评论如下：
1、此次降准与提前还贷趋势关系不大，主要原因是近期内需疲软。
国泰君安证券宏观经济研究团队7月份发布的研究报告指出，6月份居民提前还款率重回23.4%，较4月份的历史高点37%下降13.6个百分点。这意味着居民提前还款力度有所减缓，呈现季节性下降趋势。当然，提前还款指数依然居高不下，也是一个原因，但不是主要原因，最主要的原因还是内需疲软。比如8月份，社会零售额同比增长2.1%，为近10年来第二低点。比如8月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。最终消费对经济的贡献最大，内需疲软也是实现今年经济社会发展目标的最大障碍。
2. 认识到通货紧缩是引发抵押贷款利率下调的关键因素
在前不久的外滩峰会上，央行前行长周小川表示，中国现在要把重点放在抵御通缩压力上。多项物价指标连续几个季度为负，实际利率（名义物价-通胀率）水平会更高，这将导致居民实际承担高息贷款。在目前收入、就业、预期低迷的情况下，消费更是受阻。
3.降低利率、放水养鱼、防止供应中断
笔者了解到，承担高利率的主要是2017年至2021年之间买房的人群，这些人中很多是上一轮城镇化高峰期进城的年轻人和新市民（当然也有杠杆投资者）。目前很多城市的房价已经回落到2017年左右，就业压力大，如果利率过高，会导致还款压力很大，部分群体可能会停止还款，这是最大的风险。
4. 存量与新增量差距再度扩大
去年9月，存量首套房贷利率出现一波降幅，降幅超过23万亿元，平均降幅0.73个百分点。降息幅度虽然大，但一方面只针对首套房贷，另一方面当时只是降到局部下限，形势比人强。去年9月以来的一年里，新房贷利率快速下跌，导致存量和新房贷差距再度拉大。
五、本次降息的影响
第一，利好二套房，但二套房贷款占比较低。存量房贷利率有望随首套房、二套房贷款一起下调，二套房贷款受益。不过，2021年9月7日，银保监会新闻发言人表示：截至7月末，个人房贷首套房贷款占比达92%，二套房占比较低，受益较小。
二是利好重点城市存量首套房贷款，一线城市、厦门、杭州等城市首套房贷款当地利率比较高，所以这次利好比较大，其他城市利好不大。
第三，也是最重要的一点，在利率下行的背景下，延迟贷款申请是最好的选择，此次降息打消了购房者对存量贷款利率可能定期下调，与增量贷款利率保持平衡的担忧。
四是政策出台后，提前还贷压力将明显缓解，降幅50个基点后，100万元、30年期贷款，每月可省300-400元，对普通工薪阶层家庭来说是一笔生活保障补贴，有利于促进消费。
第五，政策意图是鼓励居民加杠杆，一方面支持房地产消费，另一方面通过增加房地产活跃度来稳定内需，特别是对冲通货紧缩。同时也是为了打击绕过经营性贷款、消费性贷款等违规抵押贷款替代行为。
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