自2005年至今，中国房地产已经历了四个周期。
第一轮周期是2005年到2008年，2005年3月著名的国八条出台，开启了这一轮周期，实现了量价齐升的局面，随后国家开始提高二套房首付比例和利率，从供给侧严控开发商贷款，抑制房价过快上涨。
第二个周期是2009年到2011年。2008年末，利率和首付比例下调，契税下调，房地产投资迅速上升，非常有代表性的恒大也在此时开始崭露头角。但2011年欧债危机爆发，中国经济增长陷入困境，房地产市场再次陷入低迷。
第三个周期是2012年到2015年，为了提振经济，央行在2011年开始下调存款准备金率，开始放松货币政策，但2014年全球通货紧缩严重，加之2015年A股大跌，楼市再次陷入低迷。
第四轮周期是2015年到2022年，这是最长的牛市，在棚改货币化的推动下，房地产大规模开发时代开启，商品房销售额从2015年的8.7万亿飙升到2021年的18.1万亿，全国房地产市场均价也从6793元/平方米上涨到2021年的10139元/平方米。随后，由于国内出台三条红线、开发商频发雷霆、美国加息、国内经济螺旋式通缩等原因，房地产市场在22年开始量价齐跌，22年销售额只有13.3万亿，23年跌到11.6万亿，2024年上半年又跌到4.7万亿。
我们再看另外一份数据，2008年房地产市场第一轮周期，也是美国降息的尾声，2007年至2008年，美国降息10次，共计525个基点。
我们房地产市场第三轮周期的结束，恰逢美国2015-2018年加息周期，从0.25%到2.5%。很多人可能不知道，美国从2008年到2024年这16年里，只做过两次小幅的预防性降息，并没有启动紧急降息。之后15年，美国一直没有紧急降息，所以中国房地产市场也是一直在涨。直到2022年，美国突然猛烈加息，我们房地产市场挤兑的矛盾才爆发。
大量开发商破产，进而影响到当地资金流动，普通百姓持有的房产估值暴跌，大量银行的房产抵押贷款变成负资产，房地产市场出现量价齐跌的现象。
现在我们刚好到了美国降息的临界点，意味着我们的房地产市场应该又要反转了。从历史数据看，中国房地产市场一般都是在美国降息之后上涨的。如果这一轮美国降息持续2年，房地产市场应该在2026年全面恢复反弹。
从供需角度看，中国房地产市场真的供大于求吗？目前，中国人均住房面积是41.76平方米。但相比之下，美国人均住房面积是63平方米。从这个角度看，未来改善需求会非常巨大。简单来说，人有钱了，肯定会住更大更好的房子。即便和日本相比，我们的人均住房面积也少了25平方米。别说中国幅员辽阔，单单北京的人均住房面积就和三四线小县城的数据差距很大。
从人口角度看，随着新生儿数量的减少，未来真的会没有人要房子吗？中国新生儿数量在2016年达到顶峰，当年出生1883万人，之后逐年下降，2017年为1765万人，2020年只有1200万人，2022年首次跌破1000万人，2023年只有903万人。
随着人口老龄化，人口增速下降，2022年中国人口首次出现负增长，2023年甚至出现203万的负增长。因此很多人得出一个结论：以后人会越来越少，人没了自然就没人要房子了。
那我们再看看我们的邻国日本，日本人口长期处于下降趋势。日本人口从2012年开始下降，目前总人口为1.25亿，2023年日本出生人口为2000人，比上一年减少5.1%。但事实上，2013年至2023年，日本房价指数上涨了36.1%。其中，东京都市区、名古屋都市区、京阪神都市区、南关东都市区分别上涨了47.3%、6.7%、2.9%、33.9%。
我们再看看生育率只有0.7的韩国，2021年首尔房价涨幅达15.9%，全球第二，法国、德国等发达国家也有类似情况，房价和生育率并不是绝对相关的。
其实房价更多的是受国内货币政策、世界经济走势、美国货币政策的影响。大家要明白，你建房子的速度再快也赶不上打印机的速度。从历史走势看，房价和黄金会很接近，小周期会有波动，但大周期肯定是稳步向上的。
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