分考虑动员社会资金，如增加一定比例的商品房等，一方面调动市场积极性，另一方面减轻政府财政压力。
据合艺城市更新集团统计分析，截至2024年11月11日，深圳市共批复29个拆迁改造住宅改造项目，但达到实施主体确认和公示阶段的仅有15个，占51.7%。整体更新执行率较低；深圳共规划棚户区改造项目23个，成功进入开发建设阶段的仅有15个，占比65.2%。
总体来看，目前深圳旧住宅改造量远小于现有存量。而随着时间的推移，现有旧住宅的质量不断加剧和下降。有必要探索旧住宅业主出资改造模式。
每日经济新闻
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